Wieso du solche 90 m² Wohnungen IMMER flippen kannst

Eine 90 m² Eigentumswohnung in Osnabrück, Baujahr 1975, im halben Zustand angekauft, durchrenoviert und mit einer Marge von 23 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten wieder verkauft. In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit Tim, wie ein klassisches Brot-und-Butter-Flip-Projekt in der Praxis aussieht und warum genau dieser Wohnungstyp fast immer funktioniert.

Das Objekt: 90 m² Eigentumswohnung in Osnabrück

Das Projekt befindet sich im Stadtteil Vordere Wüste in Osnabrück. Die Wohnung hat rund 90 m², wurde 1975 gebaut und ist damit ein klassischer Altbaubestand, den man gezielt revitalisieren kann. Genau das ist der Ansatz: kein Luxusflip, kein High-End-Produkt, sondern eine funktionale, sauber renovierte Eigentumswohnung, die breit vermarktbar ist.

Das Besondere an dieser Größe ist die Knappheit auf dem Markt. Wer heute online sucht, findet kaum Angebote in diesem Segment. Wohnungen deutlich über 80 m² als Eigentumswohnung sind selten inseriert, gerade in mittelgroßen deutschen Städten. Das verschafft dem Verkäufer beim Abverkauf eine komfortable Position und erlaubt es, beim Ankauf auch einen etwas höheren Preis zu bezahlen, weil man weiß: Der Verkauf wird kein Problem sein.

Ankauf: Wie kommt man an solche Objekte?

Tim hat die Wohnung privat angekauft, ohne Makler. Der Verkäufer kannte ihn bereits aus einer früheren Transaktion. Das ist kein typischer Anfängertipp, aber es zeigt ein wichtiges Prinzip im Fix-and-Flip-Geschäft: Wiederkehrende Beziehungen zahlen sich aus.

Wer einmal sauber mit einem Makler oder einem privaten Verkäufer abgewickelt hat, der bleibt im Kopf. Und wenn das nächste Objekt kommt, das noch nicht auf ImmoScout oder eBay Kleinanzeigen landet, ruft man denjenigen an, dem man vertraut. So entstehen Off-Market-Deals, die für alle Beteiligten einfacher und schneller zu schließen sind.

Das Objekt wurde im sogenannten halben Zustand übernommen. Tapeten, verschiedene Bodenbeläge, veraltete Details. Kein Totalabbruch, aber auch kein gepflegter Erstbezug. Genau der Zustand, aus dem man mit dem richtigen Handwerker-Setup in überschaubarer Zeit ein verkaufsfertiges Produkt macht.

Was wurde renoviert und was nicht?

Ein zentrales Prinzip beim erfolgreichen Flippen ist die klare Unterscheidung zwischen dem, was erneuert werden muss, und dem, was guten Gewissens im Bestand bleiben kann. Bei diesem Projekt wurde das konsequent umgesetzt.

Was blieb bestehen:

• Die Fenster aus dem Jahr 2009, zweifach verglast, Kunststoffrahmen. Technisch top in Ordnung, kein Handlungsbedarf.
• Die vorhandene Elektroinstallation, die bereits auf 3-Phasen-Absicherung ausgelegt war.
• Die abgehängte Decke im Bad war bereits vorhanden.
• Die Heizkörper blieben ebenfalls, wurden nur mit neuen Thermostatköpfen ausgestattet.

Was wurde erneuert:

• Boden: Durchgehend neues Laminat oder Vinyl, schwimmend verlegt. Einheitlicher Bodenbelag durch die gesamte Wohnung schafft optische Konsistenz und senkt den Aufwand bei der Vermarktung.
• Wände: Größtenteils auf Q4-Qualität gespachtelt. Q4 bedeutet extrem glatte Oberfläche, was gerade in Wohnräumen ein sauberes, modernes Erscheinungsbild ergibt.
• Türen und Zargen: Hier gibt es einen konkreten Tipp aus der Praxis: Alte Holzzargen lackieren lassen klingt günstiger, ist es aber nicht. Arbeitsstunden und Material kosten am Ende genauso viel wie eine neue Tür mit Zarge. Eine fertig eingebaute Innentür inklusive Zarge und Arbeit liegt bei rund 400 bis 500 Euro pro Stück. Also lieber gleich neu machen.
• Elektro: Neue Steckdosen wurden an mehreren Positionen gesetzt, darunter auch Fernseh- und Internetdosen in mehreren Varianten. Das sorgt dafür, dass der Käufer oder Mieter Sofa und TV flexibel platzieren kann, was beim Besichtigungsgespräch ein echtes Kaufargument ist.
• Zählerschrank: Wurde komplett erneuert und befindet sich außerhalb der Wohnung.
• Bad: Neue Regendusche in Chrom, Geberit-Spülkasten, sechs bis sieben Einbauspots in der abgehängten Decke, neue Lüftung. Kein Luxusbad, aber frisch, funktional und sauber in der Ausführung.
• Rollladen: Elektrisch betrieben, nachträglich angebaut. Kein Problem, da es technisch funktioniert.

Der Grundriss: Warum 90 m² so gut vermarktbar sind

Dieser Wohnungstyp hat einen entscheidenden Vorteil: Er spricht eine breite Käufergruppe an. Eigennutzer schätzen die Größe für das Wohngefühl, Vermieter wissen, dass 90 m² am Mietmarkt sehr gefragt sind, und Familien oder Paare mit Homeoffice-Bedarf freuen sich über den Platz.

Konkret bietet diese Wohnung:

• Einen großen, offenen Wohn- und Essbereich mit offener Küche
• Einen Balkon mit ruhiger Lage, umgeben von kleineren Häusern statt großen Wohnblöcken
• Ein separates WC zusätzlich zum Badezimmer mit Dusche
• Einen großzügigen Hauswirtschaftsbereich hinter einer Tür mit fast 2 m² Platz für Waschmaschine und Trockner
• Ein Hauptschlafzimmer mit ausreichend Steckdosen und Bewegungsfreiheit
• Einen Garagenhof auf dem Grundstück

Der Grundriss wurde nicht verändert. Das ist ebenfalls ein Prinzip, das beim Flippen Zeit und Geld spart: Wenn die Raumaufteilung bereits funktioniert, wird sie nicht angetastet. Grundrissänderungen kosten nicht nur Geld, sie verlängern auch die Bauzeit und erhöhen das Risiko.

Die Marge: Was bleibt am Ende übrig?

Bei diesem Projekt wird eine Marge zwischen 23 und 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten erwartet. Das bedeutet: Wenn Ankauf, Renovierung, Nebenkosten und alle weiteren Aufwände zusammengerechnet werden, bleibt nach dem Verkauf rund ein Viertel des eingesetzten Gesamtkapitals als Gewinn übrig.

Das ist keine Ausnahme, sondern das Ziel bei solchen Projekten. Eine Marge von 20 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten gilt als solides Ergebnis für einen Standardflip dieser Art. Wer weniger Erfahrung hat, kann auch mit 15 bis 20 Prozent kalkulieren, sofern der Abverkauf sicher ist und die Risiken überschaubar bleiben.

Finanziert wurde das Objekt in diesem Fall mit Eigenkapital. Das ist nicht zwingend für jeden Flip notwendig, aber es vereinfacht die Abwicklung erheblich und macht den Investor unabhängig von Bankprozessen und langen Kreditentscheidungen.

Warum dieser Wohnungstyp fast immer funktioniert

Johannes bringt es im Video auf den Punkt: Solche Projekte sind Brot und Butter. Kein aufwendiges Design, keine Premiumausstattung, kein High-End-Badezimmer mit 500-Euro-Armaturen. Stattdessen: solide Renovierung, funktionaler Grundriss, saubere Ausführung, fairer Preis.

Das ist genau der Ansatz, der sich in der Praxis bewährt. Denn der Käufer einer 90 m² Eigentumswohnung in einer Mittelstadt sucht kein Designhotel. Er sucht eine Wohnung, in der er sich wohlfühlt, die neu wirkt und in der er sofort einziehen kann, ohne selbst Hand anlegen zu müssen.

Drei Faktoren machen diesen Wohnungstyp besonders verlässlich für Fix-and-Flip-Investoren:

• Geringe Marktdichte beim Angebot: Wohnungen dieser Größe sind selten online verfügbar. Wer eine fertig renovierte 90 m² Wohnung sucht, hat kaum Alternativen.
• Breite Käuferschicht: Eigennutzer, Vermieter und Kapitalanleger kommen alle als Käufer infrage.
• Überschaubarer Renovierungsaufwand: Kein Vollabbruch, keine Grundrissänderung, kein Luxusausbau. Der Kostenrahmen bleibt planbar.

Wer beim Ankauf eine Marge von 20 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestition sicherstellt und bei der Renovierung diszipliniert bleibt, also nicht verkünstelt, wo es nicht nötig ist, hat mit diesem Wohnungstyp ein wiederholbares Geschäftsmodell in der Hand.

Verkauf: Makler oder selbst vermarkten?

Tim verkauft das Objekt über einen Makler. Das macht bei einem Standardprodukt wie diesem Sinn. Die Zielgruppe ist breit, die Wohnung spricht für sich, und der Makler übernimmt Besichtigungen, Kommunikation und die formale Abwicklung. So bleibt der Investor frei für das nächste Projekt.

Wichtig dabei: Der Verkauf über Makler funktioniert besonders gut, wenn man bereits eine gute Beziehung zu einem lokalen Makler aufgebaut hat. Wer einmal zuverlässig und unkompliziert als Verkäufer aufgetreten ist, bekommt auch beim nächsten Objekt schnell einen Termin und oft auch diskrete Hinweise auf neue Kaufgelegenheiten.

Fazit: Was du aus diesem Projekt mitnehmen kannst

Dieses Projekt in Osnabrück ist kein spektakuläres Showcase-Flip. Es ist bewusst bodenständig gehalten, und genau das ist die Botschaft. Nicht jedes Projekt muss ein Hochglanz-Produkt sein. Wer sauber kalkuliert, den richtigen Bestand ankauft und mit Handwerk effizient durchgeht, kann auch mit einem klassischen 90 m² Altbau eine Marge von 23 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten erzielen.

Die wichtigsten Learnings aus diesem Flip im Überblick:

• Altbaubestände aus den 1970er Jahren sind häufig ideal für Fix-and-Flip, weil Struktur und Grundriss oft noch taugen und lediglich die Oberflächen erneuert werden müssen.
• Fenster, Elektrik und Heizung im Bestand lassen, wenn sie technisch in Ordnung sind. Das spart erheblich Kosten und Zeit.
• Zargen und Türen: Immer neu, nie lackieren. Der Aufwand ist fast identisch, das Ergebnis ist besser.
• Q4-Wände und einheitlicher Boden geben der Wohnung ein frisches Erscheinungsbild ohne Mehraufwand bei der Planung.
• Beziehungen zu Maklern und Privatverkäufern aufbauen und pflegen. Off-Market-Deals entstehen durch Vertrauen, nicht durch Glück.
• Die Marge von 20 bis 25 Prozent auf Gesamtinvestmentkosten ist das Ziel. Darunter wird es eng, darüber braucht man keinen Luxusausbau.

Wer regelmäßig solche Projekte umsetzt, baut sich über die Zeit ein verlässliches Geschäft im Immobilienbereich auf. Kein einmaliger Glückstreffer, sondern ein wiederholbares System aus Ankauf, Renovierung und Verkauf.