Wir renovieren unsere 2. Immobilie!! Flipper - Update

In diesem Update nimmt dich Johannes direkt mit in die Anfangsphase des zweiten Fix-and-Flip-Projekts. Die Kaufpreiszahlung ist gerade erst raus, und trotzdem laufen die ersten Entrümpelungs- und Abrissarbeiten bereits auf Hochtouren. Du bekommst einen ehrlichen Einblick, was in den ersten Wochen passiert ist, wo es hakt und was als nächstes ansteht.

Das zweite Flip-Projekt geht los

Das Video entstand aus einem Hotel, weil Johannes in dieser Phase viel unterwegs war. Das zeigt schon ganz gut, wie der Alltag als Immobilieninvestor wirklich aussieht: Projekte laufen weiter, auch wenn man nicht täglich vor Ort ist. Seit dem letzten Update sind etwa zwei Wochen vergangen, und in dieser Zeit hat sich einiges getan.

Die Kaufpreisaufforderung ist angekommen. Das bedeutet, der Kaufpreis wird überwiesen, und nach zwei bis drei Werktagen, inklusive Wochenende, ist man offiziell der neue Eigentümer. Ab dem folgenden Dienstag konnte das Team also rechtlich einwandfrei richtig durchstarten. Bis dahin hatte man bereits einige vorbereitende Arbeiten erledigt, was in diesem Fall problemlos möglich war, weil die Vorbesitzer weit weg wohnen und keine Einwände hatten.

Wichtig zu wissen: Das ist nicht immer ratsam. Wer mit dem Umbau beginnt, bevor der Kaufpreis geflossen und der Eigentumsübergang vollzogen ist, geht ein rechtliches Risiko ein. In diesem speziellen Fall war die Situation überschaubar und wurde pragmatisch gehandhabt.

Entrümpelung: Unterschätzter Aufwand bei alten Möbeln

Einer der ersten Schritte bei jedem Flip ist die Entrümpelung. Klingt simpel, ist es aber oft nicht. Die Wohnung war noch vollständig möbliert, und alte Sofas, Schränke und ähnliche Stücke lassen sich heute kaum noch loswerden. Johannes hat sogar bei einer Einrichtung angefragt, die normalerweise alte Möbel annimmt und für einen guten Zweck versteigert. Selbst die haben abgelehnt.

Was gut funktioniert hat: Die Küche wurde über Ebay Kleinanzeigen verkauft. Küchen gehen erfahrungsgemäß noch relativ gut, weil Käufer dort konkrete Nutzungsvorstellungen haben. Bei Sofas und alten Polstermöbeln sieht das anders aus. Ein Teil der Möbel steht deshalb noch in der Wohnung und muss anders entsorgt werden.

Das ist ein Punkt, den viele beim Kalkulieren eines Flips gerne unterschätzen: Entsorgungskosten und Zeitaufwand für Entrümpelung können je nach Zustand der Immobilie erheblich sein. Wer das nicht einplant, gerät schnell unter Druck, sowohl zeitlich als auch finanziell.

Tapeten abziehen: Jede Wand ein neues Abenteuer

Die gesamte Wohnung war komplett tapeziert. Und zwar nicht einheitlich, sondern jede Wand mit einer anderen Tapete, einem anderen Kleber, einer anderen Konsistenz. Das macht die Arbeit deutlich aufwendiger, weil man sich bei keiner Wand auf die Erfahrung der vorherigen verlassen kann.

• Im Flur: Tapete ging einfach und sauber ab.
• Im Bad und Wohnzimmer: Lief ebenfalls noch akzeptabel.
• In der Küche: Tapete sitzt bombenfest. Nach kurzen Versuchen wurde die Arbeit erst einmal eingestellt. Hier soll ein Tapetenablöser aus dem Baumarkt helfen, sobald Johannes wieder in Deutschland ist.

Das ist ein typischer Moment beim Fix and Flip: Man stößt auf Probleme, die man vorher nicht absehen konnte. Der richtige Umgang damit ist, eine pragmatische Lösung zu finden und weiterzumachen, anstatt sich festzubeißen. Ein Tapetenablöser ist in solchen Fällen oft die günstigste und effizienteste Lösung, gerade bei hartnäckigen alten Kleisterkombinationen.

Teppichboden entfernen: Schweißtreibende Arbeit auf 63 Quadratmetern

Der Teppichboden wurde auf der gesamten Wohnfläche von 63 Quadratmetern entfernt. Was nach einer Routinearbeit klingt, war in der Praxis echter Kraftaufwand. Zwischen dem eigentlichen Teppich und dem Kleber befand sich noch eine Lage Filz. Diese Kombination machte es fast unmöglich, größere Stücke am Stück abzureißen.

Die Lösung: Streifen von etwa 10 bis 15 Zentimeter Breite und maximal 1 bis 2 Meter Länge einschneiden, diesen Streifen herausreißen, dann den nächsten schneiden. Meter für Meter, durch die ganze Wohnung. Das hat deutlich länger gedauert als erwartet, ist aber erledigt. Boden raus bedeutet, man sieht jetzt den echten Zustand des Untergrunds, und das ist immer ein wichtiger Schritt, um den weiteren Sanierungsbedarf realistisch einzuschätzen.

Auch das Wohnzimmer hatte Teppich, der ebenfalls entfernt wurde. Das Bad ist hingegen noch weitgehend unangetastet. Dort stehen als nächstes die Fliesen abklopfen und die Wände freilegen an. Diese Arbeiten konnten noch nicht beginnen, weil man rechtlich noch nicht vollständiger Eigentümer war.

Aktueller Stand der Immobilie

Zusammengefasst sieht der Status zu diesem Zeitpunkt so aus:

• Böden: Teppich komplett entfernt in Schlafzimmer und Wohnzimmer.
• Wände: Tapeten größtenteils ab, in der Küche noch ausstehend.
• Möbel: Küche verkauft, Reste noch in der Wohnung.
• Bad: Noch unberührt, Abrissarbeiten stehen an.
• Eigentümerübergang: Kaufpreis überwiesen, offizieller Übergang in wenigen Tagen.

Das sind die typischen ersten Wochen eines Flip-Projekts. Viel Abriss, viel Entsorgung, noch keine sichtbaren Fortschritte im Sinne von neuen Oberflächen oder fertig renovierten Räumen. Aber diese Phase ist die Grundlage für alles, was danach kommt. Wer hier schlampig arbeitet, kämpft später mit Problemen beim neuen Bodenbelag, bei der Wärmedämmung oder beim Verputz.

Was bei der Finanzierung des zweiten Flips besonders ist

Ein interessanter Aspekt dieses Updates: Die Bank hat nach dem erfolgreichen Abschluss des ersten Flip-Projekts grünes Licht für ein weiteres Projekt gegeben. Das zeigt, wie wichtig der erste erfolgreiche Flip ist, nicht nur als Lernprojekt, sondern auch als Referenz gegenüber Kreditgebern.

Wer eine Immobilie kauft, renoviert und erfolgreich verkauft, baut damit Vertrauen bei der finanzierenden Bank auf. Das öffnet Türen für das nächste Projekt, und möglicherweise sogar für parallele Projekte. Johannes erwähnt, dass noch in diesem Jahr ein weiteres Objekt parallel angegangen werden soll. Das ist ein konsequenter Schritt, um das Fix-and-Flip-Modell zu skalieren.

Für alle, die selbst mit dem Gedanken spielen, in Immobilien zu investieren: Der erste Abschluss ist der schwierigste. Danach wird es leichter, sowohl was das Know-how angeht als auch die Bankgespräche.

Verzögerungen durch bürokratische Prozesse einplanen

Ein weiterer ehrlicher Einblick aus diesem Update: Der Kauf hat länger gedauert als ursprünglich geplant. Der Grund war ein Sterbefall beim Vorbesitzer, was zu Änderungen im Grundbuch geführt hat. Notar, Grundbucheintrag, Erbschaftsregelungen, all das braucht Zeit und liegt völlig außerhalb des eigenen Einflussbereichs.

Solche Verzögerungen sind beim Immobilienkauf in Deutschland keine Seltenheit. Wer seinen Zeitplan und damit seine Kalkulation zu eng ansetzt, gerät dadurch schnell unter Druck. Ein realistischer Puffer von mehreren Wochen für den reinen Kaufprozess ist sinnvoll, besonders wenn ältere Vorbesitzer beteiligt sind oder unklare Eigentumsverhältnisse bestehen.

Das Projekt läuft jetzt. Die echte Flip-Arbeit beginnt gerade erst, und die nächsten Wochen werden zeigen, wie schnell man aus dem Rohzustand eine vermarktungsfähige Wohnung machen kann.