Wohnung gekauft, renoviert für 13.100 € und mit Gewinn verkauft | Ein Fix&Flip mit ImmoRob

In dieser Folge von Flipperino nimmt Johannes dich mit nach Dresden, wo er gemeinsam mit ImmoRob eine rund 60 Quadratmeter große Wohnung besichtigt, die kurz zuvor geflippt wurde. Die beiden zeigen dir, was genau gemacht wurde, was es gekostet hat und welche Entscheidungen am Ende den Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Flip ausmachen.

Das Objekt: Rund 60 Quadratmeter in Dresden-Tolkewitz

Die Wohnung liegt in einer wirklich guten Lage in Dresden, konkret in Tolkewitz, nah an Striesen. Die Straßenbahn fährt direkt vor der Tür, in zehn Minuten bist du in der Innenstadt, und die Elbwiesen sind zu Fuß erreichbar. Eine Lage, in der Wohnraum knapp ist und die Nachfrage nach Mietobjekten konstant hoch bleibt. Für einen Kapitalanleger als Zielgruppe sind das genau die Bedingungen, unter denen ein Fix-and-Flip funktioniert.

Die Wohnung hat rund 60 Quadratmeter und war vor dem Flip in einem Zustand, der optisch einiges hergab: vergilbte Wände, alte DDR-Türen mit Blumenmuster im Glas, abgeranzte Silikonfugen, verschlissene Rollladenleisten und ein Bad, das dringend Aufmerksamkeit brauchte. Strukturell war die Wohnung aber solide. Und genau das ist der Ausgangspunkt für eine kluge Kalkulation.

Die ursprüngliche Kostenschätzung und was daraus wurde

Noch beim ersten Besichtigungsvideo hatte Johannes die Renovierungskosten auf 12.000 Euro netto geschätzt. Das war gleichzeitig die Grundlage für die Kaufpreisverhandlung. Bei Fix and Flip liegt der Gewinn bekanntlich im Einkauf, und wenn der Kaufpreis nicht weiter zu drücken ist, muss das Budget für die Renovierung umso disziplinierter eingehalten werden.

Am Ende lagen die tatsächlichen Renovierungskosten bei 13.100 Euro, also rund 1.100 Euro über der ursprünglichen Kalkulation. Der Mehraufwand entstand durch Kleinigkeiten: Die Rollladenleisten waren aufwendiger zu tauschen als erwartet, Silikonfugen mussten überall erneuert werden, und manche Arbeiten haben schlicht mehr Handwerkerstunden gebraucht als geplant. Kein Drama, aber ein gutes Beispiel dafür, warum du beim Kalkulieren immer einen kleinen Puffer einrechnen solltest.

Ein vollständiges Renovierungspaket mit allem neu, also neuer Boden, neue Dusche, alles frisch und komplett durchgezogen, hätte laut Johannes und Rob eher 30.000 Euro gekostet. Dieses Geld wäre in der Zielgruppe Kapitalanleger schlicht nicht wieder reinzuholen gewesen.

Was wurde gemacht, was wurde bewusst gelassen?

Das ist der Kern dieses Flips und der wichtigste Lernpunkt für alle, die selbst mit Fix and Flip starten oder ihre Strategie schärfen wollen. Rob und Johannes haben konsequent zwischen notwendigen und überflüssigen Maßnahmen unterschieden.

• Alle Wände frisch weiß gestrichen, Raufasertapete stellenweise entfernt und glatt verputzt
• Alte Holzleisten gegen weiße Sockelleisten getauscht, das gibt dem Raum einen sauberen Abschluss
• Türen komplett ausgetauscht, günstige Baumarkttüren statt Tischlerarbeit. Pro Tür inklusive Zarge und Einbau rund 350 bis 400 Euro
• Bei einer Tür wurde der Glasausschnitt sogar noch vergrößert, damit mehr Licht von draußen reinkommt. Mehrkosten: rund 70 bis 80 Euro. Wirkung: erheblich
• Silikonfugen überall erneuert, an Fenstern, im Bad, an Rollläden
• Drückergarnituren komplett getauscht
• Einen blinden Rahmen eingebaut, wo früher eine Tür war, statt aufwendig zu mauern oder die Elektrik umzulegen
• Im Bad: neue Armaturen, neuer LED-Spiegel, neues Waschbecken, neue Toilette, Duscheinlage für rund 300 Euro eingebaut
• Im Bad wurde direkt auf die vorhandenen Fliesen gefliest, was erheblich Geld und Zeit spart

• Der Laminatboden wurde nicht getauscht. Er sieht gut aus und fällt selbst beim genauen Hinsehen kaum auf. Kosten, die man hinten im Verkauf nie wieder reingeholt hätte
• Keine neue Küche: Die vorhandene war erst rund zwei Jahre alt und mit Markengeräten von Siemens und NEFF ausgestattet. Kein Handlungsbedarf
• Kein neuer Terrassenboden: Bei Vermietung an einen Kapitalanleger irrelevant, der Mieter nimmt die Wohnung trotzdem, weil der Markt es hergibt
• Keine Badewanne rausgerissen und Dusche eingebaut. Hätte rund 4.000 Euro extra gekostet, die im Verkauf nicht drin gewesen wären
• Keine Elektriksanierung, da nichts schadhaft war und die Zielgruppe Kapitalanleger das nicht honoriert

Über die Fliese drauf fliesen: unterschätzter Kostenhebel

Einer der interessantesten Punkte im Video ist die Technik des Drüberfliesens. Wenn die vorhandenen Fliesen noch halbwegs plan und in Ordnung sind, kannst du beim ersten Mal direkt auf sie draufgehen. Du sparst dir das mühsame Abschlagen, das anschließende Glätten, das Abschleifen und das Neu-Verputzen. Im schlimmsten Fall reißt du beim Abschlagen sogar den Unterputz mit runter und hast plötzlich eine Großbaustelle im Bad.

Das Drüberliegen kostet dich eine Fliesenlage an Tiefe, also vielleicht einen Zentimeter, aber das ist in der Regel kein Problem. Der optische Unterschied ist null, der finanzielle Unterschied enorm. Handwerkerstunden kosten aktuell 60 bis 70 Euro, und die Zeit, die du durch diese Methode sparst, ist direkt bares Geld.

Das Ergebnis: Gewinn, Zeitrahmen und was man daraus lernen kann

Hier wird es konkret. Nach Abzug der Renovierungskosten von 13.100 Euro blieb am Ende ein Gewinn von etwas über 20.000 Euro, Rob spricht von rund 21.500 Euro. Die Vermarktungszeit lag bei unter drei Monaten. Tatsächlich war der Kaufvertrag beim Notar unterzeichnet, bevor die Wohnung überhaupt fertig renoviert war, weil die Vermarktung parallel zur Renovierung gestartet wurde.

Das entspricht einem Gewinn von rund knapp 500 Euro pro Quadratmeter, was laut Johannes an der oberen Grenze seiner üblichen Kalkulation liegt. Als Richtwert nennt er 300 bis 500 Euro Gewinn pro Quadratmeter als realistischen Zielkorridor für einen Fix-and-Flip in dieser Preisklasse.

Der Grund, warum dieser Flip am oberen Ende liegt: Der Einkaufspreis war gut verhandelt. Genau das ist die entscheidende Stellschraube. Wenn du beim Einkauf nicht tief genug reinkommst, kannst du beim Renovieren noch so diszipliniert sein, das Polster fehlt am Ende.

Das wichtigste Learning: Emotionen raus, Kalkulation rein

Johannes teilt im Video eine persönliche Geschichte, die jeder Fix-and-Flip-Einsteiger kennen sollte. Bei seiner ersten Wohnung, die er wirklich schön machen wollte, hat er Mosaikfliesen verlegt, ein Parkett eingebaut, eine Steinwand gestaltet und Ausstattungsdetails gewählt, die er selbst liebte. Das Ergebnis war eine objektiv geile Wohnung, aber der geplante Gewinn von 35.000 bis 38.000 Euro schrumpfte am Ende auf gerade mal 5.000 Euro.

Der Grund: Er hat sich im Detail verliebt. Beim Fix and Flip ist das der klassische Fehler. Du kaufst die Wohnung nicht, um drin zu wohnen. Du kaufst sie, um sie in zwei bis fünf Monaten mit einem kalkulierten Gewinn weiterzuverkaufen. Ob der Boden sieben oder zehn Euro pro Quadratmeter kostet, ist dem Kapitalanleger oder dem künftigen Mieter vollkommen egal.

Die Konsequenz daraus: Jede Maßnahme muss sich in einer einfachen Frage rechtfertigen lassen. Hole ich dieses Geld im Verkaufspreis wieder raus? Wenn nein, lass es weg. Das ist keine Faulheit, das ist professionelle Kalkulation.

Fazit: Was macht einen guten Fix-and-Flip aus?

Dieser Flip in Dresden zeigt sehr gut, worum es bei Fix and Flip wirklich geht. Es ist keine Renovierungsshow, bei der du möglichst viel veränderst. Es ist ein Handwerk, bei dem du mit möglichst gezieltem Einsatz von Kapital und Zeit einen maximalen Unterschied im Erscheinungsbild erzielst, und zwar genau so viel, wie die Zielgruppe dafür bezahlt.

• Zielgruppe definieren bevor du anfängst. Kapitalanleger oder Eigennutzer? Das bestimmt, was du machst und was du lässt
• Einkauf ist der wichtigste Hebel. Wenn der Kaufpreis nicht stimmt, kann die beste Renovierung das nicht retten
• Budget konsequent einhalten und Emotionen aus der Entscheidung heraushalten
• Parallel vermarkten: Sobald du weißt, was die Wohnung kosten soll, kannst du schon während der Renovierung anfangen zu verkaufen
• Smarte Tricks nutzen: Über Fliesen fliesen, Türen aus dem Baumarkt, Drücker tauschen, Silikon erneuern. Kleine Maßnahmen, große optische Wirkung

Am Ende stehen über 20.000 Euro Gewinn, ein fertiger Flip in unter drei Monaten und ein Käufer, der bereits beim Notar saß, bevor die letzte Leiste verklebt war. Genau so soll Fix and Flip funktionieren.