Wie wird man Maklers Liebling? Bessere Immobiliendeals bekommen in 2022

Wer beim Immobilienkauf regelmäßig die besten Objekte sehen will, bevor sie öffentlich inseriert werden, muss bei Maklern ganz oben auf der Liste stehen. In diesem Video spricht Johannes gemeinsam mit Oliver, einem erfahrenen Makler, darüber, was einen Käufer aus Maklersicht wirklich attraktiv macht, welche Fehler immer wieder passieren und wie du dir systematisch Zugang zu Off-Market-Deals verschaffst. Die Tipps gelten für Anfänger genauso wie für erfahrene Investoren, egal ob Fix and Flip oder Bestandsaufbau.

Warum die meisten Käufer beim Makler nicht auffallen

Der häufigste Fehler, den Immobilieninvestoren machen, ist simpel: Sie schicken eine generische E-Mail mit einem Ankaufsprofil und warten dann darauf, dass der Makler sich meldet. Oliver bringt es im Video auf den Punkt. Wer nicht mal zwei Minuten investiert, um eine ordentliche Anfrage zu formulieren, darf sich über das Ergebnis nicht wundern. Solche Nachrichten landen zwar im System, aber sie landen nicht im Kopf des Maklers.

Der Unterschied zwischen einem Sucheintrag in der Datenbank und dem Käufer, den ein Makler persönlich anruft, bevor er ein Objekt überhaupt online stellt, ist gewaltig. In der Praxis gibt es eine klare Hierarchie:

• Die unterste Stufe: Anfragen auf bestehende Inserate auf Immobilienportalen wie ImmobilienScout24 oder Immowelt.
• Eine Stufe höher: Ein hinterlegtes Suchprofil in der Maklerdatenbank.
• Ganz oben: Der persönliche Kontakt, dem der Makler ein Objekt zeigt, bevor es irgendwo auftaucht.

Auf der obersten Stufe stehst du nicht durch Zufall. Du kommst dahin, weil der Makler dich kennt, dir vertraut und weiß, dass du handlungsfähig bist.

Was einen guten Käufer aus Maklersicht ausmacht

Oliver beschreibt es klar: Ein guter Kunde bleibt in Erinnerung. Das klingt banal, ist aber der Kern des Ganzen. Menschen machen lieber Geschäfte mit Leuten, die sie kennen, die sympathisch sind und mit denen der Umgang unkompliziert ist. Wer sich beim ersten Kontakt bereits als verlässlich, direkt und verbindlich zeigt, hat einen entscheidenden Vorteil gegenüber den Dutzenden anonymen Anfragen, die täglich im Postfach landen.

Ein konkretes Negativbeispiel aus dem Video: Manche Interessenten schicken eine Kopiervorlage aus einer alten E-Mail, in der noch der Name eines anderen Maklers steht. Das passiert wirklich. Der Empfänger wird mit dem falschen Namen angesprochen, der Text bezieht sich auf ein anderes Unternehmen. Solche Anfragen wandern direkt in den Papierkorb, und das ist auch richtig so.

Was stattdessen funktioniert:

• Kurz, klar und menschlich schreiben. Wer ihr seid, was ihr sucht, was euer Budget ist, wie schnell ihr entscheiden könnt. Kein Anwaltsbrief, kein aufgeblasenes Firmendeutsch, aber auch keine zwei Zeilen ohne Substanz.
• Zeigen, dass ihr handlungsfähig seid. Makler wollen wissen, dass ein Käufer besichtigen kann, Entscheidungen trifft und nicht ewig verhandelt oder dann doch abspringt.
• Persönlich werden. Eine E-Mail ist der Einstieg, aber das Ziel ist das Gespräch, das Treffen, der gemeinsame Kaffee. Wer regelmäßig kurz anruft, fragt was es Neues gibt und dabei sympathisch bleibt, baut über Zeit eine echte Geschäftsbeziehung auf.

Fünf Minuten pro Woche als Investition in bessere Deals

Oliver nennt im Video eine Zahl, die man sich merken sollte: Fünf Minuten pro Woche reichen aus, um bei einem Makler präsent zu bleiben. Ein kurzer Anruf, eine kurze Nachricht, die Frage ob es etwas Neues gibt. Das ist kein großer Aufwand, aber der Effekt auf die Qualität der Objekte, die du zu Gesicht bekommst, kann enorm sein.

Der Vergleich mit den potenziellen Gewinnen bei einem Fix-and-Flip-Projekt macht den Aufwand-Nutzen-Vergleich noch deutlicher. Wenn du durch eine gepflegte Maklerbeziehung ein Objekt bekommst, das noch nicht auf dem Markt ist, und damit einen fünf- oder sechsstelligen Gewinn realisierst, dann waren diese fünf Minuten pro Woche das Rentabelste, was du tun konntest.

Gleichzeitig betonen Johannes und Oliver: Authentizität ist entscheidend. Wer nur so tut, als würde er sich für den Makler interessieren, um an gute Objekte zu kommen, wird früher oder später durchschaut. Makler haben ein feines Gespür dafür, ob jemand echtes Interesse mitbringt oder nur das Netzwerk instrumentalisieren will.

Banken als unterschätzter Akquisekanal

Ein konkreter Tipp aus dem Video, der über die klassische Maklerarbeit hinausgeht: Banken als Verkäufer von Immobilien auf dem Schirm haben. Johannes berichtet, dass er sich bei einer Bank in einen Verteiler eingetragen hat, der zu diesem Zeitpunkt rund 600 Personen umfasste. Trotzdem war er in fast allen Fällen einer der ersten beiden Interessenten bei der Besichtigung.

Warum funktioniert das? Weil die meisten Leute im Verteiler nicht reagieren oder nicht schnell genug reagieren. Johannes schreibt morgens um 8 Uhr, sobald ein Angebot kommt. Nicht weil das Objekt zwingend perfekt für ihn ist, sondern weil er den Kontakt zum Ansprechpartner bei der Bank aufbauen und pflegen will. Er will die Hand schütteln, ein kurzes Gespräch führen, in Erinnerung bleiben.

Banken sind als Verkäufer interessant, weil sie häufig Immobilien aus Insolvenzen oder Zwangsversteigerungen im Bestand haben. Sie sind nicht darauf ausgelegt, den maximalen Verkaufserlös zu erzielen, sondern wollen die Objekte unkompliziert loswerden. Das schafft Chancen für Käufer, die sich als zuverlässig und handlungsfähig positionieren.

Oliver berichtet dazu eine lehrreiche Anekdote: Ein bereits aufgeteiltes Mehrfamilienhaus aus einem Bankbestand sollte als Ganzes verkauft werden, obwohl ein einzelner Verkauf der Wohnungen einen Mehrerlös von mehreren hunderttausend Euro gebracht hätte. Der Bank war der Einzelverkauf zu aufwändig. Für einen Investor, der das Objekt kauft, die Aufteilung nutzt und die Einheiten einzeln weiterverkauft, war das eine erhebliche Gewinnchance. Solche Situationen gibt es, und sie entstehen genau dort, wo Banken als Verkäufer auftreten.

Online-Plattformen: nicht nur die großen Portale scannen

Ein weiterer Punkt, der im Video angesprochen wird: Viele Makler meiden bewusst die großen Plattformen wie ImmobilienScout24. Der Grund ist nicht Bequemlichkeit, sondern Kalkül. Scout hat selbst Ambitionen im Bereich der Immobilienvermittlung. Makler, die das als Bedrohung sehen, inserieren lieber auf kleineren, weniger bekannten Portalen.

Das bedeutet für dich als Käufer: Wer nur Scout und Immowelt im Blick hat, sieht nicht das vollständige Angebot auf dem Markt. Oliver empfiehlt ausdrücklich, sämtliche Immobilienportale regelmäßig zu durchsuchen, auch die kleineren und weniger bekannten. Dort finden sich gelegentlich echte Diamanten, die auf den großen Plattformen nie auftauchen.

Dazu kommt der direkte Kontakt zu Maklern über deren eigene Websites. Die meisten Makler haben auf ihrer Seite eine Kontaktspalte oder die Möglichkeit, ein Suchprofil zu hinterlegen. Das kostet Zeit beim Einrichten, zahlt sich aber langfristig aus, vor allem wenn die Texte für das Ankaufsprofil einmal gut formuliert sind und dann wiederverwendet werden können.

Netzwerk als langfristige Strategie

Am Ende des Videos ziehen Johannes und Oliver ein klares Fazit, das für jeden Immobilieninvestor gilt: Netzwerk steht an erster Stelle. Nicht als Floskel, sondern als operative Aufgabe.

Das bedeutet konkret:

• Bei fünf bis zehn Maklern persönlich bekannt sein und regelmäßig in Kontakt bleiben.
• Bei lokalen Banken als Käufer registriert sein und auf Angebote schnell reagieren.
• Alle Immobilienportale im Blick haben, nicht nur die großen.
• Termine wahrnehmen. Wer sagt, er will besichtigen, muss auch auftauchen. Verlässlichkeit schlägt Charme.
• Beim Flippen dem Makler anbieten, das Objekt nach der Renovierung wieder in den Vertrieb zu geben. Das schafft Anreize für den Makler, dir gute Objekte zu zeigen, weil er zweimal verdient: beim Ankauf und beim Verkauf.

Solche Beziehungen entstehen nicht von heute auf morgen. Oliver betont, dass das manchmal Jahre dauert. Aber wer konsequent dranbleibt, unkompliziert agiert und sein Wort hält, baut sich über Zeit einen Zugang zu Objekten auf, den kein Suchagent der Welt ersetzen kann.

Immobilien bleiben, wie Oliver es formuliert, ein People's Business. Wer das versteht und entsprechend handelt, hat im Wettbewerb um gute Kapitalanlagen einen echten Vorsprung.