Wieso du solche 90 m² Wohnungen IMMER flippen kannst

In diesem Video zeigt Johannes gemeinsam mit Tim ein laufendes Fix-and-Flip-Projekt in Osnabrück: eine 90 m² Eigentumswohnung aus dem Baujahr 1975, die angekauft, renoviert und nun kurz vor dem Abverkauf steht. Was diesen Flip besonders macht und warum genau diese Art von Wohnung fast immer funktioniert, erklärt das Video direkt vor Ort.

Das Objekt: klassischer Bestand aus 1975 in Osnabrück

Das Projekt liegt in der vorderen Wüste in Osnabrück, einem Stadtteil mit gewachsener, ruhiger Wohnlage. Die Wohnung hat 90 m², ist im dritten Stockwerk, hat einen Balkon und einen funktionalen Grundriss mit offenem Wohn-Essbereich, separatem WC, Badezimmer mit Dusche und einem großzügigen Hauptschlafzimmer. Das Haus selbst stammt aus dem Jahr 1975 und ist damit genau das, was man im Fix-and-Flip-Bereich als klassischen Bestand bezeichnet: Substanz ist vorhanden, aber der Innenausbau war in die Jahre gekommen.

Solche Objekte sind keine Rarität. Sie stehen in fast jeder deutschen Mittelstadt, sind häufig in Eigennutzerhand und werden irgendwann über private Kanäle oder Makler angeboten. Wer einmal gelernt hat, diese Wohnungen zu lesen und zu kalkulieren, findet darin ein verlässliches Geschäftsmodell.

Wie das Objekt angekauft wurde

Tim hat das Objekt nicht über ein Immobilienportal gefunden, sondern privat. Die Verkäuferin kannte ihn bereits, weil er ihr schon einmal etwas abgekauft hatte. Das ist ein wichtiger Punkt, den Johannes im Video bewusst anspricht: Wiederholungsgeschäfte entstehen aus Vertrauen. Wer einmal sauber und zuverlässig kauft, bleibt im Kopf. Das gilt für private Verkäufer genauso wie für Makler.

Gerade bei Maklern ist das häufig unterschätzt. Wer einmal als seriöser, entscheidungsfreudiger Käufer aufgetreten ist, bekommt beim nächsten Objekt oft den ersten Anruf. Das ist kein Geheimwissen, sondern schlicht Erfahrung aus der Praxis.

Tim hat etwas teurer eingekauft als es vielleicht nach Lehrbuch nötig gewesen wäre. Der Grund ist simpel: Im Abverkauf gibt es für diese Größe und diesen Zuschnitt kaum Konkurrenz online. 90 m² Eigentumswohnungen in dieser Preisklasse sind im Bestand selten und werden, wenn sie angeboten werden, schnell verkauft. Wer das weiß, kann im Einkauf etwas mehr bezahlen und muss sich im Verkauf keine Sorgen machen.

Was renoviert wurde und was nicht

Einer der zentralen Lernpunkte dieses Videos ist die Entscheidung, was man anfasst und was man stehen lässt. Nicht alles muss erneuert werden. Gutes Handwerk bedeutet auch, zu erkennen, was noch in Ordnung ist.

Im Einzelnen wurde Folgendes gemacht:

• Wände: Komplett neu verspachtelt, größtenteils in Q4-Qualität, also extrem glatt. Das ist der Standard, der heute erwartet wird und der im Verkauf einen deutlichen Unterschied macht.
• Boden: Neues Laminat oder Vinyl, schwimmend verlegt. Ein einheitlicher Boden durch die gesamte Wohnung schafft optisch Ruhe und Großzügigkeit.
• Türen und Zargen: Alles neu. Johannes macht im Video einen klaren Punkt: Holzzargen lackieren lassen kostet fast genauso viel wie eine neue Zarge, sieht aber nie so gut aus. Eine neue Tür mit Zarge, fertig eingebaut, liegt bei rund 400 bis 500 Euro. Das ist gut investiertes Geld.
• Elektro: Die Grundinstallation war bereits dreiaderig und damit in Ordnung. Es wurden Steckdosen ausgetauscht, einige neue Positionen gesetzt und der Zählerschrank erneuert. Kein kompletter Neuaufbau, sondern gezieltes Nachrüsten.
• Heizkörper: Bestehende Heizkörper wurden belassen, lediglich neue Thermostatköpfe aufgesetzt.
• Fenster: Bleiben, weil sie aus dem Jahr 2009 stammen, zweifach verglast und aus Kunststoff sind. Technisch einwandfrei, kein Handlungsbedarf.
• Bad: Neues Geberit-Spülkasten-System, kleine Regendusche, alles in Chrom gehalten. Die Decke war bereits abgehangen, neue Spots wurden eingesetzt, eine Lüftung ist vorhanden. Funktional, sauber, kein Luxus.
• Rolladen: Elektrisch, funktionieren einwandfrei. Wurden belassen.

Was noch fehlte zum Zeitpunkt des Videos: letzte kosmetische Details, Abfugarbeiten, ein paar Stellen, die noch nachgearbeitet werden mussten. Das ist normal bei einem Projekt in den letzten Zügen.

Warum dieses Produkt fast immer funktioniert

Johannes nennt es im Video selbst so: Brot und Butter. Und das trifft es gut. Diese Art von Wohnung ist kein Luxusprodukt, kein aufwendig designtes Showcase-Objekt. Es ist renovierter, funktionaler Wohnraum in einer ruhigen Lage mit einem guten Grundriss.

Genau das ist der Punkt. Die Zielgruppe für eine solche Wohnung ist breit: Erstkäufer, die in Wohneigentum investieren wollen, Kapitalanleger, die eine solide Vermietung suchen, Senioren, die eine gut erreichbare, gepflegte Wohnung in einer ruhigen Umgebung brauchen. Das Objekt muss niemanden "wegblasen". Es muss funktionieren.

Und genau das ist die Stärke dieses Typs. Wer versucht, bei jeder Wohnung ein Designprodukt zu schaffen, verliert Zeit und Geld. Wer erkennt, was ein Objekt braucht, um gut verkäuflich zu sein, und es dabei belässt, arbeitet effizienter. Ein kluger Gaul springt nur so hoch, wie er muss, sagt Johannes im Video. Das gilt hier.

Die Marge: 23 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten

Das Ziel für diesen Flip liegt bei einer Marge von 23 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestmentkosten. Das ist keine Eigenkapitalrendite, sondern bezieht sich auf den gesamten eingesetzten Betrag inklusive Kaufpreis, Nebenkosten und Renovierung. Das ist eine solide Aussage, die zeigt, dass auch ein Flip ohne hochwertigsten Innenausbau sehr gute Ergebnisse liefern kann, wenn die Kalkulation stimmt.

Finanziert wurde das Objekt mit Eigenkapital. Details dazu werden im Video bewusst offengelassen, da die Wohnung zum Zeitpunkt der Aufnahme noch nicht verkauft war. Das ist eine professionelle Haltung: Zahlen kommuniziert man dann, wenn der Deal abgeschlossen ist.

Eine Marge von 20 bis 25 Prozent auf die Gesamtinvestition ist laut Johannes der Richtwert, ab dem ein solches Objekt nahezu immer angekauft werden kann. Auch wenn es mal etwas weniger ist, kann es sich lohnen, wenn man weiß, dass der Abverkauf sicher und schnell geht. Das ist das entscheidende Zusammenspiel aus Einkauf, Renovierung und Marktkenntnis.

Der Abverkauf: über einen Makler

Tim hat sich entschieden, das Objekt über einen Makler zu verkaufen. Das macht Sinn bei einem Produkt, das einen klaren Käufermarkt hat, aber keine emotionale Besonderheit mitbringt, die einen Direktvertrieb rechtfertigen würde. Ein Makler bringt Reichweite, qualifiziert Interessenten vor und nimmt einem den Aufwand ab. Bei einem Flip, bei dem die Zeit zwischen Abschluss der Renovierung und Verkauf möglichst kurz sein soll, ist das oft die richtige Entscheidung.

Was du daraus mitnehmen kannst

Dieses Video zeigt einen Flip, der bewusst einfach gehalten wurde. Keine teuren Extras, kein Aufwand, der nicht nötig gewesen wäre. Und genau das ist die Lektion. Im Fix-and-Flip-Geschäft geht es nicht darum, die schönste Wohnung Deutschlands zu bauen. Es geht darum, ein Objekt mit Potenzial zu finden, es auf ein marktfähiges Niveau zu bringen und es dann sauber zu verkaufen.

Wer das bei 90 m² Eigentumswohnungen im Bestand konsequent anwendet, hat ein wiederholbares Geschäftsmodell. Nicht spektakulär, aber verlässlich. Und das ist im Immobiliengeschäft oft mehr wert als der einmalige große Coup.

Wenn du mehr solche Einblicke in laufende Projekte willst, schau regelmäßig auf dem Kanal vorbei. Johannes und sein Team sind immer wieder vor Ort und zeigen, wie Ankauf, Renovierung und Abverkauf in der Praxis aussehen.