Wir renovieren unsere 2. Immobilie!! Flipper - Update

In diesem Update gibt Johannes einen ehrlichen Einblick in den aktuellen Stand der zweiten Flip-Immobilie. Die Wohnung wurde gerade offiziell übernommen, erste Entrümpelungs- und Renovierungsarbeiten laufen bereits, und die eigentliche Flip-Arbeit steht noch bevor. Außerdem gibt es eine spannende Ankündigung für den Rest des Jahres.

Der aktuelle Stand: Kaufpreiszahlung und Eigentumsübergang

Das Video wurde aus einem Hotelzimmer aufgenommen, was schon zeigt, dass der Alltag als Immobilieninvestor nicht immer aus Baustellen und Werkzeug besteht. Johannes ist seit einigen Wochen viel unterwegs, trotzdem gibt es Neuigkeiten vom zweiten Flip-Projekt zu berichten.

Der wichtigste Meilenstein: Die Kaufpreisaufforderung ist eingegangen, die Überweisung läuft. Da ein Wochenende dazwischenliegt, wird der offizielle Eigentumsübergang voraussichtlich am darauffolgenden Dienstag abgeschlossen sein. Wer selbst schon mal eine Immobilie gekauft hat, kennt das Spiel: Notar, Grundbucheintrag, Kaufpreisfälligkeit, dann nochmal ein paar Tage warten. Erst danach kann man wirklich vollgas loslegen.

In diesem Fall gab es eine Besonderheit, die den Prozess etwas in die Länge gezogen hat: Bei dem bisherigen Eigentümer handelte es sich um einen Sterbefall. Das bedeutete ungeplante Änderungen im Grundbuch, zusätzliche Abstimmungen beim Notar und insgesamt mehr Bürokratie als ursprünglich eingeplant. Solche Situationen sind im Immobilienbereich keine Seltenheit, aber man muss sie einkalkulieren, sowohl zeitlich als auch nervlich.

Vorab schon aktiv: Entrümpelung vor dem offiziellen Eigentumsübergang

Obwohl die Immobilie formal noch nicht übergegangen war, wurde bereits mit der Entrümpelung begonnen. Johannes räumt selbst ein, dass das nicht immer empfehlenswert ist. In diesem konkreten Fall war es aber in Ordnung: Die Vorbesitzer sind älter, wohnen weit entfernt und hatten kein Interesse mehr, die Wohnung selbst zu betreten. So konnte man schon vorab ein bisschen "randalieren", wie Johannes es nennt.

Was bei der Entrümpelung auffiel: Die alten Möbel waren kaum unterzubringen. Alte Sofas, abgenutzte Einrichtungsgegenstände, Zeug aus einer anderen Ära. Selbst eine Einrichtung, die normalerweise alte Möbel annimmt und für einen guten Zweck versteigert, hat nach Ansicht der Fotos abgelehnt. Was bleibt, ist Sperrmüll oder Eigeninitiative.

Einzig die Küche konnte über Ebay Kleinanzeigen verkauft werden und wurde reibungslos abgeholt. Küchen gehen erfahrungsgemäß noch am besten weg, solange sie funktionsfähig sind. Alles andere war deutlich schwieriger zu vermitteln.

Tapetenentfernung: Jede Wand ein eigenes Abenteuer

Wer schon mal Tapeten abgezogen hat, weiß, dass das eine der unangenehmsten Arbeiten bei einer Renovierung sein kann. Bei dieser Wohnung war es besonders herausfordernd, weil jede einzelne Wand mit einer anderen Tapete bespannt war, mit unterschiedlichem Kleber und unterschiedlicher Konsistenz. Es gab keine Routine, keinen Lerneffekt, der sich von Wand zu Wand übertragen ließ.

• Im Flur ging die Tapete einfach und unkompliziert ab.
• Im Bad und im Wohnzimmer lief es auch noch halbwegs gut.
• In der Küche hingegen war die Tapete so hartnäckig, dass Johannes nach kurzer Zeit aufgehört hat und die Arbeit für später aufgeschoben hat.

Als Lösung soll ein spezielles Tapetenlösemittel aus dem Baumarkt zum Einsatz kommen, sobald Johannes wieder in Deutschland ist. Ein Mittel, das man direkt auf die Tapete aufträgt und einwirken lässt, damit sich der Kleber löst. Wer regelmäßig Altbauwohnungen renoviert, sollte so ein Mittel ohnehin immer griffbereit haben.

Teppichboden raus: Schweiß, Filz und viel Geduld

Auf den 63 Quadratmetern Wohnfläche war durchgehend Teppichboden verlegt. Auf den ersten Blick klingt das nach einer überschaubaren Aufgabe, in der Praxis war es eine der aufwendigsten Arbeiten bisher. Der Grund: Zwischen dem eigentlichen Teppich und dem Kleber befand sich eine zusätzliche Schicht aus schwarzem Filz. Dieses Sandwich aus Teppich, Filz und Kleber ließ sich nicht in großen Bahnen entfernen.

Die Lösung war aufwendig aber effektiv: Streifen von circa 10 bis 15 Zentimetern Breite und maximal ein bis zwei Meter Länge schneiden, diese Stücke einzeln herausreißen, dann den nächsten Streifen schneiden und so weiter. Meter für Meter durch die gesamte Wohnung. Das hat deutlich länger gedauert als geplant, aber der Boden ist jetzt auf der gesamten Fläche entfernt.

Das ist eine typische Situation bei älteren Immobilien, die als Fix-and-Flip-Objekte interessant sind: Was auf den Fotos noch überschaubar wirkt, entpuppt sich auf der Baustelle als mehrfach aufwendiger als gedacht. Wer sein Zeitbudget und seine Renovierungskosten realistisch kalkulieren will, sollte bei Teppich- und Kleberresten immer einen deutlichen Puffer einplanen.

Was noch kommt: Bad, Küche und der eigentliche Umbau

Der aktuelle Stand lässt sich kurz zusammenfassen:

• Möbel: Teilweise noch in der Wohnung, werden schrittweise entfernt.
• Boden: Teppich ist raus, Untergrund liegt frei.
• Wände: Größtenteils entpapeziert, in der Küche noch nicht.
• Bad: Fliesen abklopfen, Wände herrichten, alles austauschen. Kommt noch.
• Küche: Raum ist leer, neue Küche folgt.

Die eigentliche Flip-Arbeit, also Fliesen klopfen, Wände spachteln, neue Böden verlegen, Bad und Küche einbauen, steht jetzt erst richtig an. Das Entrümpeln war nur die Vorbereitung. Jetzt geht es darum, die Wohnung in einen verkaufsfähigen Zustand zu bringen, der Käufer anspricht und einen guten Wiederverkaufspreis rechtfertigt.

Zweites Projekt noch in diesem Jahr geplant

Neben dem laufenden Flip gibt es noch eine weitere Neuigkeit: Weil das erste Flip-Projekt erfolgreich abgeschlossen und sauber abgewickelt wurde, hat die Bank grünes Licht für ein weiteres Investment gegeben. Das heißt konkret, dass noch in diesem Jahr ein drittes Projekt parallel gestartet werden soll.

Details stehen noch nicht fest, aber das zeigt, wie Fix-and-Flip als Geschäftsmodell funktioniert, wenn man es strukturiert angeht. Ein erfolgreich durchgeführtes Projekt stärkt die eigene Bonität und das Vertrauen der finanzierenden Bank. Wer sauber kalkuliert, termingerecht abliefert und den Gewinn nachweisen kann, bekommt in der Regel auch für das nächste Projekt eine Finanzierung hin. Das ist kein Selbstläufer, aber es ist ein realistischer Weg, das eigene Immobilienportfolio schrittweise aufzubauen.

Das Jahr ist noch nicht zu Ende, und es wird noch einiges passieren bei Flipper Immo. Nächste Woche folgt das nächste Update direkt von der Baustelle.