Wie er 70.000 Euro in 6 Monaten verdient hat | Lars und seine Geschichte

In dieser Folge der Reihe "Ein Flipper" spricht Johannes mit Lars, der gerade seinen ersten Fix-and-Flip-Deal abgeschlossen hat. Lars erzählt offen, wie er von der Idee bis zum fertigen Objekt gekommen ist, welche Hindernisse er auf dem Weg dorthin überwunden hat und was er aus dem schwierigen Marktumfeld der Jahre 2022 und 2023 mitgenommen hat. Am Ende stehen rund 70.000 bis 75.000 Euro Bruttomarge auf dem Papier, und der nächste Deal ist bereits beurkundet.

Von der Versicherungsausbildung zur Immobilieninvestition

Lars hat seine Geschichte nicht mit einem kapitalkräftigen Hintergrund begonnen. Schon während seiner Ausbildung zum Kaufmann für Versicherungen und Finanzen ab 2017 hat er sich intensiv mit den Themen Vermögensaufbau und Altersvorsorge beschäftigt. Schnell wurde ihm klar, dass Versicherungen nicht sein Weg sein würden. Stattdessen hat er Immobilien als seinen Bereich identifiziert, auch weil er im Freundes- und Bekanntenkreis in der Niedrigzinsphase 2018 und 2019 gesehen hat, wie Immobilien als Anlageklasse an Bedeutung gewannen.

Nach seiner Ausbildung startete Lars als Makler im Raum zwischen Köln und Düsseldorf. Dort bekam er Einblick in den Einkaufsprozess von Immobilien aus der Perspektive des Vermittlers. Fix and Flip war zu diesem Zeitpunkt noch kein konkretes Ziel für ihn, sondern eher das klassische Modell der vermieteten Immobilie zur Altersvorsorge. Das änderte sich 2020, als er durch einen Kontakt auf Oliver Fischer aufmerksam wurde, einen bekannten deutschen Fix-and-Flip-Unternehmer und Coach.

Der Kurs, die Pause und der Neustart

Lars buchte die Masterclass bei Oliver Fischer, einem Einsteigermodell mit einem 85-teiligen Videokurs sowie zweimal wöchentlichen Live-Reviews. Dort lernte er nicht nur die Grundlagen von Fix and Flip, sondern konnte auch realen Deals anderer Kursteilnehmer live folgen und Feedback direkt vom Coach erhalten.

Was dann folgte, kennen viele: Das Wissen war da, aber das Leben kam dazwischen. Ein Jobwechsel, ein Umzug, ein neues Umfeld. Rund zwölf Monate lang rückte das Thema Fix and Flip komplett in den Hintergrund. Erst im Februar 2022 startete Lars erneut, nun gemeinsam mit einem Geschäftspartner aus Berlin, der bereits Erfahrung im Bereich Immobilieninvestitionen hatte und die nötige Bonität und Finanzierungsstruktur mitbrachte. Lars übernahm die Akquise vor Ort, sein Partner die Finanzierungsseite.

Ein schwieriges Marktumfeld als Lernfeld

Der Zeitpunkt hätte kaum schwieriger sein können. Lars startete seine aktive Akquise genau in dem Moment, als die EZB mit massiven Zinserhöhungen reagierte und die Inflation bei rund 8 Prozent lag. Banken, die zuvor bereitwillig 110-Prozent-Finanzierungen für Renovierungsobjekte vergaben, wurden von einem Tag auf den anderen extrem zurückhaltend. Keiner wusste, wohin die Zinsen sich in den nächsten Monaten bewegen würden.

Das machte die Kalkulation für jeden Fix-and-Flip-Deal extrem schwierig. Lars erklärt es im Video so: Wenn du ein Objekt mit einer Haltedauer von 6 bis 12 Monaten kaufst, weißt du beim Einkauf nicht, ob du beim Wiederverkauf noch 2 Prozent Finanzierungskosten hast oder schon 4 Prozent. Die Kluft zwischen dem, was Eigentümer noch verlangten, und dem, was Käufer auf Basis der neuen Zinsrealität zahlen konnten, war enorm. Hinzu fehlten Finanzierungspartner, die trotz der Unsicherheit noch mitmachen wollten.

Trotzdem blieb Lars aktiv. Er baute sich ein Trello-Board auf, in dem er jedes Objekt, für das er ein Angebot abgegeben hatte, alle fünf bis zehn Tage erneut betrachtete und nachhakte. Dieses konsequente Dranbleiben war letztlich der entscheidende Faktor.

Das erste Objekt: Düsseldorf, 72 Quadratmeter, ein langer Weg zum Notartermin

Im November 2022 besichtigte Lars erstmals eine Zweizimmerwohnung mit knapp 73 Quadratmetern in Düsseldorf-Düsselthal, einer B-plus-Lage innerhalb der Stadt. Der aufgerufene Kaufpreis lag bei 319.000 Euro. Lars gab sein erstes Angebot über 250.000 Euro ab. Der Makler lehnte direkt ab.

Dann passierte zunächst wenig. Lars beobachtete, dass das Objekt Monate später noch immer online stand, ohne dass der Makler aktiv nachvermarktete. Er blieb in Kontakt. Zwischenzeitlich gab es bereits einen Notartermin, der aber wieder abgesagt wurde, weil die Marktlage eine Nachkalkulation von 200 Euro pro Quadratmeter beim angestrebten Verkaufspreis erforderte. Lars und sein Partner hatten mit einem Verkaufspreis von rund 5.250 Euro pro Quadratmeter kalkuliert, realistisch erschienen eher 5.000 Euro, auch weil Zweizimmerwohnungen gegenüber Dreizimmerwohnungen im Home-Office-Zeitalter etwas an Attraktivität verloren hatten.

Da der Makler keine Lust hatte, das Objekt neu zu fotografieren und die Anzeige frisch aufzusetzen, ergab sich eine weitere Verhandlungsmöglichkeit. Das Ergebnis: Lars kaufte die Wohnung am Ende für 235.000 Euro, fast 85.000 Euro unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Der Eigentümer war nicht begeistert, ließ sich aber überzeugen, weil Lars transparent kommuniziert hatte, dass er renoviert und weiterverkauft, und weil es einfach kein anderes Angebot gab.

Die Renovierung: 25.000 Euro, vier Wochen, ein Generalunternehmer

Für die Renovierung der Wohnung in Düsseldorf wurde schnell klar, dass in einer B-plus-Lage kein Raufaser-Standard ausreicht. Die Anforderungen waren:

• Vinylboden statt Laminat
• Glasfasertapete oder hochwertiger Putz statt normaler Tapete
• Aufgewertetes Bad: abgehängte Decke mit Spots, neue Dusche, neues Waschbecken
• Hochwertiges Gesamtbild, das zum angestrebten Verkaufspreis passt

Ein großer Vorteil: Das Bad war bereits 2021 vom Vorbesitzer kernsaniert worden. Das ersparte Lars einen der teuersten Einzelgewerke bei einer Wohnungsrenovierung.

Die gesamten Renovierungskosten lagen bei rund 25.000 Euro, aufgeteilt in circa 15.000 Euro Handwerkerleistungen und 10.000 Euro Material. Das Material hat Lars selbst beschafft und gestellt. Das hatte einen Haken: Lieferengpässe und kleinere Planungsfehler bei der Bestellung, etwa fehlende Farbe oder zu wenig Bodenbelag für den Balkon, sorgten für Verzögerungen. Statt der geplanten zweieinhalb Wochen dauerte die Renovierung am Ende rund vier Wochen. Auf den Gesamtprozess bezogen ist das kaum relevant, im ersten Flip fühlt sich jede Woche Verzögerung aber naturgemäß lang an.

Den Generalunternehmer fand Lars über eine persönliche Empfehlung aus dem Netzwerk eines anderen erfahrenen Flippers in Düsseldorf. Diese Empfehlung war Lars wichtiger als jede Online-Bewertung. Sein Fazit: Empfehlung schlägt alles, weil Bewertungen im Netz heute leicht zu manipulieren sind.

Die Zahlen: Was bleibt am Ende übrig?

Lars legt die Kalkulation im Video offen auf den Tisch:

• Einkaufspreis: 235.000 Euro
• Kaufnebenkosten: rund 30.000 Euro (ca. 12 Prozent inkl. Grunderwerbsteuer NRW 6,5 Prozent, Notar, Makler)
• Renovierung: rund 25.000 bis 30.000 Euro (noch nicht alle Rechnungen beglichen)
• Gesamtinvestition (All-in): rund 295.000 Euro
• Angestrebter Verkaufspreis: 370.000 Euro
• Bruttomarge: rund 70.000 bis 75.000 Euro

Zieht man noch Zinsen für die Haltedauer und Vermarktungskosten ab, bleibt eine solide Nettomarge übrig, die Johannes im Video mit seinem eigenen ersten Flip von rund 80.000 Euro Brutto vergleicht. Für einen Ersteinstieg in den Fix-and-Flip-Markt unter schwierigsten Rahmenbedingungen ist das ein beachtliches Ergebnis.

Zur Vermarktung hat Lars bereits vor dem Ende der Renovierung eine Testanzeige mit Fotos von vergleichbaren Projekten geschaltet. Die Resonanz war positiv. Diesen Trick empfiehlt auch Johannes: Testanzeige schalten, Interessenten sammeln, vertrösten und dann beim echten Verkauf eine fertige Käuferliste haben.

Das zweite Objekt steht schon in den Startlöchern

Während der erste Flip noch in der Vermarktung ist, hat Lars bereits den nächsten Notartermin. Es handelt sich um eine Erdgeschosswohnung mit rund 79 Quadratmetern und Garten, ebenfalls in Düsseldorf. Einkaufspreis: 380.000 Euro. Angestrebter Verkaufspreis: rund 596.000 Euro. Das Objekt liegt preislich und von der Zielgruppe her noch eine Stufe höher, was auch höhere Renovierungskosten und eine noch anspruchsvollere Ausstattung erfordert.

Auch hier kam Lars zum Zug, weil er am Ball geblieben ist. Zweimal war der Notartermin mit anderen Käufern geplatzt. Lars hatte das Objekt seit Monaten auf seinem Radar, hatte Angebote bei 315.000 und 320.000 Euro abgegeben, war abgeblitzt, und am Ende doch noch mit einem Angebot von 305.000 Euro reingekommen, nachdem die Eigentümerin keine Lust mehr auf weitere Vermarktung hatte.

Was Lars aus dem ersten Flip mitgenommen hat

Lars zieht im Gespräch ein ehrliches Fazit, ohne sich selbst etwas vorzumachen:

• Am Ball bleiben ist entscheidend. Wer nach dem ersten Nein aufgibt, wird keinen Deal machen. Die meisten Deals entstehen nach dem fünften, sechsten oder siebten Kontakt.
• Netzwerk schlägt alles. Lars hat über Monate hinweg regelmäßig Kontakt zu Maklern gehalten, ohne sofort etwas zu wollen. Das hat dazu geführt, dass Makler ihn heute anschreiben, bevor das Exposé fertig ist.
• Transparenz zahlt sich aus. Lars hat Eigentümern und Maklern offen gesagt, dass er renoviert und weiterverkauft. Das schafft Vertrauen, auch wenn es manchmal zu Missmut führt.
• Fehler passieren, und das ist normal. Lieferengpässe, falsch bestelltes Material, Verzögerungen bei der Bauphase: alles Teil des Prozesses, nicht das Ende der Welt.
• Der Immobilienmarkt Deutschland ist ein Kontaktsport. Wer sichtbar ist, wer konsequent kommuniziert und wer einen guten Track Record aufbaut, bekommt die besseren Deals.

Jetzt erst recht: Warum der aktuelle Markt eine Chance ist

Lars bringt am Ende des Gesprächs ein Bild, das es auf den Punkt bringt: Der Immobilienmarkt ist gerade wie ein Formel-1-Rennen im Regen. Wer jetzt fährt und die Kurven kennt, liegt vorne. Wenn die Strecke wieder trocken ist und alle zurückkommen, ist das Feld wieder voll und die Deals schwerer zu finden.

Das ist kein Aufruf, blindlings ins Risiko zu gehen. Es ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Wer sich jetzt die Grundlagen erarbeitet, ein Netzwerk aufbaut und konsequent Akquise betreibt, hat strukturelle Vorteile gegenüber denen, die erst dann einsteigen, wenn der Markt wieder laut und offensichtlich läuft. Lars hat das selbst erlebt. Zwei Jahre Vorbereitung, ein schwieriger Marktstart, und am Ende ein erster Flip mit einer Bruttomarge, die kaum jemand seinem ersten Deal zugetraut hätte.