Wohnung für 100.000 Euro gekauft, entrümpelt, renovieren und verkaufen

Ein neuer Flip ist da: Johannes hat eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Kempten für 100.000 Euro eingekauft, die von der vorherigen Bewohnerin in einem stark verwahrlosten Zustand hinterlassen wurde. Im Video nimmst du ihn mit durch die gerade entrümpelten Räume, bekommst einen ehrlichen Blick auf den Ist-Zustand und erfährst, wie der Renovierungsplan aussieht, bevor die Wohnung später mit Gewinn wieder verkauft wird.

Der Deal: 100.000 Euro Kaufpreis, 250.000 Euro Marktpreis

Das Herzstück dieses Flips sind die Zahlen. Johannes hat die Wohnung für 100.000 Euro erworben, in einer nach seinen Worten sehr guten Lage in Kempten. Der aktuelle Marktpreis für vergleichbare Objekte in der Gegend liegt laut seinen Angaben bei rund 250.000 Euro. Das bedeutet einen theoretischen Puffer von bis zu 150.000 Euro, aus dem Renovierungskosten, Nebenkosten und der eigentliche Gewinn finanziert werden.

Johannes macht keinen Hehl daraus, dass er an jeden Flip mit einem klaren Renditeziel herangeht. Sein Anspruch: mindestens 50.000 bis 100.000 Euro Gewinn pro Flip. Deals, die diesen Rahmen nicht erfüllen, sind für ihn schlicht nicht interessant. Das ist eine wichtige Aussage für alle, die Fix and Flip als ernsthaftes Geschäftsmodell betrachten: Nicht jede günstige Wohnung ist automatisch ein guter Deal. Die Marge muss stimmen.

Was diesen Deal besonders macht, ist die Herkunft des Angebots. Das Objekt kam nicht über ein öffentliches Exposé auf den Markt, sondern wurde direkt und vorab per E-Mail von einem Makler an Johannes weitergeleitet. Der Makler kennt ihn, schätzt die Zusammenarbeit und weiß, dass Johannes schnell und zuverlässig kauft. Genau so funktioniert der Zugang zu wirklich guten Off-Market-Deals, und genau dafür lohnt es sich, ein belastbares Netzwerk zu pflegen.

Netzwerk als Schlüssel zu Off-Market-Immobilien

Für viele Einsteiger in das Thema Immobilien als Kapitalanlage ist die Frage nach der Dealquelle eine der zentralen Herausforderungen. Wie kommt man an Objekte, bevor sie öffentlich inseriert werden? Die Antwort, die Johannes in diesem Video gibt, ist eindeutig: durch konsequentes Netzwerkpflegen über einen langen Zeitraum.

Der Makler, der diesen Deal weitergegeben hat, kennt Johannes nicht erst seit gestern. Es gab regelmäßigen Kontakt, gegenseitiges Vertrauen wurde aufgebaut, und als das Objekt verfügbar wurde, war klar, wer als erster angerufen wird. Für Kapitalanleger und Fix-and-Flip-Investoren bedeutet das: Makler, Verwalter, Notare und andere Marktteilnehmer sind keine Gegner, sondern potenzielle Partner. Wer sich früh und dauerhaft gut positioniert, bekommt Zugang zu Deals, die andere nie zu Gesicht bekommen.

Der Zustand der Wohnung: Drei Container Entrümpelung

Die Wohnung mit 60 Quadratmetern wurde von einer älteren Dame bewohnt, die irgendwann nicht mehr in der Lage war, ihr Leben alleine zu bewältigen. Die Wohnung ist dadurch über die Jahre zunehmend verfallen. Was Johannes und sein Team dort vorgefunden haben, ist kein Einzelfall im Fix-and-Flip-Bereich, aber es ist definitiv kein Zustand für schwache Nerven.

• Im Schlafzimmer lagen Teppichboden, Körperflüssigkeiten und sehr viele Möbel. Der beißende Geruch war auch nach der Entrümpelung noch wahrnehmbar.
• Der Keller war so vollgestellt, dass man sich laut Johannes kaum durchbewegen konnte.
• Insgesamt wurden drei Container mit Hausrat, Möbeln und Müll abtransportiert. Alles wurde vom Fenster aus direkt in die Container befördert, inklusive einer selbst gebauten Rutsche vom Vater.
• Rund vier Fuhren mit Kisten voller Porzellan, Gläser und anderen Haushaltsgegenständen wurden zum Wertstoffhof gefahren.

Einen besonderen rechtlichen Hintergrund hat dieser Fall ebenfalls: Die Vorbesitzerin war zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr in der Lage, eigenständig einen Notarvertrag zu unterzeichnen. Es wurde ein Betreuer eingesetzt, der den Verkauf rechtlich abgewickelt hat. Johannes erwähnt das im Video als wichtiges Hintergrundwissen, weil solche Konstellationen im Bereich verwahrloste oder stark sanierungsbedürftige Immobilien durchaus vorkommen und bei der Planung berücksichtigt werden müssen.

Renovierungsplan: Skandinavischer Stil mit Eichenparkett und schwarzen Elementen

Nach der Entrümpelung folgt jetzt die eigentliche Renovierung. Johannes hat bereits einen konkreten Plan, was aus der Wohnung werden soll. Das Ziel ist eine Wohnung im skandinavischen Stil: hell, klar, hochwertig, mit Eichenparkett und schwarzen Elementen als Kontrast.

Hier sind die geplanten Maßnahmen im Überblick:

• Bodenbeläge: Eichenparkett wird in den Wohnräumen verlegt. Die vorhandenen Teppiche und alten Beläge wurden bereits entfernt.
• Türen: Die vorhandenen Türen haben Sondermaße und hohe Zargen, was zur guten Raumhöhe der Wohnung passt. Sie gehen zum Schreiner, werden komplett neu lackiert und mit mattschwarzen Türdrückern versehen. So werden sie optisch aufgewertet, ohne teure Sonderanfertigungen bestellen zu müssen.
• Bad: Die Badewanne kommt raus, stattdessen kommt eine ebenerdige Dusche rein. Zum ersten Mal wird Johannes hier fugenlose Wandgestaltung ausprobieren. Außerdem ist ein neuer Waschtisch eingeplant.
• Küche: Die alte Küche wurde komplett entsorgt. Eine neue Küche wird eingebaut, diesmal ohne Fliesenspiegel, da die finale Aufstellung noch nicht feststeht und ein Fliesenspiegel den Käufer bei der Küchenplanung einschränken würde.
• Wände und Decken: Die Wände haben mehrere Lagen Tapete, die vollständig entfernt und neu verputzt werden. Im Bad hängt unter einer Holzdecke eine normale Betondecke, die freigelegt wird. Dann wird eine neue Abhangdecke mit LED-Streifen oder Leisten installiert.
• Flur: Geplant ist der bei Johannes bekannte Raumtrenner aus Eichenholzlatten mit indirekter Beleuchtung, der den Eingangsbereich optisch strukturiert und aufwertet.
• Balkon: Der Balkon wird vom Haus selbst saniert. Die dazugehörige Sonderumlage wurde bereits vom Vorbesitzer bezahlt, was ein weiterer Kostenvorteil für den Käufer ist.

Was dieser Flip über Fix and Flip als Geschäftsmodell zeigt

Wer Fix and Flip nur aus Hochglanz-Content kennt, bekommt hier einen realistischen Einblick in das, was dieses Modell wirklich bedeutet. Es geht nicht um aufgeräumte Besichtigungen und schöne Bilder vom ersten Tag. Es geht darum, Objekte zu finden, die andere nicht anfassen wollen, sie in einen marktfähigen Zustand zu bringen und dabei die Kosten konsequent im Griff zu behalten.

Bei diesem Projekt stimmt das Grundgerüst: Der Einkaufspreis ist niedrig, der Marktpreis ist deutlich höher, die Substanz der Wohnung ist nach Einschätzung von Johannes solide. Die Fliesen im Bad sitzen bombenfest, die Fenster sind in Ordnung, der Grundriss ist gut geschnitten. Was fehlt, ist die Optik, und genau die kann man durch Renovierung beeinflussen.

Ein weiterer Faktor, der oft unterschätzt wird, ist das Teamwork. Johannes erwähnt mehrfach, dass sein Vater und sein Bruder maßgeblich an der Entrümpelung beteiligt waren. Sein Vater ist von Anfang an im Unternehmen dabei. Wer Fix and Flip skalieren will, braucht verlässliche Menschen um sich herum, die die operativen Aufgaben übernehmen können, während der Investor die nächsten Deals sucht und die Renovierung koordiniert.

Warum der Einkauf der entscheidende Hebel ist

Johannes betont es implizit durch seine Zahlen, und es ist eine der wichtigsten Lektionen im Immobilieninvestment: Der Gewinn wird beim Einkauf gemacht. Wer eine Wohnung zu nah am Marktpreis kauft, kann bei der Renovierung noch so gut arbeiten und wird am Ende kaum eine Rendite erwirtschaften. Wer hingegen wie in diesem Fall eine Wohnung für weniger als die Hälfte des Marktpreises einkauft, hat selbst bei unvorhergesehenen Kosten noch ausreichend Puffer.

Das bedeutet nicht, dass solche Deals einfach zu finden sind. Sie erfordern ein aktives Netzwerk, die Bereitschaft, sich Objekte anzuschauen, die andere ablehnen, und die Erfahrung, den Renovierungsaufwand realistisch einschätzen zu können. Genau diese Kombination macht den Unterschied zwischen einem profitablen Flip und einem teuren Fehler.

In den kommenden Folgen dieser Serie wird Johannes zeigen, wie sich die Wohnung von diesem Ausgangszustand in eine fertige, verkaufsbereite Wohnung verwandelt. Wenn du keinen Teil davon verpassen willst, lohnt sich der Blick auf den Kanal und auf Instagram, wo es laut Johannes tägliche Updates geben wird.