Wohnung für 100.000 Euro gekauft, entrümpelt, renovieren und verkaufen

Ein neues Flip-Projekt ist gestartet: Für 100.000 Euro wurde eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Kempten eingekauft, die jahrelang vernachlässigt wurde und in einem entsprechend schwierigen Zustand war. In dieser ersten Episode der Renovierungsserie zeigt Johannes den Zustand direkt nach dem Einkauf und dem Ausräumen, erklärt die Zahlen dahinter und gibt einen Ausblick auf die geplante Sanierung im skandinavischen Stil.

Der Deal: 100.000 Euro Kaufpreis, 250.000 Euro Marktpreis

Was diesen Flip von vielen anderen unterscheidet, ist der enorme Puffer zwischen Einkaufspreis und aktuellem Marktpreis. Die Wohnung wurde für 100.000 Euro erworben, vergleichbare Objekte in der gleichen Lage in Kempten werden aktuell für rund 250.000 Euro verkauft. Das ergibt rechnerisch einen Spielraum von 150.000 Euro, aus dem Renovierungskosten, Nebenkosten und der eigentliche Gewinn finanziert werden. Solche Deals sind selten, aber genau das ist der Anspruch: mindestens 50.000 bis 100.000 Euro Gewinn pro Flip, sonst lohnt sich der Aufwand schlicht nicht.

Die Lage ist das Randgebiet von Kempten, kein absolutes Topviertel, aber eine solide und gefragte Adresse. Bei Fix-and-Flip-Projekten ist die Lage entscheidend für den späteren Verkaufspreis. Wer zu teuer einkauft oder in einer strukturschwachen Gegend renoviert, kann noch so gute Arbeit abliefern und trotzdem am Ende kein vernünftiges Ergebnis erzielen. Hier stimmt die Grundlage.

Wie kam der Deal zustande?

Das Objekt kam nicht über ein öffentliches Inserat. Es wurde von einem Makler direkt per E-Mail angeboten, ohne Exposé, ohne große Vermarktung. Der Makler kennt Johannes und sein Team, das Vertrauen ist über die Zeit gewachsen, der Kontakt wurde regelmäßig gepflegt. Genau das ist ein zentraler Punkt im Fix-and-Flip-Geschäft: Wer ein funktionierendes Netzwerk aufbaut und am Laufen hält, bekommt Deals, die andere nie zu Gesicht bekommen.

Ohne dieses Netzwerk wäre das Objekt wahrscheinlich gar nicht erst angeboten worden oder hätte den Weg in eine breite Vermarktung gefunden, bei der deutlich mehr Interessenten mitgeboten hätten. Beziehungsaufbau zu Maklern, Verwaltern und anderen Marktteilnehmern ist deshalb eine der wichtigsten Investitionen, die man als Immobilieninvestor tätigen kann.

Der Zustand der Wohnung beim Einkauf

Die Wohnung gehörte einer älteren Dame, die nicht mehr in der Lage war, ihren Alltag selbstständig zu bewältigen. Im Laufe der Zeit ist das Objekt zunehmend verfallen. Beim Einzug ins Gebäude war der Geruch bereits eine Ansage: feuchte Luft, Essensreste, Körperflüssigkeiten, Schimmel und der typische Mief einer jahrzehntelang kaum gelüfteten Wohnung.

Im Detail sah es so aus:

• Das Schlafzimmer war mit altem Teppichboden ausgelegt, der stark verschmutzt war. Darunter hatten sich Flecken durch organische Substanzen gebildet.
• In einem Abstellraum hatten sich so viele Spinnen eingenistet, dass das Team ihn zunächst kaum betreten wollte.
• Der Keller war bis unter die Decke vollgestopft, man hätte laut Johannes mit einer Schneeschippe durchgehen müssen.
• Überall in der Wohnung lagen Möbel, Küchenutensilien, altes Geschirr, Teller, Schallplatten, Gläser aus Zwiesel-Kristall und persönliche Gegenstände der Vorbesitzerin.
• Die Küche hatte eine alte Einbauzeile mit Fliesenspiegel, mehrere Lagen Tapete an den Wänden und eine Industrielampe.
• Das Bad verfügte über eine alte Badewanne, einen kleineren Waschtisch und unspektakuläre Fliesen, die aber überraschend fest saßen.

Insgesamt wurden drei volle Container aus der Wohnung herausgeholt. Möbel, Müll und Inventar wurden zum Teil direkt durch die Fenster in Container auf dem Hof befördert, der Vater von Johannes hatte dafür sogar eine kleine Rutsche aus dem Fenster gebaut. Zusätzlich wurden vier Fahrzeugladungen mit Kisten zum Wertstoffhof gebracht.

Rechtliche Besonderheiten beim Kauf

Da die Vorbesitzerin nicht mehr geschäftsfähig war, konnte sie den Notarvertrag nicht selbst unterschreiben. Für solche Fälle wird ein gesetzlicher Betreuer bestellt, der rechtlich im Namen der betroffenen Person handeln darf. Das Kaufprojekt wartete deshalb noch auf die abschließende Freigabe durch den Betreuer beziehungsweise den Gerichtsvollzieher, bevor die Renovierung offiziell starten konnte.

Das ist ein Szenario, das beim Fix-and-Flip-Investing durchaus vorkommt, wenn Objekte aus Nachlasssituationen, Betreuungsverhältnissen oder Zwangsversteigerungen stammen. Wichtig ist, solche Konstellationen zu kennen und die nötigen Schritte einzuplanen, damit es keine bösen Überraschungen beim Notartermin gibt.

Was mit der Wohnung passiert: Der Renovierungsplan

Die Wohnung hat laut Johannes einen optimal geschnittenen Grundriss für 60 Quadratmeter. Wenig Flur, ein eigener Abstellraum mit Tür, ein klar abgetrenntes Bad, Küche und Wohnbereich. Dazu kommen hohe Decken und hohe Türen, was dem Objekt eine Großzügigkeit gibt, die man in Neubauten dieser Größe kaum findet.

Der Renovierungsplan sieht im Einzelnen vor:

• Parkett: Im Wohnbereich kommt Eichenparkett rein, passend zum angestrebten skandinavischen Stil.
• Türen: Die original vorhandenen hohen Holztüren werden nicht entsorgt, sondern zum Schreiner gebracht, dort komplett lackiert und aufgearbeitet. Türdrücker kommen in mattem Schwarz, wie es zum Gesamtkonzept passt.
• Bad: Die Badewanne wird rausgerissen, stattdessen kommt eine ebenerdige Dusche rein. Das Bad soll erstmals komplett fugenlos verputzt werden, ein Novum für das Team.
• Küche: Es wird eine neue Küche eingebaut, aber kein Fliesenspiegel mehr. Da der genaue Aufstellort der Küche noch nicht feststeht, wird die Wand schlicht verputzt und der Käufer bekommt die Freiheit, die Küche nach eigenen Vorstellungen zu platzieren.
• Decke im Bad: Unter der alten Holzdecke steckt eine normale Betondecke. Diese wird abgehängt und mit Lichtleisten oder LED-Einbauten ausgestattet.
• Wände: Tapeten werden vollständig entfernt, Wände werden neu verputzt oder geglättet, dann gestrichen.
• Balkon: Wird durch die Hausverwaltung saniert, die anfallende Sonderumlage hat noch der vorherige Eigentümer übernommen.
• Flur: Geplant ist ein typischer Flipper-Immo-Raumtrenner aus Eichenholzlatten mit indirekter Beleuchtung, der dem Eingangsbereich Struktur gibt.

Das Gesamtkonzept zielt auf einen skandinavisch inspirierten Stil ab: Eichenparkett, schwarze Akzente bei Griffen und Armaturen, helle Wände, fugenlose Oberflächen im Bad. Wer die bisherigen Projekte von Flipper Immo kennt, weiß, dass dieses Konzept verlässlich funktioniert und sich bei der Zielgruppe der Käufer gut verkauft.

Was man aus diesem Projekt für den eigenen Flip mitnehmen kann

Dieses Projekt zeigt einige Grundprinzipien, die für jeden Fix-and-Flip-Investor relevant sind:

• Einkaufspreis ist entscheidend: Der Gewinn beim Flip entsteht beim Einkauf, nicht beim Verkauf. Wer hier zu viel bezahlt, kämpft die gesamte Renovierung gegen einen schlechten Start.
• Netzwerk schlägt Inserate: Die besten Deals kommen selten über öffentliche Portale. Wer langfristig Kontakte zu Maklern und anderen Marktteilnehmern pflegt, bekommt Objekte vorab angeboten.
• Zustand ist keine Ausrede: Eine Wohnung, die nach drei Containern Entrümpelung immer noch beißend riecht, schreckt viele ab. Genau das ist der Vorteil: Der Wettbewerb um solche Objekte ist deutlich geringer als bei einem gepflegten Altbau.
• Originale Substanz erhalten: Die hohen Türen in Sondermaß werden nicht weggeworfen, sondern aufgearbeitet. Das spart Geld und hebt das Objekt am Ende vom Neubaustandard ab.
• Fugenlose Oberflächen: Dieser Trend setzt sich im gehobenen Segment durch. Für dieses Projekt ist es der erste Einsatz, was zeigt, dass Lernbereitschaft auch nach vielen Projekten weiter ein Teil des Handwerks ist.

Die Renovierung soll in wenigen Wochen starten, sobald die rechtliche Freigabe vorliegt. Die Folgeserie läuft weiter, tägliche Updates gibt es zusätzlich auf Instagram. Es bleibt spannend zu sehen, wie aus diesem stark sanierungsbedürftigen Objekt ein verkaufsfertiges Schmuckstück im skandinavischen Stil wird.