x.xxx.xxx€ / Wir besichtigen 3 Immobilien

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf drei echte Immobilienbesichtigungen, von einer kompakten 86-Quadratmeter-Wohnung bis hin zu einem Objekt im siebenstelligen Bereich. Du bekommst konkrete Einblicke in die Bewertung der Objekte, erfährst, worauf es bei Besichtigungen wirklich ankommt, und warum ein gutes Netzwerk zu Maklern der entscheidende Hebel im Fix-and-Flip-Business ist.

Drei Besichtigungen, drei völlig unterschiedliche Objekte

Der Alltag im Fix-and-Flip-Business besteht zu einem großen Teil aus Besichtigungen, die nichts werden, aus Zahlen, die nicht aufgehen, und gelegentlich aus echten Schnappern. In dieser Folge waren gleich drei Objekte auf dem Plan, und alle drei zeigen, wie unterschiedlich Immobilien in Deutschland aktuell bewertet und gehandelt werden.

Bei Besichtigungen gilt grundsätzlich: Filmen ist oft nicht möglich, weil Verkäufer oder Makler das nicht wollen oder weil die Situation zu sensibel ist. Trotzdem kannst du viel mitnehmen, wenn du weißt, worauf du schauen und was du fragen musst.

Objekt 1: 86 Quadratmeter für knapp 240.000 Euro

Das erste Objekt war eine 86-Quadratmeter-Wohnung für knapp 240.000 Euro. Die Preisgestaltung ist weder ein offensichtliches Schnäppchen noch überteuert. Genau das macht es interessant für einen Flipper: Der Preis lässt Verhandlungsspielraum, und wenn die Renovierungskosten überschaubar bleiben, kann die Rechnung aufgehen.

Hier gilt das klassische Fix-and-Flip-Prinzip: kaufen, renovieren, mit Gewinn verkaufen. Bei solchen Objekten ist die Kalkulation entscheidend. Wer zu optimistisch rechnet, verliert Geld. Wer zu konservativ ist, kauft nie.

Der wichtigste Tipp für jede Besichtigung: W-Fragen stellen

Johannes gibt an dieser Stelle einen der wertvollsten praktischen Tipps überhaupt: Stell dem Makler so viele W-Fragen wie möglich. Das klingt simpel, wird aber von den meisten Kaufinteressenten vernachlässigt. Konkret bedeutet das:

• Warum wird die Immobilie verkauft?
• Wer hat zuletzt darin gewohnt?
• Wird Geld gebraucht, also gibt es Zeitdruck beim Verkauf?
• Wurde die Immobilie finanziert, und wenn ja, wie?
• Was ist der Plan des Verkäufers nach dem Verkauf?
• Sollen Möbel oder sonstiger Hausrat übernommen werden, oder muss alles raus?
• War es möglicherweise eine Messiewohnung oder ein Sonderpflegefall?

Diese Fragen helfen dir, die tatsächliche Situation hinter dem Angebot zu verstehen. Ein Verkäufer mit Zeitdruck ist gesprächsbereiter beim Preis. Eine Wohnung mit viel Entrümpelungsaufwand senkt den realen Nettoertrag. Wer diese Details kennt, kann fundierter verhandeln und bessere Entscheidungen treffen.

Für seine Flipper-Mentees gibt es dazu Checklisten und konkrete Vorlagen. Aber auch ohne Coaching gilt: Wer gut zuhört und die richtigen Fragen stellt, erfährt in einer Besichtigung mehr als jedes Gutachten auf den ersten Blick verrät.

Netzwerk zahlt sich aus: 60 Quadratmeter für 100.000 Euro

Direkt im Anschluss an die erste Besichtigung kommt einer der bemerkenswertesten Deals der Folge zur Sprache: eine 60-Quadratmeter-Wohnung für 100.000 Euro. Dieses Objekt kam niemals auf ein Immobilienportal, es wurde nie öffentlich inseriert. Johannes bekam es direkt vom Makler, offline, aufgrund einer jahrelangen Vertrauensbeziehung.

Das zeigt, wie entscheidend ein funktionierendes Netzwerk im Immobilienbereich ist. Wer mit Maklern auf Augenhöhe kommuniziert, regelmäßig in Kontakt bleibt und eine Win-Win-Mentalität mitbringt, bekommt genau solche Deals zuerst angeboten. Maklern bringt es nichts, ein Objekt wochenlang zu vermarkten, wenn sie wissen, dass jemand in ihrem Netzwerk schnell und unkompliziert kauft.

Die Konsequenz für alle, die ernsthaft in Immobilien investieren wollen: Netzwerkpflege ist keine nette Begleitmaßnahme, sondern ein zentraler Teil des Geschäftsmodells. Alle drei Wochen eine kurze Nachricht oder ein Newsletter an Makler in der Region, konsequent über Jahre, das ist die Art von Zeitinvestition, die sich am Ende durch solche Deals auszahlt.

Außerdem empfiehlt Johannes, schnell per Du zu werden. Das klingt nach einer Kleinigkeit, macht aber in der Praxis einen echten Unterschied. Wer auf Augenhöhe spricht, bekommt auch Informationen auf Augenhöhe.

Objekt 2: 130-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung mit Ausbaupotenzial

Die zweite Besichtigung war eine 130-Quadratmeter-Dachgeschosswohnung, von der etwa die Hälfte bereits ausgebaut und bewohnbar ist. Die andere Hälfte befindet sich noch im Rohbauzustand: Rohre und Wände sind vorhanden, die Dämmung sitzt, aber Trockenbau, Bodenaufbau und sämtlicher Innenausbau fehlen noch.

Die ursprüngliche Idee hinter diesem Objekt war, aus der einen großen Wohnung zwei separate Einheiten zu machen, jeweils mit etwa 65 bis 75 Quadratmetern. Das würde den Wert erheblich steigern, weil zwei kleinere Einheiten in der Summe fast immer mehr erzielen als eine große.

Der Haken: Die Lage ist zwar erstklassig, mit einem sehr guten Ausblick, aber genau das spricht eher Eigennutzer an als renditeorientierte Käufer. Wer auf Kapitalanlage und Wiederverkauf setzt, muss hier genauer rechnen, ob die Teilung rechtlich und baulich machbar ist und ob die Zielgruppe nach der Renovierung tatsächlich vorhanden ist.

Das ist ein guter Reminder: Nicht jedes optisch attraktive Objekt ist automatisch ein gutes Flip-Objekt. Die Lage, die Zielgruppe nach dem Umbau und die tatsächlichen Umbaukosten müssen zusammenpassen.

Aktuelle Marktlage: Kleine Wohnungen laufen, große Flächen stocken

Ein wichtiger Marktkommentar aus der Folge: Wohnungen unter 100 Quadratmetern verkaufen sich aktuell deutlich besser als größere Einheiten. Die Nachfrage nach kompakten, bezahlbaren Wohnungen ist hoch, weil immer mehr Käufer und Mieter die Finanzierung großer Flächen schlicht nicht stemmen können.

Das bedeutet für alle, die gerade auf der Suche nach dem nächsten Objekt sind: Schaut gezielt nach Wohnungen in der Größenordnung von 40 bis 90 Quadratmetern. Dort ist die Liquidität im Markt am höchsten, die Käufergruppe am breitesten und der Exit nach einer Renovierung am schnellsten umzusetzen.

Wer hingegen auf großflächige Objekte setzt, braucht entweder einen klaren Plan zur Aufteilung in kleinere Einheiten oder eine solide Kalkulation, die den längeren Vermarktungszeitraum einpreist.

Objekt 3: Über eine Million Euro, mit Partner

Das dritte Objekt aus dieser Folge liegt jenseits der Millionengrenze. Konkrete Details wurden bewusst nicht gezeigt oder genannt, weil die Verhandlungen noch liefen. Was Johannes aber klar macht: Bei Objekten dieser Größenordnung arbeitet er mit einem erfahrenen Partner zusammen, der in diesem Segment mehr Erfahrung mitbringt.

Das ist eine wichtige strategische Entscheidung. Wer in Dimensionen skaliert, die über das bisherige Erfahrungsfeld hinausgehen, tut gut daran, sich Expertise ins Boot zu holen. Ein starker Partner ergänzt dort, wo das eigene Know-how noch Lücken hat, und reduziert das Risiko bei komplexeren Transaktionen erheblich.

Bei diesem Objekt handelt es sich um ein altes, großes Gebäude mit rund 20 Einheiten. Der Plan: kaufen, schnell vermieten und dann schauen, wie es sich weiterentwickelt. Das ist kein klassisches Fix-and-Flip mehr, sondern eher ein Bestandsaufbau mit Entwicklungspotenzial, was zeigt, dass das Geschäftsmodell sich weiterentwickelt und nicht zwingend auf einen einzigen Exit-Weg festgelegt ist.

Skalierung: Eine Null mehr ans bisherige Business

Der übergeordnete Rahmen dieser Folge ist die Ansage für das laufende Jahr: Das bisherige Business soll um eine Größenordnung skaliert werden. Eine Null mehr, das ist das erklärte Ziel. Netzwerk ist vorhanden, Kapital ist vorhanden, Erfahrung aus den letzten Jahren auch.

Wer sich fragt, wie das konkret aussieht: Mehr Objekte parallel, größere Einzel-Tickets, Partnerschaften für komplexere Deals und der Schritt in die siebenstellige Umsatzgröße. Das ist kein unrealistischer Anspruch, wenn die Grundlagen stimmen. Und die zeigt diese Folge sehr klar: Konsequentes Netzwerken, strukturierte Besichtigungen mit den richtigen Fragen und ein gutes Gespür für das, was der Markt gerade wirklich nachfragt.

Fix and Flip in Deutschland ist kein Selbstläufer, aber wer das Handwerk beherrscht, die richtigen Menschen kennt und konsequent am Ball bleibt, kann damit sehr gutes Geld verdienen.