Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen! Erstes Projekt 2023

Das erste Fix-and-Flip-Projekt 2023 ist gestartet: Johannes hat eine 74-Quadratmeter-Wohnung aus den 70er Jahren eingekauft, die einen komplett veralteten Grundriss, einen Wasserschaden und eine Küche im Schlafzimmer hat. Im Video zeigt er die erste Bestandsaufnahme, erklärt was er am Grundriss ändern will und teilt zwei praktische Tools, die ihm bei der Renovierung Zeit sparen.

Projekt Barbara: Die erste Besichtigung nach dem Kauf

Das Projekt heißt Barbara. Johannes gibt seinen Fix-and-Flip-Projekten ab jetzt Namen, damit die Follower den Überblick behalten, wenn mehrere Baustellen gleichzeitig laufen. Und es werden mehr werden, auch in Dresden sind Käufe in Planung.

Die Wohnung selbst ist 74 Quadratmeter groß, hat eine Deckenhöhe von etwa 2,60 Metern und stammt aus dem Jahr 1973. Sie war lange vermietet und das sieht man. Der Grundriss macht in seiner jetzigen Form wenig Sinn: Das Badezimmer liegt direkt am Eingang, die Küche ist im Schlafzimmer untergebracht, und der Flur ist mit rund sechs Metern Länge viel zu groß für das, was er leisten muss. Das ist genau die Art von Objekt, bei der Fix and Flip funktioniert: Probleme kaufen, Probleme lösen, Wert schaffen.

Die Zahlen des Deals

Wer in Immobilien investiert, denkt zuerst in Zahlen. Hier sind die Eckdaten des Projekts:

• Kaufpreis: knapp unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, also etwas über 200.000 Euro für die gesamte Wohnung
• Zielwert nach Renovierung: über 300.000 Euro
• Wohnfläche: 74 Quadratmeter
• Baujahr: 1973

Der potenzielle Wertzuwachs liegt also bei rund 100.000 Euro brutto vor Renovierungskosten und Steuern. Das ist kein garantierter Gewinn, aber eine solide Grundlage, auf der sich ein Flip rechnen kann, wenn die Renovierung sauber kalkuliert und umgesetzt wird. Genau das ist die Kunst beim Fix and Flip: günstig einkaufen, clever renovieren und zu einem marktgerechten Preis verkaufen.

Was am Grundriss geändert wird

Der bestehende Grundriss ist das zentrale Problem dieser Wohnung. Johannes erklärt im Video ausführlich, was er verändern will, und hat vorher auf Instagram schon Feedback von der Community eingeholt. Einige Vorschläge haben ihn tatsächlich überzeugt.

Die geplanten Umbaumaßnahmen im Überblick:

• Wand im Flurbereich teilweise entfernen: Sechs Meter Flur sind verschwendeter Raum. Ein Teil der Wand wird weggebrochen, damit der Wohnbereich größer wirkt und dieser Bereich sinnvoll genutzt werden kann.
• Küche und Bad tauschen: Die Küche soll dorthin, wo aktuell das Badezimmer ist, also an die Außenwand mit vernünftigen Anschlüssen. Das neue Bad kommt an eine andere Position, abgetrennt durch eine Schiebetür, um Platz zu sparen.
• Rohre versetzen: Unter der Wohnung liegt die Tiefgarage des Gebäudes. Das macht das Versetzen der Fallrohre deutlich einfacher, weil man durch die Betondecke bohren kann, ohne einen Nachbarn darunter zu stören.
• Küche als offene L-Form: Die neue Küche soll als L-Küche eingebaut werden, mit der Möglichkeit einer Kochinsel. Eine offene, begehbare Küche wertet eine Wohnung dieser Größe deutlich auf.
• Schlafzimmer mit abgehängter Decke und indirekter Beleuchtung: Das Schlafzimmer bekommt eine abgehängte Decke mit umlaufender indirekter Beleuchtung und Deckenspots. Dieses Stilmittel kennt man schon aus früheren Projekten von Johannes.
• Oberlicht zwischen Bad und Schlafzimmer: Um natürliches Licht ins Schlafzimmer zu bringen, ist ein Oberlicht zur neuen Badseite hin geplant.

Der Wasserschaden im Bereich der Dusche, der durch eine undichte Silikonfuge entstanden ist, wird bei der kompletten Badsanierung ohnehin mitbehandelt. Alles was an Rohren und Leitungen im Abstellraum sichtbar war, wird neu gemacht. Kein Punkt, der die Planung aufhalten würde.

Was mit der alten Küche passiert

Die vorhandene Küche, eine lila Metallic-Einbauküche aus alten Zeiten, kommt raus. Johannes will sie auf eBay Kleinanzeigen anbieten. Im besten Fall holt sie jemand direkt ab und zahlt ein paar Euro dafür. So spart man sich die Entsorgungskosten. Bei Renovierungsprojekten lohnt es sich fast immer, brauchbare Einbauten erst anzubieten, bevor man sie auf dem Sperrmüll landen lässt.

Tipp 1: Schlüsselbox für Handwerker

Wer mehrere Gewerke auf einer Baustelle koordiniert, kennt das Problem: Es gibt nur drei Schlüssel, aber fünf Handwerker. Der Elektriker kommt morgens früh, der Fliesenleger nachmittags, und irgendwer muss immer den Schlüssel übergeben, abholen oder in den Briefkasten schmeißen. Das kostet Zeit und Nerven.

Johannes löst das ab jetzt mit einer Schlüsselbox, die er direkt an der Wohnungstür montiert. Der Schlüssel liegt dauerhaft vor Ort, alle Handwerker bekommen den Code, und die Kommunikation läuft über eine gemeinsame WhatsApp-Gruppe. Darin sind die Pläne, der Code und alle Absprachen. Die Box kostet rund 15 Euro und spart erheblich viel Koordinationsaufwand über die gesamte Bauzeit hinweg.

Wer regelmäßig Renovierungsprojekte betreut oder Wohnungen vermietet, kennt dieses System vielleicht schon aus dem Airbnb-Bereich. Für Fix-and-Flip-Projekte ist es mindestens genauso sinnvoll.

Tipp 2: Bluetooth-Laser mit App für Grundriss und Flächenberechnung

Der zweite Tipp ist ein Lasermessgerät von Bosch, das sich per Bluetooth mit einer App verbinden lässt. Die App ermöglicht es, Räume Schritt für Schritt zu vermessen, Wandmaße einzutragen, die Deckenhöhe zu ergänzen und daraus automatisch einen bemaßten Grundriss zu erstellen.

Was das konkret bedeutet:

• Du misst jede Wand einzeln mit dem Laser, tippst sie in der App an und gibst die Bemaßung ein.
• Die App berechnet automatisch Quadratmeterflächen, Wandflächen, Deckenflächen.
• Fenster und Türen können von der Wandfläche abgezogen werden, was die Kalkulation für Malerarbeiten, Verputzarbeiten oder Fliesenarbeiten erheblich vereinfacht.
• Am Ende kannst du einen PDF-Grundriss exportieren, der sich direkt fürs Exposé beim Verkauf nutzen lässt.

Johannes hat das Gerät kurz vorher von einem Bekannten gezeigt bekommen und es sofort bestellt. Es kostet etwa genauso viel wie ein gewöhnliches Lasermessgerät, liefert aber deutlich mehr. Drei Arbeitsschritte, die vorher manuell erledigt werden mussten, fallen damit weg: Grundriss aufzeichnen, Bemaßung eintragen, Flächen ausrechnen. Für jeden, der regelmäßig Objekte bewertet, kauft oder renoviert, ist das eine klare Empfehlung.

Wie es weitergeht

In rund zwei Wochen nach diesem Video soll die Renovierung von Projekt Barbara beginnen. Johannes begleitet das Projekt auf YouTube und auf Instagram, wo er schon erste Reels zum Vorher-Nachher-Effekt veröffentlicht hat. Das eigentliche Vorher-Nachher-Video folgt kurz nach diesem Einblick.

Fix and Flip lebt vom Timing, von der richtigen Einkaufsstrategie und von einem klaren Renovierungskonzept. Projekt Barbara zeigt gut, wie dieser Ansatz in der Praxis aussieht: eine Wohnung mit strukturellen Schwächen kaufen, die für viele Käufer unattraktiv ist, den Grundriss verbessern, hochwertig renovieren und anschließend zu einem deutlich höheren Preis verkaufen. Wer diesen Prozess von Anfang an verfolgen will, ist auf dem Kanal genau richtig.