3 Wege, die Wohnung zu entrümpeln: So sparst du Geld und Zeit beim Fix and Flip

Bevor eine Immobilie renoviert und mit Gewinn weiterverkauft werden kann, steht meistens ein Schritt an, den viele unterschätzen: die Entrümpelung. In diesem Video zeigt Johannes eine Wohnung, die er genau so gekauft hat, wie sie im Video zu sehen ist, vollgepackt mit Möbeln, Hausrat und sogar noch Lebensmitteln. Von elf Erben übernommen, muss die Wohnung nun komplett leer geräumt werden, bevor die eigentliche Sanierung beginnen kann. Johannes erklärt die drei Optionen, die du dabei hast, was sie jeweils kosten und wann welche Variante Sinn macht.

Warum Entrümpeln beim Fix and Flip oft der erste echte Arbeitsschritt ist

Wer eine Immobilie im Rohzustand oder als Nachlassobjekt kauft, bekommt häufig mehr mit als nur die vier Wände. Im Fall dieser Wohnung im dritten Obergeschoss waren Möbel, Kleidung, Küchenutensilien und sogar noch Backwaren vorhanden. Das ist kein Einzelfall. Gerade bei Erbschaftsimmobilien oder Wohnungen, die lange leer gestanden haben, ist der erste Schritt vor jeder Renovierung die vollständige Leerräumung. Und dieser Schritt kostet, egal für welchen Weg du dich entscheidest, entweder Zeit, Geld oder beides.

Das Ziel ist klar: Die Wohnung wird nach der Renovierung mit Gewinn weiterverkauft. Damit die Sanierung überhaupt beginnen kann, muss vorher alles raus. Nicht nur die Möbel, sondern im nächsten Schritt auch Tapeten, Fliesen, Aufputzsteckdosen, Türen, Bodenbeläge und Waschbecken. Die Entrümpelung ist also nur der erste Teil, danach folgt die Entkernung. Beides zusammen schafft die saubere Ausgangsbasis für eine wirtschaftliche Renovierung.

Option 1: Selbst entrümpeln, der günstigste Weg

Die kostengünstigste Variante ist die Selbstentrümpelung. Du packst deine Freunde, Bekannten oder Familie ein, organisierst ein geeignetes Transportmittel und räumst die Wohnung selbst leer. Klingt simpel, ist aber körperlich anspruchsvoll und vor allem zeitintensiv.

Was du dafür brauchst:

• Zwei bis drei helfende Personen, die tatsächlich mit anpacken
• Einen Transporter, zum Beispiel einen VW Bus oder Sprinter, entweder eigener oder gemietet
• Zugang zu einem nahegelegenen Wertstoffhof oder einer Entsorgungsstelle
• Ausreichend Zeit, denn du bist bei einer vollständigen Wohnung schnell zwei bis drei Tage beschäftigt, manchmal auch länger

Was du einsparen kannst: Wenn du deine eigene Arbeitszeit nicht einrechnest, fallen im Wesentlichen nur Spritkosten und eventuell eine Mietgebühr für den Transporter an. Das ist auf dem Papier die günstigste Variante, die es gibt.

Ein kleiner Tipp: Einzelne Möbelstücke, die noch in gutem Zustand sind, lassen sich über eBay Kleinanzeigen verkaufen. Ein gebrauchtes Bett bringt vielleicht noch 50 bis 100 Euro, ein Schrank ähnlich viel. Das ist zwar zeitaufwendig und macht den Prozess deutlich kleinteiliger, kann aber helfen, einen Teil der Kosten gegenfinanzieren. Kleidung lässt sich spenden statt entsorgen. Wer hier konsequent vorgeht und wirklich alles verwertet, kann durchaus ein paar hundert Euro zurückgewinnen. Der Zeitaufwand dafür ist allerdings erheblich und lohnt sich nur, wenn du gerade am Anfang bist und jeden Euro umdrehen musst.

Option 2: Container bestellen und selbst befüllen

Die zweite Möglichkeit ist ein guter Mittelweg zwischen Eigenleistung und vollständigem Auslagern. Du besorgst dir einen oder mehrere Container über einen lokalen Containerdienst und befüllst diesen gemeinsam mit Helfern. Der Vorteil: Du musst nicht mehrfach zum Wertstoffhof fahren, alles landet direkt vor der Tür im Container, und du sparst trotzdem gegenüber Option drei noch eine Menge Geld.

So funktioniert das in der Praxis:

• Auf Google einfach Containerdienst plus deine Stadt eingeben, in der Regel erscheinen sofort mehrere lokale Anbieter
• Anrufen, die Situation erklären, Adresse nennen, und der Dienst prüft, ob und wo der Container gestellt werden kann, zum Beispiel auf dem Gehweg oder der Straße
• Falls der Container auf öffentlichem Grund steht, wird eine Genehmigung bei der Stadt benötigt. Die holt der Containerdienst in der Regel selbst ein, das ist im Preis enthalten
• Für eine Wohnung mit gemischten Materialien, also Möbel, Glas, Metall, Textilien, wird ein sogenannter Mischcontainer benötigt

Was kostet das? Ein Container liegt je nach Standort und Inhalt irgendwo zwischen 200 und 400 Euro. Dazu kommt eine Anfahrtspauschale von rund 150 bis 200 Euro. Die Entsorgungskosten richten sich nach dem Gewicht, das tatsächlich im Container landet. Für eine Wohnung mit etwa 70 Quadratmetern und zwei Containern kannst du mit 700 bis 800 Euro rechnen, manchmal auch etwas mehr. Das ist deutlich günstiger als Option drei, und du behältst trotzdem die Kontrolle darüber, was wann wegkommt.

Ein wichtiger Hinweis zum Mischcontainer: Wenn du Glas, Spiegel, Metall und Holz gemischt reinfeuern willst, brauchst du zwingend einen Mischcontainer. Dieser ist teurer als ein reiner Schuttcontainer, weil das Material am Ende noch einmal sortiert oder aufwendiger entsorgt werden muss. Du sparst dir aber die Arbeit, vorher alles zu trennen, zum Beispiel Spiegel vom Holzrahmen zu lösen oder Glas separat zu verpacken.

Mit schnellen Helfern und einem gut positionierten Container lässt sich eine solche Wohnung an einem einzigen Tag komplett leeren. Das spart gegenüber mehreren Wertstoffhoffahrten erheblich Zeit, vor allem wenn die Wohnung in einem höheren Stockwerk liegt und schwere Möbel transportiert werden müssen.

Option 3: Komplett abgeben und einen Entrümpelungsdienst beauftragen

Die dritte Option ist die teuerste, aber auch die komfortabelste. Du gibst die gesamte Entrümpelung an einen externen Dienstleister ab. Du hast mit dem operativen Prozess nichts zu tun, der Profi übernimmt alles: Möbel abbauen, Tapeten entfernen, Boden rausreißen, Steckdosen abmontieren, alles entsorgen.

Was das kostet: Für eine vollständige Entrümpelung inklusive Entkernung, also nicht nur Möbel raus, sondern wirklich alles von den Wänden, kann man bei einer normalen Wohnung mit 3.000 bis 5.000 Euro rechnen. In Johannes' konkretem Fall liegt der Auftrag bei rund 3.000 bis 4.000 Euro, die auf Rechnung über das Firmenkonto laufen. Als gewerblicher Käufer ist das schlicht eine normale Betriebsausgabe.

Warum diese Variante dennoch sinnvoll sein kann:

• Du sparst deine eigene Zeit komplett
• Du musst keinen Stundenlohn gegenrechnen oder Freunde für körperliche Arbeit einspannen
• Der Profi arbeitet schnell und systematisch, eine solche Wohnung ist in ein bis zwei Tagen erledigt
• Es gibt eine saubere Rechnung, die steuerlich absetzbar ist
• Du kannst dich auf die nächste Phase der Renovierung konzentrieren

Wer mehrere Fix-and-Flip-Projekte pro Jahr abwickelt, wird schnell merken, dass die eigene Zeit ein knappes Gut ist. Dann macht es keinen Sinn, drei Tage mit Schleppen zu verbringen, wenn ein Profi dieselbe Arbeit in einem Bruchteil der Zeit erledigt und das Ganze sauber dokumentiert ist.

Worauf du vor der Entrümpelung unbedingt achten musst

Egal für welche Option du dich entscheidest, es gibt einige organisatorische Punkte, die du nicht vergessen solltest:

• Hausverwaltung informieren: Sag der Hausverwaltung oder dem Hausmeister frühzeitig Bescheid, dass eine Wohnung leer geräumt wird. Das ist kein Hexenwerk, aber Transparenz vermeidet Ärger.
• Aushang für die Nachbarn: Ein einfaches Schreiben an die Bewohner des Hauses reicht. Dort steht, wann der Container kommt, wie lange er bleibt und was geplant ist. So ist niemand überrascht.
• Ruhezeiten einhalten: Wenn Möbel aus dem Fenster in einen Container geworfen werden, ist das laut. Die Hausordnung gibt klare Ruhezeiten vor, Mittagsruhe und Nachtruhe sind einzuhalten. Wer das ignoriert, riskiert Beschwerden und unnötigen Stress.
• Sicherheit beim Fensterwurf: Wenn Gegenstände aus dem Fenster direkt in den Container geworfen werden, muss unten immer jemand stehen, der den Bereich absichert. Niemand darf aus dem Haus laufen, während oben etwas aus dem Fenster fliegt.
• Genehmigung für den Container: Steht der Container auf öffentlichem Straßenland, braucht es eine behördliche Genehmigung. Das übernimmt in der Regel der Containerdienst. Trotzdem lohnt es sich, das vorab zu klären, damit es am Liefertag keine bösen Überraschungen gibt.

Was nach der Entrümpelung kommt: Entkernung als nächster Schritt

Die Entrümpelung ist nur der Anfang. Danach folgt die Entkernung, und die ist noch einmal eine ganz eigene Hausnummer. Gemeint ist damit das vollständige Abtragen aller nicht tragenden Elemente:

• Tapeten abziehen, bei älteren Wohnungen oft in zwei oder mehr Lagen
• Fliesen von Boden und Wänden abschlagen
• Aufputzsteckdosen und alte Installationen entfernen
• Türen und Türrahmen ausbauen
• Waschbecken, Badausstattung und sanitäre Einrichtungen rausreißen
• Bodenbeläge komplett entfernen

Tapeten abzuziehen klingt harmlos, ist in der Realität aber eine zeitaufwendige und kräftezehrende Arbeit. Mit einem Perforationsroller werden zunächst kleine Löcher in die Oberfläche gedrückt, damit heißes Wasser und Weichmacher besser eindringen können. Dann geht es Lage für Lage von der Wand. Wer das noch nie gemacht hat, unterschätzt den Aufwand erheblich. Gleichzeitig ist es eine der wertvollsten Erfahrungen, die du als angehender Immobilieninvestor machen kannst, weil du danach weißt, was solche Arbeiten bedeuten und was sie kosten.

Fazit: Welche Option passt zu dir?

Die Antwort hängt von deiner Situation ab. Wer gerade am Anfang steht und noch kein großes Budget hat, sollte die Selbstentrümpelung zumindest einmal selbst erlebt haben. Du lernst dabei enorm viel über den Zustand von Immobilien, über den Ablauf und über den eigenen Aufwand. Das schärft später deinen Blick, wenn du Angebote von Dienstleistern einholst und bewertest.

Wer schon etwas mehr Erfahrung hat und nicht jeden Tag auf der Baustelle stehen will, fährt mit der Container-Variante gut. Der Preis ist überschaubar, du behältst die Kontrolle und sparst dir trotzdem viele Wertstoffhoffahrten.

Wer mehrere Projekte gleichzeitig stemmt und seine Zeit an anderer Stelle besser einsetzen kann, gibt die Entrümpelung vollständig ab. Die Kosten sind höher, aber als Betriebsausgabe steuerlich relevant und als Investition in effiziente Prozesse gut nachvollziehbar.

Alle drei Wege führen zum gleichen Ziel: einer leeren Wohnung, die bereit ist für die Renovierung. Welchen Weg du wählst, hängt davon ab, wie viel Zeit, Geld und Eigenleistung du einbringen kannst und willst. Das Fix-and-Flip-Modell lebt davon, dass du diese Entscheidungen bewusst und kalkuliert triffst, nicht aus Bauchgefühl.