Wohnung gekauft, renoviert für 13.100 € und mit Gewinn verkauft | Ein Fix&Flip mit ImmoRob

In dieser Folge von Flipperino schaut Johannes gemeinsam mit Rob eine frisch geflippte Wohnung in Dresden an. Die rund 60 Quadratmeter große Wohnung wurde mit einem knappen Budget von geplanten 12.000 Euro renoviert, am Ende für 13.100 Euro umgebaut und mit einem Gewinn von über 20.000 Euro verkauft. Im Video sprechen die beiden offen über Kalkulation, smarte Renovierungsentscheidungen und die Fehler, die man beim Fix and Flip unbedingt vermeiden sollte.

Die Ausgangslage: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung in Toplage

Die Wohnung liegt in Dresden Tolkewitz, nahe Striesen, mit direktem Straßenbahnanschluss in die Innenstadt und Laufweite zur Elbe und den Elbwiesen. Wer schon mal in Dresden nach einer Wohnung gesucht hat, weiß, dass der Markt dort alles andere als entspannt ist. Gute Lagen sind dauerhaft gefragt, Leerstand quasi inexistent. Genau das war für Rob und Johannes die Grundvoraussetzung, um das Fix-and-Flip-Projekt überhaupt anzugehen.

Die Wohnung hatte rund 60 Quadratmeter, war bewohnt und hatte einige typische Abnutzungserscheinungen: vergilbte Wände, angeschimmelte Silikonfugen, abgeranzte Türleisten und eine dunkelbraune DDR-Tür mit Blumenglasmuster. Substanziell war die Wohnung aber in Ordnung, Elektrik und Boden mussten nicht angefasst werden. Genau das ist die Grundlage für einen effizienten Flip.

Was wurde konkret gemacht und was nicht?

Rob erklärt im Video sehr transparent, welche Maßnahmen durchgeführt wurden und warum bestimmte Dinge bewusst nicht angepackt wurden. Das ist beim Fix and Flip genauso wichtig wie das, was man tut.

• Wände gestrichen: Komplett in Weiß, Raufaser-Tapeten wurden entfernt und glatt verputzt. Einfach, sauber, günstig.
• Türen getauscht: Alte, hässliche Türen raus, neue Baumarkttüren rein. Eine Tür kostet rund 110 Euro ohne Drücker, mit Zarge und Einbau landet man bei etwa 350 bis 400 Euro pro Tür. Die alte DDR-Tür zum Wohnzimmer wurde durch eine Tür mit vergrößertem Glasausschnitt ersetzt, was das Licht besser durchlässt und nur etwa 70 bis 80 Euro Aufpreis bedeutete.
• Leisten getauscht: Die alten Holzleisten wurden gegen weiße Leisten ausgetauscht. Kostet wenig, macht optisch aber einen spürbaren Unterschied.
• Silikonfugen erneuert: Überall, wo die Fugen angeschimmelt oder abgeranzt waren, also an Fenstern, in der Küche und im Bad, wurde das Silikon komplett neu gemacht.
• Drückergarnituren getauscht: Komplett durch die ganze Wohnung. Kleines Detail, großer Effekt.
• Blindrahmen eingesetzt: Wo früher eine Tür war und die Durchfahrt offen bleiben sollte, wurde statt aufwendigem Verputzen ein Blindrahmen eingesetzt. Spart Elektrikarbeiten und Kosten.
• Boden belassen: Der bestehende Boden war optisch noch in Ordnung. Rob hat ihn bewusst nicht getauscht. Den Kapitalanleger als Zielgruppe interessiert das nicht, und die Kosten wären nicht wieder reinzuholen gewesen.
• Küche nicht angepackt: Die Küche war erst zwei Jahre alt, mit ordentlichen Markengeräten von Siemens und Neff (eine Bosch-Premium-Tochtermarke). Hier hätte ein Austausch schlicht keinen Sinn gemacht.
• Terrasse nicht angepackt: Der Terrassenboden wurde ebenfalls belassen. Bei einem Kapitalanleger als Käufer macht das Sinn, weil Mieter in guten Lagen ohnehin Schlange stehen.

Das Badezimmer: Das größte Investitionsfeld

Das Bad war der einzige Raum, in dem wirklich substanzieller Aufwand betrieben wurde. Und auch hier haben Rob und Johannes sehr gezielt entschieden, was rein muss und was nicht.

• Gefliest über die bestehenden Fliesen: Das ist eine der effektivsten Sparmethoden beim Badumbau. Statt alte Fliesen abzustemmen, glattzuschleifen und neu zu verputzen, wurde direkt drübergekachelt. Das optische Ergebnis ist identisch, der Aufwand und die Kosten sind drastisch geringer. Ein Fliesenleger kostet rund 60 Euro pro Stunde, und das Entfernen alter Fliesen zieht schnell viele Stunden Arbeit nach sich.
• Neue Armaturen: Komplett erneuert, weil die alten schlicht nicht mehr zeitgemäß aussahen.
• LED-Spiegel und neues Waschbecken: Klassische Maßnahmen, die das Bad sofort aufwerten.
• Neue Toilette.
• Dusche statt Umbau: Ursprünglich war eine komplett neue bodengleiche Dusche angedacht. Die hätte aber noch einmal rund 4.000 Euro zusätzlich gekostet, die im Verkauf nie wieder rausgekommen wären. Stattdessen wurde eine einfache Duschabtrennung für etwa 300 Euro eingebaut. Ergebnis ist ordentlich, Kosten minimal.

Das ist genau die Denkweise, die beim Fix and Flip funktioniert: nicht fragen, was schön wäre, sondern was die Investition im Verkauf oder in der Vermietung tatsächlich zurückbringt.

Kalkulation: 12.000 Euro geplant, 13.100 Euro ausgegeben

Beim ersten Besuch der Wohnung hatte Johannes gemeinsam mit Rob eine Renovierungssumme von 12.000 Euro netto geschätzt. Am Ende wurden es 13.100 Euro, also rund 1.200 Euro mehr als geplant. Die Mehrkosten kamen vor allem durch Kleinigkeiten, die etwas aufwendiger waren als erwartet: die Gurte, Silikonfugen an mehreren Stellen, Dinge, die sich nicht so schnell erledigen ließen wie gedacht.

Zum Vergleich: Ein vollständiges Renovierungspaket mit neuem Boden, komplett neuem Badezimmer und allem anderen hätte Rob auf rund 30.000 Euro geschätzt. Mit dem gezielten Ansatz wurde das gleiche optische Ergebnis für weniger als die Hälfte erreicht.

Der Gewinn am Ende: über 20.000 Euro, konkret rund 21.500 Euro. Das entspricht knapp 500 Euro Gewinn pro Quadratmeter. Rob kalkuliert in der Regel mit 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter als Zielkorridor, dieser Flip lag also an der oberen Grenze, was am günstigen Einkauf lag.

Vermarktung: Unter 3 Monaten vom Kauf bis zum Notartermin

Was beim Fix and Flip oft unterschätzt wird, ist die Geschwindigkeit. Rob hat die Wohnung parallel zur Renovierung bereits in die Vermarktung gegeben. Der Notartermin fand statt, bevor die Wohnung überhaupt vollständig fertig renoviert war. Der Käufer war ein Kapitalanleger, der die Wohnung als Mietimmobilie kaufte. Für diesen Käufer spielt es keine Rolle, ob der Boden 7 oder 10 Euro pro Quadratmeter kostet, ob die Küche perfekt zum restlichen Interior passt oder ob der Terrassenboden abgeschliffen ist. Der Kapitalanleger kauft die Rendite, nicht das Interieur.

Genau deshalb ist die Zielgruppe beim Fix and Flip entscheidend für jede Renovierungsentscheidung. Wer für Eigennutzer aufwertet, muss andere Maßstäbe anlegen als jemand, der an Kapitalanleger verkauft.

Das größte Learning: Im Detail verliebt, Marge verloren

Johannes erzählt im Video offen von seiner allerersten Fix-and-Flip-Wohnung, bei der er richtig Gas gegeben hat. Mosaikfliesen, Parkett, eine aufwendige Steinwand, alles vom Feinsten. Geplant war eine Marge von 35.000 bis 38.000 Euro. Rausgekommen sind am Ende 5.000 Euro.

Das Fazit daraus ist so simpel wie wichtig: Du ziehst dort nicht ein. Die Wohnung ist vielleicht zwei, vier oder fünf Monate in deinem Besitz, dann ist sie weg. Der Käufer zahlt keinen höheren Preis, weil du dich in die Mosaikfliesen verliebt hast. Was nicht am Markt zurückkommt, gehört nicht rein.

Beim Fix and Flip liegt der Gewinn im Einkauf. Wer günstig einkauft und die Renovierungskosten konsequent kontrolliert, wird profitabel. Wer anfängt, zu viel Geld in Details zu stecken, verliert die Marge. Das ist die wichtigste Lektion aus diesem Flip und aus der Erfahrung von Johannes.

Smarte Entscheidungen, die den Unterschied machen

Was diesen Flip auszeichnet, sind nicht spektakuläre Maßnahmen, sondern konsequent richtige Entscheidungen:

• Boden nicht tauschen, wenn er noch gut ist, auch wenn er nicht perfekt ist.
• Über bestehende Fliesen fliesen, wenn das strukturell möglich ist, spart erheblich Arbeitszeit und Kosten.
• Baumarkttüren statt Tischlerlösungen, weil der Käufer keinen Unterschied sieht und keinen höheren Preis dafür zahlt.
• Keine bodengleiche Dusche, wenn die Kosten dafür die zusätzliche Investition im Verkauf nicht zurückbringen.
• Parallel zur Renovierung vermarkten, um die Zeit zwischen Kauf und Verkauf so kurz wie möglich zu halten.
• Emotionen rauslassen, denn du kaufst nicht für dich, sondern für den Markt.

Wer diese Grundsätze konsequent umsetzt, kann auch mit einem überschaubaren Budget und einer Wohnung in einem mittleren Zustand ein solides Ergebnis erzielen. Mehr als 20.000 Euro Gewinn in unter drei Monaten aus einer 60-Quadratmeter-Wohnung ist kein schlechtes Resultat, gerade wenn man die Renovierungskosten so klar im Griff hatte wie Rob in diesem Fall.