Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen! Erstes Projekt 2023

In diesem Video zeigt Johannes das erste Fix-and-Flip-Projekt des Jahres 2023: eine 74-Quadratmeter-Wohnung aus den 70er Jahren, die er unter 3.000 Euro pro Quadratmeter eingekauft hat und nach der Renovierung für über 300.000 Euro verkaufen will. Du bekommst eine ehrliche Bestandsaufnahme der Wohnung, einen Einblick in den geplanten Grundrissumbau und zwei praktische Tools, die dir auf der Baustelle viel Zeit sparen können.

Das Objekt: Projekt Barbara

Das neue Projekt trägt den Namen Barbara. Johannes hat sich angewöhnt, seinen Fix-and-Flip-Projekten Namen zu geben, damit Zuschauer und er selbst den Überblick behalten, wenn mehrere Baustellen gleichzeitig laufen. Und es wird sich einiges häufen: Neben Barbara sind weitere Käufe, unter anderem in Dresden, in Planung.

Die Wohnung selbst ist 74 Quadratmeter groß, hat eine Deckenhöhe von circa 260 Zentimetern und stammt aus dem Baujahr 1973. Sie war lange Zeit vermietet, was man dem Zustand deutlich ansieht. Langzeitvermietete Wohnungen sind klassische Kandidaten für einen Fix and Flip: Der Zustand ist entsprechend, der Preis dafür oft attraktiv, und nach einer umfassenden Renovierung lässt sich ein erheblicher Mehrwert erzielen.

Die Zahlen zum Einkauf:

• Kaufpreis: etwas unter 3.000 Euro pro Quadratmeter
• Gesamtwert beim Kauf: etwas über 200.000 Euro
• Zielwert nach dem Flip: über 300.000 Euro

Das ist eine Wertsteigerung, die nur durch eine konsequente Renovierung und einen durchdachten Grundrissumbau realistisch erreichbar ist. Genau das ist das Kerngeschäft beim Fix and Flip: Probleme lösen, die andere abschrecken.

Bestandsaufnahme: Was ist wirklich los in der Wohnung?

Wer sich die Wohnung im Rohzustand ansieht, versteht schnell, warum sie günstig zu haben war. Johannes macht keine Umschweife bei der Bestandsaufnahme:

• Der Flur ist überdimensioniert. Rund sechs Meter Flur, die niemand braucht. Eine Wand wird teilweise entfernt, um diesen Bereich sinnvoll in den Wohnbereich zu integrieren.
• Das Badezimmer liegt direkt am Eingang, was aus gestalterischer Sicht wenig Sinn ergibt. Es ist nur halbhoch gefliest, mit alten Armaturen und einer undichten Silikonfuge an der Dusche, die zu einem Wasserschaden geführt hat.
• Die Küche befindet sich im Schlafzimmer. Das klingt absurd, ist aber Realität. Eine lila Metallic-Küche in einem ausreichenden Zustand, die Johannes auf eBay Kleinanzeigen verkaufen oder verschenken will, damit er sie nicht entsorgen muss.
• Das Wohnzimmer ist großflächig, eine Wand misst fast acht Meter, und es gibt einen Balkonzugang über eine Glasfront.
• Der Abstellraum ist relativ groß. Ob er in den neuen Grundriss integriert oder als eigenständiger Bereich erhalten bleibt, steht noch nicht final fest.
• Im hinteren Bereich des Abstellraums befinden sich Wasserleitungen und Rohre in unordentlichem Zustand. Da aber ohnehin alles neu gemacht wird, ist das kein Problem.

Das Schlafzimmer ist räumig und soll eine abgehängte Decke mit indirekter Rundum-Beleuchtung und Deckenspots bekommen. Johannes überlegt noch, ob er das charakteristische LED-Streifenkonzept aus früheren Projekten übernimmt.

Der Grundrissumbau: Küche und Bad neu denken

Der entscheidende Hebel bei Projekt Barbara ist der Grundrissumbau. Die aktuelle Aufteilung ergibt schlicht keinen Sinn, und genau das ist die Chance. Johannes hat auf Instagram bereits Vorschläge von seiner Community eingeholt und dabei einige gute Ideen mitgenommen.

Das geplante Konzept sieht folgendermaßen aus:

• Das bisherige Badezimmer am Eingang wird in einen abgetrennten Raum mit Schiebetür umgewandelt. Schiebetür statt Drehtür, um maximalen Spielraum zu erhalten.
• Das neue Badezimmer entsteht dort, wo sich aktuell Teile des Wohnbereichs und des Abstellraums befinden, weiter hinten in der Wohnung.
• Die Küche wird als L-förmige, offene Küchenzeile eingebaut, dort wo bisher das alte Bad lag. Eine Kochinsel wäre optional denkbar, erfordert aber zusätzliche Kabel- und Leitungsarbeiten.
• Ein Oberlicht wird eingeplant, um natürliches Licht vom Wohnbereich ins Schlafzimmer zu leiten.

Damit die Rohre versetzt werden können, hilft ein glücklicher Umstand: Unter der Wohnung liegt die Tiefgarage des Gebäudes. Das bedeutet, man kann durch die Betondecke bohren und die Fallrohre versetzen, ohne in die Wohnsituation eines Nachbarn einzugreifen. Würde darunter eine bewohnte Einheit liegen, wäre das deutlich komplizierter. Hier ist es technisch machbar und bereits mit dem Sanitär abgesprochen.

Der Grundriss ist noch nicht zu hundert Prozent finalisiert, aber die Richtung ist klar: Weg mit dem Chaos, rein mit einer logischen, modernen Raumaufteilung. Das ist beim Fix and Flip oft der größte Werthebel überhaupt. Wer in Deutschland Eigentumswohnungen kaufen, renovieren und verkaufen will, sollte immer zuerst den Grundriss hinterfragen, bevor er über Farben und Armaturen nachdenkt.

Tipp 1: Schlüsselbox für die Baustelle

Johannes teilt im Video zwei Tools, die ihm die Arbeit auf der Baustelle erleichtern. Das erste ist eine einfache, aber wirkungsvolle Lösung für ein Problem, das viele Renovierer kennen: der Schlüsselchaos auf der Baustelle.

Wenn vier oder fünf verschiedene Gewerke in der Wohnung arbeiten, Elektriker, Sanitär, Maler, Trockenbauer, und es gibt nur drei Schlüssel, wird die Schlüsselübergabe schnell zum Vollzeitjob. Der Elektriker kommt zum Abholen, wirft den Schlüssel in den Briefkasten, der nächste weiß nicht wo er ist, und so weiter.

Die Lösung: eine Schlüsselbox mit Zahlencode, wie man sie aus Airbnbs kennt. Kostet etwa 15 Euro, wird außen an der Wohnungstür oder am Treppenhaus angebracht, der Schlüssel liegt immer vor Ort. Alle Handwerker kommen in eine WhatsApp-Gruppe, bekommen den Code, die Pläne und können eigenständig arbeiten. Kein Hin- und Herpendeln mehr, kein verlorener Schlüssel, kein unnötiger Koordinationsaufwand.

Für alle, die regelmäßig Renovierungsprojekte steuern, ist das einer der einfachsten und günstigsten Effizienzgewinne überhaupt.

Tipp 2: Laser-Entfernungsmesser mit Bluetooth und App

Das zweite Tool ist ein Laser-Entfernungsmesser von Bosch mit Bluetooth-Anbindung. Johannes ist grundsätzlich ein Fan von Lasermessgeräten, aber dieses Modell hebt sich durch eine App-Integration ab, die mehrere Arbeitsschritte auf einmal erledigt.

Was die App kann:

• Du zeichnest den Raum in der App ein und misst jede Wand einzeln aus.
• Die App trägt die Bemaßung automatisch ein, du gibst zusätzlich die Deckenhöhe an.
• Daraus berechnet die App automatisch Wandflächen, Deckenflächen und Bodenflächen.
• Fenster und Türen lassen sich abziehen.
• Am Ende hast du einen bemaßten Grundriss als PDF, den du direkt für das Exposé oder für Handwerkerangebote nutzen kannst.

Johannes spart damit nach eigener Aussage drei separate Arbeitsschritte: Grundriss anfertigen, Bemaßung eintragen, Flächenberechnung für Maler- und Verputzarbeiten. Das Gerät kostet in etwa genauso viel wie ein herkömmlicher Laser, liefert aber deutlich mehr Funktionalität. Wer regelmäßig Immobilien kauft und renoviert, für den rechnet sich das schon beim ersten Objekt.

Wie geht es weiter mit Projekt Barbara?

In etwa zwei Wochen nach dem Videodreh soll die Renovierung starten. Die Community wird wie gewohnt live dabei sein, von den ersten Abbrucharbeiten bis zum fertigen Vorher-Nachher-Video. Johannes kündigt an, dass der Vorher-Nachher-Effekt bei diesem Projekt besonders stark sein wird, da der Ausgangszustand entsprechend deutlich ist.

Was beim Fix and Flip in Deutschland häufig unterschätzt wird: Der größte Teil des Wertzuwachses entsteht nicht durch teure Materialien, sondern durch kluge Grundrissplanung, saubere Handwerkskoordination und ein gutes Gespür dafür, was der Markt honoriert. Projekt Barbara zeigt das exemplarisch. Eine Wohnung, die im aktuellen Zustand schwer vermittelbar ist, weil Küche im Schlafzimmer, Bad am Eingang und sechs Meter sinnloser Flur, wird nach dem Umbau eine vollkommen andere Qualität haben.

Wer sich für Fix and Flip als Immobilienstrategie in Deutschland interessiert, findet in diesem Projekt einen realistischen Einblick: von der Besichtigung über die Zahlen bis zur konkreten Umbauplanung, ohne beschönigte Hochglanzdarstellung, sondern so wie es wirklich aussieht, wenn man eine Langzeitvermieterwohnung übernimmt und von Grund auf neu denkt.