Wie ich meine Immobilien finanziere: Einblick in meinen Alltag

In diesem Video gibt Johannes einen ehrlichen Einblick in die drei Kernbereiche seines Fix-and-Flip-Alltags: Finanzierung, Unternehmensform und Akquise. Er erklärt, welche Banken wirklich für Flips finanzieren, warum du am Anfang keine GmbH brauchst und wie du die richtigen Makler findest, die dir dauerhaft gute Deals liefern.

Die richtige Finanzierung fuer Fix and Flip

Wer mit Fix and Flip startet, stellt sich als erstes die Frage: Wo bekomme ich das Geld her? Die Antwort ist klarer, als viele denken. Es gibt im Grunde genau eine Variante, die am Anfang wirklich Sinn ergibt, und die lautet: zur regionalen Hausbank gehen. Gemeint sind damit die lokale Volksbank, Raiffeisenbank oder Sparkasse vor Ort.

Ueberregionale Banken wie die Deutsche Bank oder die DKB finanzieren solche kurzlaufenden, variablen Projekte allenfalls dann, wenn du bereits eine starke Bonitaet mitbringst und die Bank dich schon kennt. Fuer alle, die neu einsteigen, sind die regionalen Institute der richtige Ansprechpartner. Sie verstehen das Geschaeft, sie koennen flexibel agieren, und sie sind bereit, sich auf kurzlaufende Darlehen einzulassen, wie es bei einem Flip eben noetig ist.

Wichtig dabei: Geh in den Gewerbebereich der Bank, auch wenn du noch kein eingetragenes Gewerbe hast. Der Firmenkundenberater versteht das Modell deutlich besser als ein klassischer Privatkundenbetreuer, der seit 30 Jahren nur Langzeitfinanzierungen kennt und dir im schlimmsten Fall noch einen Bausparvertrag andreht. Bereite dich gut vor, erklaere dein Konzept klar und zeige, dass du weisst, was du tust.

Von zehn Banken werden vielleicht vier wirklich Interesse haben und aktiv mitmachen wollen. Das bedeutet: Du musst mehrere Termine machen. Acht oder neun Bankgespraeche sind keine Seltenheit, bis du den richtigen Partner gefunden hast. Dieser initiale Aufwand lohnt sich aber, denn danach hast du eine langfristige Beziehung, aus der beide Seiten profitieren.

Einen haeufig kursierenden Trick solltest du dabei unbedingt vermeiden: Manche empfehlen, bei der Bank eine Langzeitfinanzierung ueber fuenf Jahre zu beantragen und das Objekt dann nach sechs Monaten trotzdem zu verkaufen. Das mag kurzfristig funktionieren, schadet aber der Beziehung zur Bank nachhaltig. Dazu kommen mogliche Vorfaelligkeitsentschaedigungen. Wer dauerhaft und skalierbar flippen will, baut keine Partnerschaft auf einer Luege auf.

Eigenkapital hebeln: der naechste Schritt

Sobald du ein paar Flips gemacht hast und mehrere Projekte parallel stemmen moechtest, wird ein zweistufiges Finanzierungsmodell interessant. Das funktioniert so:

• Bank A finanziert dir 50 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Das geht leichter, weil der Beleihungswert deutlich unter dem tatsaechlichen Marktwert liegt und die Bank damit gut abgesichert ist.
• Bank B stellt dir eine Kreditlinie zur Verfuegung, zum Beispiel 200.000 bis 300.000 Euro, die du flexibel abrufen kannst und die als Eigenkapitalersatz oder Puffer fuer Renovierungskosten dient.

Aus dieser Kombination heraus kannst du deutlich mehr Flips gleichzeitig abwickeln, als wenn du bei jeder Finanzierung 100 Prozent des Eigenkapitals selbst mitbringen muessttest. Dieses Modell ist allerdings fuer Einsteiger nicht der erste Schritt. Es macht erst dann Sinn, wenn du bereits Erfahrung gesammelt hast, eine nachweisbare Erfolgsbilanz vorweisen kannst und die Banken dich kennen.

Unternehmensform: GmbH oder nicht?

Gerade in sozialen Netzwerken wird Einsteigern oft suggeriert, sie muessten sofort eine GmbH gruenden, am besten noch mit Holding und Doppelstruktur. Johannes sieht das grundlegend anders, und die Argumentation ist uebrzeugend.

Wer neu mit dem Flippen anfaengt, sollte zunaechst gar keine Unternehmensstruktur gruenden, ausser die persoenliche Situation macht es zwingend notwendig, etwa weil man bereits andere Beteiligungen hat oder die Drei-Objekt-Regel greift. In einem solchen Fall lohnt sich der Gang zum Steuerberater.

Der Hauptgrund gegen eine fruehe GmbH-Gruendung ist simpel: Was, wenn du nach zwei Flips merkst, dass das Modell nichts fuer dich ist? Dann haettest du eine leer laufende GmbH mit laufenden Kosten und Verwaltungsaufwand. Stattdessen empfiehlt Johannes folgendes Vorgehen:

• Starte als Privatperson oder mit einem einfachen Einzelgewerbe.
• Akzeptiere, dass du beim ersten Flip etwas mehr Steuern zahlst.
• Pruefe, ob das Modell zu dir passt und ob es dir Spass macht.
• Wechsle erst dann in eine GmbH, wenn es steuerlich und strategisch wirklich sinnvoll ist.

Wer zu zweit startet, kann auch mit einer GbR beginnen. Diese laesst sich spaeter rueckwirkend in eine GmbH umwandeln, was viel Flexibilitaet bietet. Der Punkt ist: Fang an zu flippen, anstatt Monate damit zu verbringen, den perfekten Firmennamen zu finden und Strukturen aufzubauen, die zu diesem Zeitpunkt noch keinen Mehrwert liefern. Das beste Beispiel: Wer joggen geht, braucht keine teuren Carbonschuhe. Er braucht Schuhe, und er kann heute loslaufen.

Sobald du aber mehrere Objekte im Jahr durchflippst und alles privat versteuern muss, bleibt unterm Strich weniger uebrig. Dann lohnt sich der Wechsel in eine GmbH, um das Eigenkapital effizienter einzusetzen und die Steuerlast zu optimieren.

Akquise: Wo kommen die richtigen Deals her?

Ohne gute Dealflow-Quellen kein erfolgreiches Flippen. Akquise ist im Kern Fleissarbeit, aber mit der richtigen Strategie wird sie mit der Zeit deutlich effizienter. Die wichtigste Erkenntnis vorab: Der Immobilienmakler ist dein bester Freund, nicht dein Feind.

Ein guter Makler, der weiss, dass du der Problemloeser fuer schwierige Objekte bist, ruft dich an, bevor er das Inserat schaltet. Er muss keine 20 Besichtigungen mit desinteressierten Kaeufern machen. Du nimmst ihm die Arbeit ab, er bringt dir den Deal. Das funktioniert, wenn du dir die Zeit genommen hast, alle relevanten Makler in deiner Zielregion persoenlich kennenzulernen, zum Kaffee einzuladen und ihnen klar zu machen, welche Art von Objekten du suchst.

Langfristig bringt dir das Maklernetzwerk rund 80 Prozent deiner Deals. Und du brauchst gar nicht viele davon: Zwei bis acht wirklich gute Makler reichen aus, um jedes Jahr einen signifikanten Volumen an Objekten durchzuflipppen.

Aber: Nicht jeder Makler ist gleich gut fuer dich geeignet. Johannes unterscheidet hier sehr klar:

• Verkaufsmakler wie Engel und Voelkers sind in der Regel nicht die richtigen Ansprechpartner. Die haben den Auftrag, das Objekt so teuer wie moeglich zu verkaufen. Professionelle Fotos, perfektes Staging, maximaler Preis. Da ist kaum Spielraum fuer eine Rendite-Kalkulation, die aufgeht.
• Bankenmakler sind dagegen besonders interessant. Sie arbeiten oft fuer Sparkassen oder Volksbanken, erhalten kaum Provision und haben deshalb kein Interesse daran, den hoechstmoeglichen Preis zu erzielen. Sie haben Zugang zu Objekten aus dem Bestand der Bankkunden und wollen die Dinger schlicht loswerden. Genau hier entstehen die Deals, bei denen du noch Spielraum hast.
• Kleine, unabhaengige Makler mit veralteter Website und wenig Marketingbudget sind ebenfalls oft gut. Sie haben keine Zeit und keine Kapazitaet fuer aufwendige Vermarktung und schicken dir das Objekt lieber direkt. Lass dich von der fehlenden Professionalitaet im Auftritt nicht abschrecken, das ist oft genau das Zeichen, dass du hier den richtigen Ansprechpartner gefunden hast.

Direktakquise bei Privatpersonen funktioniert zwar gelegentlich, ist aber aktuell, zumindest in Sueddeutschland und Bayern, schwierig. Viele Eigentuemer haben noch Preisvorstellungen aus dem Jahr 2022 im Kopf und sind nicht bereit, realistisch zu verhandeln. Flyer und andere Direktmarketingmassnahmen haben ihren Platz, bringen aber im Vergleich zum Maklernetzwerk deutlich weniger Volumen.

Was du dir jetzt merken solltest

Fix and Flip ist kein passives Geschaft. Es braucht Aktivitaet, Beziehungsaufbau und die Bereitschaft, auch mal acht Bankgespraeche zu fuehren oder alle Makler einer Stadt einzuladen. Wer das versteht und die richtigen Grundlagen legt, schafft sich langfristig ein funktionierendes System:

• Finanzierung ueber die regionale Hausbank, immer in den Gewerbebereich.
• Am Anfang privat oder als Einzelgewerbe starten, keine GmbH-Pflicht.
• Makler als Partner verstehen und das Netzwerk gezielt aufbauen.
• Erst wenn das Grundmodell laeuft, ueber Strukturen und Hebelstrategien nachdenken.

Johannes und sein Team begleiten aktuell ueber 30 Baustellen gemeinsam mit Partnern quer durch Deutschland. Wer das Fix-and-Flip-Modell zum ersten Mal umsetzen moechte und dabei Unterstuetzung sucht, findet alle Informationen dazu ueber den Link in der Videobeschreibung.