x.xxx.xxx€ / Wir besichtigen 3 Immobilien

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf drei Immobilienbesichtigungen an einem Tag, erklärt, worauf es bei jeder einzelnen ankommt, und gibt dir einen ehrlichen Einblick in seine aktuelle Dealflow-Strategie. Dabei geht es um Objekte zwischen 100.000 Euro und über einer Million Euro, und er teilt konkrete Tipps, wie du als Fix-and-Flip-Investor bessere Deals findest und dein Netzwerk strategisch aufbaust.

Drei Besichtigungen, drei verschiedene Strategien

An diesem Tag hat Johannes drei sehr unterschiedliche Objekte besichtigt. Jedes davon steht für eine andere Herangehensweise im Fix-and-Flip-Geschäft, und genau das macht diesen Einblick so wertvoll. Du siehst nicht nur, welche Immobilien potenziell interessant sind, sondern auch, wie man als Investor mit verschiedenen Szenarien umgeht und welche Fragen man sich bei jeder Besichtigung stellen sollte.

Objekt 1: 86 Quadratmeter für knapp 240.000 Euro

Das erste Objekt ist eine 86-Quadratmeter-Wohnung zu einem Kaufpreis von knapp 240.000 Euro. Die Bewertung von Johannes fällt nüchtern aus: nicht günstig, aber auch nicht überteuert. Genau in diesem Bereich liegt oft die Arbeit des erfahrenen Flippers, denn wer nur nach offensichtlichen Schnäppchen sucht, wartet meistens vergeblich.

Was er bei dieser Besichtigung besonders betont: Stelle dem Makler so viele W-Fragen wie möglich. Das klingt simpel, ist aber einer der wichtigsten Schritte im gesamten Kaufprozess. Konkret geht es um Fragen wie:

• Warum wird die Wohnung verkauft?
• Wer hat vorher darin gewohnt?
• Wer soll danach einziehen?
• Wird Geld gebraucht, also herrscht Verkaufsdruck?
• War das Objekt finanziert?
• Was soll mit dem Inventar passieren, zum Beispiel bei einer Messiewohnung?

Diese Fragen geben dir ein vollständiges Bild der Situation und helfen dir, den Verkäufer sowie seine Motivation wirklich zu verstehen. Nur wer die Hintergründe kennt, kann ein Angebot machen, das für beide Seiten funktioniert.

Der Makler ist dein wichtigster Kanal für Off-Market-Deals

Ein zentrales Thema in dieser Folge ist das Verhältnis zu Maklern. Johannes ist mittlerweile mit fast allen Maklern in seinem Umfeld per Du, und genau das zahlt sich aus. Nicht im wörtlichen Sinn, sondern durch Zugang zu Deals, die niemals online landen.

Das beste Beispiel aus diesem Video: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung für 100.000 Euro, die Johannes von einem Makler direkt und ohne öffentliches Inserat angeboten bekommt. Dieses Objekt war nach seiner eigenen Aussage der Schnapper des Jahrhunderts und ist nie auf einem Immobilienportal erschienen. Das ist Off-Market in Reinform, und es ist das Ergebnis von drei Jahren konsequentem Netzwerkaufbau.

Der Aufwand dahinter: regelmäßige E-Mails, ein Newsletter alle paar Wochen, persönliche Gespräche, eine Win-Win-Haltung. Johannes betont ausdrücklich, dass es nicht darum geht, Makler auszunutzen, sondern echten Mehrwert zu bieten. Wer als verlässlicher, schneller Käufer bekannt ist, der unkompliziert abwickelt, wird bevorzugt kontaktiert. Das ist keine Magie, sondern konsequente Arbeit über einen langen Zeitraum.

Objekt 2: 130-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung mit Teilrohbau

Die zweite Besichtigung ist deutlich komplexer. Es handelt sich um eine 130-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung, von der die eine Hälfte bereits ausgebaut und bewohnbar ist, während die andere Hälfte noch im Rohbauzustand steckt. Im Dachspitz sind zwar Rohre und Wände vorhanden, auch die Isolierung ist fertig, aber Trockenbau, Bodenaufbau und der restliche Innenausbau fehlen noch komplett.

Die ursprüngliche Idee, die Johannes durchrechnet: Die große Einheit in zwei separate Wohnungen aufteilen, jeweils zwischen 65 und 75 Quadratmetern. Das wäre eine klassische Fix-and-Flip-Strategie mit Wertsteigerung durch Aufteilung. Allerdings gibt er ehrlich zu, dass er hier noch rechnen muss und dass der besondere Reiz dieser Wohnung, nämlich die Aussicht und die Lage, eher Eigennutzer als Anleger anspricht.

Gleichzeitig teilt er eine wichtige Marktbeobachtung: Kleine Wohnungen unter 100 Quadratmetern lassen sich aktuell deutlich leichter verkaufen als größere Einheiten. Alles darüber wird zur Herausforderung, weil sich viele Käufer die Finanzierung einfach nicht mehr leisten können. Wer als Flipper also gezielt in kleinere Wohnungen investiert, bedient gerade die nachgefragteste Zielgruppe am Markt.

Objekt 3: Das Millionen-Projekt mit Partner

Die dritte Besichtigung ist die, über die Johannes am wenigsten erzählt, und das aus gutem Grund. Es handelt sich um ein Objekt über einer Million Euro, bei dem er in den nächsten Tagen ein Angebot abgeben will. Filmen war hier nicht möglich, zu sensibel ist das Thema in dieser Phase.

Was er verrät: Er geht dieses Projekt gemeinsam mit einem erfahrenen Partner an, der mehr Expertise in diesem Segment mitbringt. Das ist eine bewusste Entscheidung und ein gutes Beispiel dafür, wie professionelles Fix-and-Flip funktioniert. Man muss nicht alles alleine machen, besonders wenn es um Deals in einer Größenordnung geht, in der Fehler teuer werden. Gemeinsam ergänzen sie sich, und genau das ist der Plan.

Bei dem Objekt handelt es sich um ein älteres, großes Gebäude mit rund 20 Einheiten. Die Strategie: kaufen, schnell vermieten und dann in Ruhe entscheiden, was langfristig damit passiert. Ob Einzelverkauf der Einheiten, weiteres Halten als Bestand oder etwas ganz anderes, das bleibt offen.

Siebenstellig in diesem Jahr: das große Ziel

Johannes macht keinen Hehl daraus, was er sich für das laufende Jahr vorgenommen hat: die siebenstellige Marke knacken. Damit meint er das Transaktionsvolumen, also die Gesamtsumme aller angekauften und verkauften Objekte. Eine Null mehr auf das bisherige Geschäftsmodell, wie er es selbst formuliert.

Die Grundlage dafür ist vorhanden. Das Netzwerk ist über Jahre aufgebaut worden, die Bank zieht mit, das Konzept funktioniert, und die ersten Deals haben ordentliche Gewinne gebracht. Jetzt geht es darum, das Volumen zu skalieren, ohne die Qualität der Deals zu senken.

Das ist ein wichtiger Punkt für alle, die selbst mit Fix and Flip anfangen oder ihr Geschäft ausbauen wollen: Skalierung im Immobilienbereich braucht Zeit. Drei Jahre Netzwerkpflege, kontinuierliche Lernkurve, abgewickelte Deals und aufgebautes Vertrauen bei Banken und Maklern, das alles ist die Grundlage. Wer diesen Aufbau überspringen will, wird früher oder später an die Wand fahren.

Was du aus diesen drei Besichtigungen mitnehmen kannst

Auch wenn du selbst noch nicht drei Besichtigungen an einem Tag machst, stecken in dieser Folge einige Prinzipien, die sofort anwendbar sind:

• Stelle bei jeder Besichtigung strukturierte W-Fragen. Motivation des Verkäufers, Geschichte des Objekts, Zustand des Inventars, Zeitdruck: Das alles beeinflusst deine Verhandlungsposition.
• Baue Maklerbeziehungen langfristig auf. Kein Off-Market-Deal fällt vom Himmel. Dahinter stecken Monate oder Jahre der regelmäßigen Kontaktpflege.
• Fokussiere dich auf die aktuell nachgefragte Größe. Im aktuellen Marktumfeld sind kleine Wohnungen deutlich leichter zu verkaufen. Das beeinflusst sowohl den Ankauf als auch die Renovierungsstrategie.
• Hol dir Partner für Deals außerhalb deiner Komfortzone. Erfahrung lässt sich durch Kooperation einkaufen, und das ist bei großen Objekten oft klüger als alleine zu agieren.
• Denke in Netzwerken, nicht in einzelnen Transaktionen. Jeder Deal ist auch eine Gelegenheit, dein Standing bei Maklern, Banken und anderen Investoren zu stärken.

Fazit: Echte Einblicke statt Hochglanz

Was dieses Video besonders macht, ist die Ehrlichkeit. Keine fertig aufbereiteten Erfolgsstorys, sondern ein Blick in den laufenden Prozess. Objekte, die noch nicht entschieden sind. Zahlen, die noch nachgerechnet werden müssen. Deals, die gerade erst angebahnt werden. Genau das ist Fix and Flip in der Realität, und genau das zeigt Johannes in dieser Folge.

Wenn du tiefer einsteigen willst in das Thema, lohnt sich ein Blick auf die Seminare und Events von Flipper Immo. Die Plätze sind begrenzt, und das Programm richtet sich an alle, die den nächsten konkreten Schritt im Immobilieninvestment gehen wollen.