Wie wird man Maklers Liebling? Bessere Immobiliendeals bekommen in 2022

Wer regelmäßig gute Immobiliendeals landen will, kommt an einem Thema nicht vorbei: der Beziehung zum Makler. In diesem Video spricht Johannes gemeinsam mit Oliver, einem erfahrenen Makler, offen darüber, was einen Käufer aus Maklersicht wirklich attraktiv macht, welche Fehler Investoren immer wieder begehen und wie du dich so positionierst, dass du Angebote bekommst, bevor sie überhaupt auf dem Markt erscheinen.

Warum die Beziehung zum Makler alles entscheidet

Ob du Fix and Flip betreibst oder Kapitalanlagen im Bestand aufbaust, du brauchst früher oder später Zugang zu Objekten, die noch nicht auf Immobilienscout24 oder Immowelt hängen. Genau da kommt der Makler ins Spiel. Oliver bringt es im Video auf den Punkt: Der erste Schritt ist, als Kunde in Erinnerung zu bleiben. Wer ihn nicht kennt, wer nie persönlich aufgetaucht ist, wer nur eine generische E-Mail mit Suchprofil geschickt hat, der landet zwar in der Datenbank, aber nicht auf der Anrufliste.

Makler sind Menschen. Und wie jeder Mensch machen sie lieber Geschäfte mit jemandem, den sie kennen, dem sie vertrauen und mit dem die Zusammenarbeit unkompliziert ist. Wer das versteht, hat einen echten Vorteil gegenüber den meisten anderen Investoren auf dem Markt.

Das Ankaufsprofil ist nur der Anfang

Eine E-Mail mit Ankaufsprofil zu schicken ist nicht falsch, aber es ist die absolute Grundlage. Oliver beschreibt drei Stufen, über die Makler Immobilien weitergeben:

• Niedrigste Stufe: Du reagierst auf ein bestehendes Online-Inserat. Da bist du einer von Hunderten.
• Mittlere Stufe: Du hast ein Suchprofil hinterlegt und bist in der Datenbank des Maklers.
• Höchste Stufe: Der Makler ruft dich an, bevor das Objekt überhaupt rausgeht, weil er weiß, dass du verlässlich, entscheidungsfreudig und angenehm in der Zusammenarbeit bist.

An die dritte Stufe kommt man nicht durch eine E-Mail. Man kommt dahin durch persönlichen Kontakt, Verlässlichkeit und eine echte Beziehung. Das klingt banal, aber die meisten Investoren setzen genau hier zu wenig an.

Was einen guten Käufer aus Maklersicht ausmacht

Oliver nennt konkrete Eigenschaften, die einen Käufer für ihn interessant machen. Und einiges davon überrascht:

• Persönliche Sympathie: Mit jemandem, den man schon beim Kaffee oder beim Essen kennengelernt hat, macht man einfach lieber Geschäfte. Das ist keine Manipulation, das ist menschlich.
• Unkompliziertes Auftreten: Wer beim ersten Kontakt schon wirkt, als würde er den Makler nur ausnutzen wollen, fliegt schnell aus dem Kopf. Wer sich verständlich, freundlich und klar ausdrückt, bleibt.
• Verlässlichkeit: Wenn du sagst, du willst besichtigen, dann erscheinst du auch. Egal was. Der Makler merkt sich, wer zuverlässig ist und wer nicht.
• Handlungsfähigkeit: Entscheidungsbereitschaft ist Gold wert. Wer besichtigt und dann wochenlang nicht antwortet, wird beim nächsten Objekt nicht mehr zuerst angerufen.

Geschenke oder große Gesten braucht es laut Oliver nicht unbedingt. Was zählt, ist der gemeinsame Humor, echtes Interesse und das Gefühl, dass die Zusammenarbeit für beide Seiten einfach funktioniert.

Wie du dich per E-Mail richtig vorstellst

Johannes spricht im Video ein konkretes Problem an: viele Investoren schreiben in unter zwei Minuten eine Nachricht, die keinerlei Substanz hat. "Ich finde die Immobilie interessant, bitte melden" reicht nicht. Eine gute erste Kontaktaufnahme per E-Mail enthält laut Johannes folgende Elemente:

• Kurze, klare Vorstellung: Wer bist du, was machst du?
• Dein Suchprofil: Was kaufst du, in welcher Region, in welcher Preisklasse?
• Deine Handlungsfähigkeit: Finanzierung steht, du kannst schnell besichtigen, du weißt wie Abläufe funktionieren.
• Ein menschlicher Ton: Kein Anwaltsbrief, kein steifes Formaldeutsch, aber auch keine übertriebenen Versprechen.

Wichtig: Keine Massenmails mit alten Texten, in denen noch der Name eines anderen Maklers steht. Oliver berichtet im Video, dass genau das regelmäßig passiert und sofort als Negativpunkt verbucht wird. Jede Kontaktaufnahme sollte individuell wirken, auch wenn du denselben Text leicht anpasst.

Regelmäßiger Kontakt zahlt sich aus

Einmal schreiben und dann nichts mehr, das bringt wenig. Was funktioniert: regelmäßiger, kurzer Kontakt. Einmal pro Woche fünf Minuten investieren, kurz anrufen, nachfragen was es Neues gibt, zeigen dass du noch aktiv bist und weiterhin kaufen willst. Diese kleine Investition kann langfristig den entscheidenden Unterschied machen, wenn ein wirklich gutes Objekt auftaucht.

Wer diesen Kontakt über Monate und Jahre pflegt, wird irgendwann derjenige sein, dem der Makler ein Objekt anbietet, bevor es offiziell auf den Markt kommt. Das ist kein Zufall, das ist das Ergebnis konsequenter Beziehungsarbeit.

Banken als unterschätzter Dealflow-Kanal

Ein konkreter Tipp aus dem Video, den viele Investoren ignorieren: Sparkassen und Genossenschaftsbanken als Dealflow-Quelle nutzen. Banken haben oft Immobilien aus Zwangsverwertungen oder Nachlässen, die sie möglichst unkompliziert loswerden wollen. Sie beauftragen dafür externe Makler, aber wer direkt bei der Bank als Interessent bekannt ist, hat einen Vorteil.

Johannes berichtet aus eigener Erfahrung: Er hat sich in einem Verteiler einer Bank eingetragen, der rund 600 Personen umfasst. Trotzdem war er bei 56 Immobilienangeboten regelmäßig einer der ersten, die besichtigen durften. Nicht weil er besondere Verbindungen hatte, sondern weil er morgens um 8 Uhr auf neue Angebote reagiert hat. Schnelligkeit und Konsequenz machen den Unterschied.

Ein weiteres Beispiel aus dem Video zeigt, warum Banken beim Verkauf oft nicht das Maximum herausholen: Oliver berichtet von einem Fall, bei dem ein geteiltes Mehrfamilienhaus als Gesamtpaket verkauft wurde, obwohl der Einzelverkauf der Wohnungen einen Mehrerlös von mehreren hunderttausend Euro gebracht hätte. Der Bankmakler fand das zu aufwendig. Für einen Investor, der genau diese Arbeit übernimmt, ergibt sich daraus eine klassische Fix-and-Flip-Möglichkeit oder ein attraktives Aufteilungsgeschäft.

Online-Plattformen jenseits der großen Portale

Ein Punkt, den viele vernachlässigen: Nicht alle Makler wollen ihre Objekte auf den großen Plattformen wie Immobilienscout24 oder Immowelt einstellen. Oliver erklärt, dass eine wachsende Zahl von Maklern diese Portale bewusst meidet, weil sie darin eine langfristige Konkurrenz sehen. Das bedeutet: Es gibt Immobilien, die du nur findest, wenn du auch die kleineren und weniger bekannten Portale im Blick behältst.

Der Rat lautet, alle verfügbaren Immobilienportale regelmäßig zu durchsuchen und auch auf Plattformen aktiv zu sein, die nicht jeder kennt. Wer das strukturiert angeht, findet gelegentlich echte Diamanten, die an anderer Stelle nie auftauchen.

Netzwerken bleibt die wichtigste Akquise-Methode

Das Fazit aus dem Gespräch ist eindeutig: Netzwerken steht an erster Stelle, wenn es um den Zugang zu guten Immobilien geht. Das gilt für Fix and Flip genauso wie für den klassischen Bestandsaufbau. Investoren, die seit Jahren aktiv sind und die Johannes kennt, agieren oft im Verborgenen. Sie tauchen nicht in der Facebook-Gruppe auf, haben keinen großen Instagram-Auftritt, aber sie kaufen regelmäßig zu guten Konditionen, weil ihr Netzwerk funktioniert.

Oliver fasst es so zusammen: Fünf stabile Maklerbeziehungen aufbauen, das kann jeder. Anfänger genauso wie erfahrene Investoren. Aber es braucht Zeit, Konsequenz und echtes Interesse. Wer das mitbringt, wird früher oder später zum Liebling des Maklers, nicht weil er der reichste Käufer ist, sondern weil er der zuverlässigste ist.

Praktische Schritte zum Sofort-Umsetzen

Wenn du nach dem Video konkret loslegen willst, hier eine Zusammenfassung der wichtigsten Maßnahmen:

• Suchprofil anlegen: Bei allen relevanten Maklern in deiner Zielregion ein individuelles Ankaufsprofil hinterlegen, per E-Mail oder über das Kontaktformular auf der Maklerhomepage.
• Banken kontaktieren: Lokale Sparkassen und Genossenschaftsbanken direkt anschreiben und darum bitten, in den Verteiler für Immobilienangebote aufgenommen zu werden.
• Persönlichen Kontakt suchen: Besichtigungstermine wahrnehmen, auch wenn das Objekt nicht perfekt passt. Das Ziel ist, den Makler persönlich kennenzulernen.
• Regelmäßig dran bleiben: Einmal in der Woche kurzer Kontakt zu den wichtigsten Maklern halten.
• Alle Portale im Blick behalten: Nicht nur die großen Plattformen, sondern auch kleinere und regionale Portale regelmäßig durchsuchen.
• Verlässlichkeit zeigen: Wer einen Termin zusagt, erscheint auch. Punkt.

Immobilien ist ein People's Business. Das sagt Johannes im Video, und Oliver bestätigt es aus seiner täglichen Praxis. Wer das verinnerlicht und konsequent handelt, wird langfristig die besseren Deals machen, egal ob als Fix-and-Flip-Investor oder als Kapitalanleger mit Bestandsfokus.