3 Wege, die Wohnung zu entrümpeln: So sparst du Geld und Zeit beim Fix and Flip

Wer eine Immobilie im Schrottimmobilien- oder Nachlasszustand kauft, steht als Erstes vor derselben Aufgabe: Die Wohnung muss raus, bevor irgendjemand einen Pinsel ansetzen kann. In diesem Video zeigt Johannes eine konkrete Wohnung, die er mit vollem Hausrat, Möbeln und sogar noch Lebensmitteln von elf Erben übernommen hat, und erklärt die drei Möglichkeiten, wie du eine solche Entrümpelung organisieren kannst, was das jeweils kostet und wann welche Option für dich Sinn ergibt.

Warum die Entrümpelung beim Fix and Flip so wichtig ist

Beim Fix and Flip kaufst du eine Immobilie bewusst in einem schlechten Zustand, sanierst sie vollständig und verkaufst sie anschließend mit Gewinn weiter. Klingt simpel, aber der erste Schritt, nämlich die Wohnung überhaupt erst einmal leerzuräumen, wird von vielen Einsteigern massiv unterschätzt. Das betrifft nicht nur den Aufwand, sondern auch die Kosten, die dabei entstehen können.

Im konkreten Fall im Video handelt es sich um eine Wohnung im dritten Stock, die mit sämtlichem Hausrat, Möbeln, Kleidung und sogar noch Backwaren aus einem Nachlass übernommen wurde. Das ist kein Einzelfall. Wer Immobilien direkt von Erbengemeinschaften oder aus Zwangsversteigerungen kauft, bekommt das Objekt häufig genau in dem Zustand, in dem der letzte Bewohner es hinterlassen hat. Bevor also die eigentliche Renovierung beginnt, muss alles raus. Und genau da fangen die Entscheidungen an.

Option 1: Selbst entrümpeln, komplett in Eigenleistung

Die günstigste Variante ist gleichzeitig die aufwendigste. Du entrümpelst die Wohnung komplett selbst, zusammen mit Freunden, Familienmitgliedern oder Helfern, lädst alles in einen Transporter und fährst es zum Wertstoffhof. Was dabei anfällt, sind hauptsächlich Spritkosten und gegebenenfalls die Mietgebühr für einen Sprinter oder VW-Bus, falls du kein geeignetes Fahrzeug hast.

Vorteile dieser Option:

• Kaum Kosten, wenn Fahrzeug und Helfer vorhanden sind
• Du hast die volle Kontrolle darüber, was wohin geht
• Einzelne brauchbare Möbel lassen sich vorher aussortieren und auf eBay Kleinanzeigen verkaufen, etwa das Bett für 50 bis 100 Euro oder einzelne Schränke
• Kleidung kann gespendet werden statt in den Müll zu wandern

Der Nachteil liegt auf der Hand: Der Zeitaufwand ist enorm. Bei einer voll eingerichteten Wohnung im dritten Stock ohne direkten Aufzugzugang oder mit vielen kleinen Einzelteilen bist du leicht zwei bis drei Tage beschäftigt, eher mehr. Du machst viele Wege, du musst mehrfach fahren, und der Aufzug wird zum Flaschenhals. Wer seine eigene Zeit mit einrechnet, merkt schnell, dass diese Variante zwar auf dem Papier die günstigste ist, aber nicht immer die wirtschaftlichste.

Empfehlenswert ist diese Option vor allem dann, wenn du als Einsteiger das Thema Immobilien und Entrümpelung einmal selbst erlebt haben möchtest. Es gibt kein besseres Gefühl dafür, was hinter einer Sanierung steckt, als es selbst erlebt zu haben.

Option 2: Container beauftragen und selbst befüllen

Die zweite Möglichkeit ist ein guter Mittelweg zwischen Kosten und Aufwand. Du besorgst dir einen oder mehrere Container über einen lokalen Containerdienst, stellst diesen vor dem Haus auf und befüllst ihn zusammen mit deinen Helfern. Große, sperrige Möbel, die nicht durch den Aufzug passen, können aus dem Fenster direkt in den Container geworfen werden, vorausgesetzt, ein zweiter steht unten und sichert den Bereich.

Einen Containerdienst findest du schnell: Einfach auf Google "Containerdienst" plus den Namen deiner Stadt eingeben, schon kommen mehrere lokale Anbieter. Du rufst an, erklärst die Situation, und der Anbieter schaut sich vorab auf Google Maps an, ob und wo der Container überhaupt aufgestellt werden kann.

Was ein Container kostet, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Anfahrtspauschale: In der Regel zwischen 150 und 200 Euro
• Entsorgungskosten nach Gewicht: Der Container wird beim Entleeren gewogen, die Kosten orientieren sich an den Tonnen, die entsorgt werden
• Art des Containers: Ein Mischcontainer, in den alles hineingeworfen werden kann, Holz, Glas, Metall, Textilien, kostet mehr als ein reiner Bauschuttcontainer, weil das Material anschließend sortiert oder teurer entsorgt werden muss

Als grobe Orientierung: Pro Container kannst du mit 200 bis 400 Euro rechnen, je nach Region und Inhalt. Für eine Wohnung mit etwa 70 Quadratmetern wie im Video gezeigt werden schätzungsweise zwei Container benötigt, was die Gesamtkosten auf rund 700 bis 800 Euro bringt. In Städten wie Berlin oder München können die Preise abweichen.

Wichtig: Wenn der Container auf einem öffentlichen Gehweg oder einer Straße steht, braucht es eine behördliche Genehmigung. Diese holt in der Regel der Containerdienst selbst ein. Das ist Teil der Servicepauschale und erspart dir den bürokratischen Aufwand.

Mit dieser Variante bist du bei gutem Tempo und ausreichend Helfern in einem Tag durch. Das ist ein deutlicher Zeitvorteil gegenüber Option 1.

Option 3: Komplette Vergabe an einen Entrümpelungsdienstleister

Wer gar keine Zeit investieren möchte oder die Entrümpelung in den Gesamtprozess der Renovierung einplant, ohne selbst Hand anlegen zu wollen, kann die gesamte Leistung extern vergeben. Ein professioneller Entrümpeler übernimmt dabei alles: Möbel abbauen, Hausrat entfernen, Tapeten abreißen, Böden rausreißen, Entsorgung. Auf Wunsch geht das direkt in eine vollständige Entkernung über.

Der Unterschied zwischen Entrümpelung und Entkernung ist dabei wichtig:

• Entrümpelung bedeutet: Alles Bewegliche, Möbel, Hausrat, Kleidung, Kühlschrank, wird entfernt
• Entkernung geht weiter: Fliesen werden abgemeißelt, Tapeten abgezogen, Steckdosen abmontiert, Böden rausgerissen, Türen ausgehängt, Waschbecken demontiert

Im Video hat Johannes direkt vor Ort mit dem Dienstleister eine Baubesprechung gemacht, Tapeten wurden probeweise aufgerupft um zu sehen, wie viele Lagen vorhanden sind, und mit einem Schraubenzieher wurde an der Wand gekratzt, um den Untergrund zu beurteilen. Solche Vorabanalysen sind wichtig, damit der Dienstleister einen belastbaren Preis nennen kann.

Was kostet die vollständige Vergabe? Für eine Wohnung dieser Größe liegt der Preis für Entrümpelung plus Entkernung bei 3.000 bis 5.000 Euro, je nach Zustand, Lage und Umfang der Arbeiten. Im konkreten Fall rechnet Johannes mit 3.000 bis 4.000 Euro. Das klingt zunächst teuer, hat aber klare Vorteile:

• Du hast keinen eigenen Zeitaufwand auf der Baustelle
• Die Arbeit läuft in der Regel in ein bis zwei Tagen durch
• Als gewerblicher Käufer kannst du diese Kosten als Betriebsausgabe über die Firma abrechnen
• Du kannst dich währenddessen um andere Aufgaben im Projekt kümmern

Für Johannes ist das bei seinen Fix-and-Flip-Projekten die bevorzugte Variante, weil er mehrere Objekte gleichzeitig betreut und seinen Stundenlohn nicht mit körperlicher Entrümpelung verbringt. Das ist keine Frage von Bequemlichkeit, sondern von wirtschaftlicher Kalkulation.

Was du vor der Entrümpelung unbedingt regeln musst

Unabhängig davon, welche Option du wählst, gibt es einige praktische Punkte, die du vorab klären solltest:

• Hausverwaltung informieren: Teile der Hausverwaltung und der Hausgemeinschaft mit, dass eine Entrümpelung stattfindet. Ein einfacher Aushang im Treppenhaus reicht oft schon aus. So weiß jeder Bescheid und du vermeidest unnötige Konflikte.
• Ruhezeiten beachten: Wenn Möbel aus dem Fenster in einen Container geworfen werden, ist das laut. Die geltenden Ruhezeiten findest du am schwarzen Brett im Hauseingang. Wer um 12 Uhr mittags einen Schrank aus dem dritten Stock in den Container knallen lässt, riskiert Beschwerden der Nachbarn.
• Sicherung des Bereichs unter dem Fenster: Wenn du Sachen aus dem Fenster wirfst, muss unten jemand den Bereich absichern, damit sich keine Passanten darunter befinden.
• Genehmigung für den Container: Wenn der Container auf öffentlichem Grund steht, braucht es eine Genehmigung der Stadt oder Gemeinde. Diese holt der Containerdienst in der Regel selbst ein.
• Mischcontainer vs. Sortenrein: Kläre vorab, ob du einen Mischcontainer benutzen darfst oder ob bestimmte Materialien getrennt werden müssen. Ein Mischcontainer ist teurer, spart dir aber jede Menge Sortierstress.

Kosten auf einen Blick: Die drei Optionen im Vergleich

Zur Übersicht noch einmal alle drei Varianten zusammengefasst:

• Option 1, selbst entrümpeln: Kaum Kosten, nur Sprit und eventuell Fahrzeugmiete. Zeitaufwand: zwei bis drei Tage oder mehr. Empfohlen für Einsteiger, die den Prozess einmal selbst erleben wollen.
• Option 2, Container mieten und selbst befüllen: Kosten rund 700 bis 800 Euro für zwei Container bei einer Wohnung um die 70 Quadratmeter. Zeitaufwand: etwa ein Tag mit ausreichend Helfern. Guter Kompromiss aus Kosten und Aufwand.
• Option 3, vollständige Vergabe: Kosten zwischen 3.000 und 5.000 Euro je nach Objekt und Umfang. Zeitaufwand für dich: nahezu null. Bevorzugte Variante für Investoren, die mehrere Projekte gleichzeitig managen.

Welche Option die richtige ist, hängt von deiner persönlichen Situation ab: Wie viel Zeit hast du? Wie viele Helfer stehen dir zur Verfügung? Und was ist dein eigener Stundenlohn wert? Wer am Anfang steht, macht gut daran, wenigstens einmal die Eigenleistung ausprobiert zu haben, um ein realistisches Gefühl für den Aufwand zu bekommen. Wer regelmäßig Immobilien flippt, wird die Entrümpelung früher oder später abgeben.

Was nach der Entrümpelung folgt: die Entkernung

Sobald die Wohnung leer ist, folgt im nächsten Schritt die Entkernung. Das bedeutet: Alles, was noch an den Wänden hängt oder auf dem Boden liegt, fliegt ebenfalls raus. Tapeten, Fliesen, Steckdosen, Schalter, Türen, Waschbecken, alte Böden. Das ist kein kleiner Aufwand, besonders wenn wie im Video mehrere Lagen Tapete übereinander kleben, was das Abziehen deutlich erschwert.

Wer das noch nie gemacht hat: Tapeten werden mit heißem Wasser und speziellen Lösungsmitteln behandelt. Mit einem Igelroller werden vorab kleine Löcher in die Oberfläche gedrückt, damit das Wasser besser eindringen und die Tapete lösen kann. Das klingt simpel, ist in der Praxis aber zeitintensiv, vor allem bei mehreren Lagen.

Entrümpelung und Entkernung zusammen bilden die Grundlage für jede erfolgreiche Sanierung. Wer hier sauber und strukturiert arbeitet, hat die beste Ausgangslage für alle nachfolgenden Gewerke, ob Elektrik, Boden, Putz oder Malerarbeiten.