Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen | Folge #148

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit zum neuesten Ankauf: eine 70-Quadratmeter-Wohnung, Baujahr 1973, die seit drei Jahren leerstand und mit dem kompletten Hausrat des verstorbenen Vorbesitzers übergeben wurde. Kaufpreis 152.000 Euro, angestrebter Verkaufspreis rund 260.000 Euro, Bruttomarge etwa 50.000 bis 60.000 Euro. Diesmal wird es kein klassischer Full-Flip, sondern ein bewusst wirtschaftlich kalkuliertes Projekt, das am Ende als Kapitalanlage vermarktet wird.

Der Ankauf: 152.000 Euro, 11 Erben und drei Jahre Leerstand

Die Wohnung wurde von insgesamt 11 Erben gekauft, nachdem der ursprüngliche Bewohner im Jahr 2021 verstorben war. Drei Jahre lang stand die Wohnung komplett leer, mit allem was drin war: Möbel, Kleidung, Hausrat, abgelaufene Lebensmittel, nicht etikettierter Schnaps und sogar ein funktionierendes Schnurlostelefon aus den frühen 2000ern. Ein Zustand, der für Fix-and-Flip-Investoren eigentlich ideal ist, weil er den Verkäufern signalisiert: hier muss jemand ran, der das alles organisiert.

Der Ankaufspreis lag bei 152.000 Euro, inklusive des kompletten Inventars. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, liegt in einem Gebäude aus dem Baujahr 1973 und soll am Ende für rund 260.000 Euro verkauft werden. Daraus ergibt sich eine Bruttomarge von 50.000 bis 60.000 Euro, vor Steuern. Kein Moonshot-Projekt, aber ein solider, kalkulierbarer Flip.

Vorherzustand: Was erwartet einen beim Ankauf wirklich?

Eine Frage, die Johannes immer wieder aus der Community bekommt: Kauft ihr die Wohnungen wirklich in dem Zustand, wie ihr sie zeigt? Die Antwort ist ein klares Ja. Wohnungen, die im Erbfall oder nach jahrelangem Leerstand verkauft werden, sehen oft exakt so aus wie diese hier. Der Teppich liegt noch, die Tapeten hängen noch, die Möbel stehen noch. Es wirkt, als würde der Vorbesitzer gleich aus dem Urlaub zurückkommen, dabei ist seit Jahren niemand mehr da gewesen.

Solche Objekte sind für Flipper attraktiv, weil sie typischerweise unter Marktwert angeboten werden. Erbengemeinschaften wollen oft schnell und unkompliziert verkaufen, ohne selbst die Entrümpelung, Renovierung und Vermarktung zu übernehmen. Genau hier liegt der Mehrwert, den ein erfahrener Fix-and-Flip-Investor bietet.

Gleich beim Betreten des Gebäudes fiel ein großes Stück Außenputz von der Fassade. Kein schöner Anblick, aber Johannes kommentiert es gelassen: Der Putz muss sowieso neu, das war schon eingepreist. Wer beim Ankauf genau hinschaut und Substanz von Optik trennen kann, den bringt so etwas nicht aus dem Konzept.

Warum diesmal kein klassischer Vollrenovierungs-Flip

Normalerweise läuft ein Flip bei Johannes nach einem klaren Schema ab: neuer Parkettboden, Wände verputzen, Badezimmer aufwerten, Grundrisse optimieren. In dieser Wohnung macht das Schema aus wirtschaftlichen Gründen keinen Sinn, und das ist die entscheidende Lektion dieser Folge.

Das Problem liegt im Bestand selbst. Die gesamte Wohnung ist in Stahlbeton ausgeführt, massiv und aufwendig zu bearbeiten. Der Fußbodenaufbau besteht aus einer dicken Schicht Teerverguss, der früher als Bauweise eingesetzt wurde. Kein Asbest, kein gesundheitliches Risiko, aber schlicht und einfach unwirtschaftlich herauszureißen. Auch die Leitungsschächte sind tief einbetoniert. Wände, die im Grundriss stören würden, sind tragend oder aus so hartem Beton, dass das Durchsägen eine Betonsäge, Wasseranschluss und mehrere Arbeitstage braucht. Das kostet zwischen 3.000 und 4.000 Euro allein für einen Wanddurchbruch.

Das Ergebnis: Dieser Flip wird ein Flip Light. Kein Parkett, keine Grundrissveränderung im großen Stil, keine Kernsanierung. Stattdessen wird das Beste aus dem Bestand gemacht, mit gezielten Highlights und solider Handwerksarbeit da, wo sie wirklich wirkt.

Die geplante Renovierung im Detail

Auch wenn der Umfang kleiner ausfällt als bei anderen Projekten, gibt es klare Maßnahmen, die umgesetzt werden:

• Entrümpelung: Die gesamte Wohnung mit rund 70 Quadratmetern wird professionell entrümpelt. Eigenleistung würde laut Johannes etwa 1.400 Euro kosten, inklusive Container, An- und Ablieferung sowie eigenem Zeitaufwand. Diesmal übernimmt das ein externer Dienstleister, der gleichzeitig auch die Tapeten entfernt.
• Elektro: Die Wohnung verfügt noch über eine zweidrähtige Elektroinstallation ohne FI-Schutzschalter. Das wird komplett erneuert. Ein Punkt, bei dem Johannes keine Kompromisse macht: Wer beim Flip an der Elektrik spart und die Wohnung dabei in Brand gerät, trägt die volle Verantwortung. Neuer Sicherungskasten, FI-Schalter, Internet wird sauber ins Tableau verlegt.
• Boden: Da der Teer-Untergrund bleibt, kommt kein klassischer Parkettboden. Was genau drüberkommt, wird in den Folge-Updates gezeigt.
• Wände und Decken: Tapeten runter, verputzen, streichen. Kein großes Geheimnis, aber handwerklich sauber ausgeführt.
• Heizkörper: Alle alten Heizkörper werden ausgetauscht. In der Wohnung wurde stark geraucht, entsprechend sind die Heizkörper vergilbt und nicht mehr effizient. Geplant sind flache, moderne Heizkörper oder Handtuchheizkörper im Bad.
• Türen: Bestehende Türen werden aufbereitet und neu eingehangen, die massive Eingangstür wird innen aufgefrischt.
• Fenstergriffe: Die Fenster aus dem Jahr 2000 bleiben erhalten, die Griffe werden günstig ausgetauscht. Johannes zeigt im Video, wie das geht: Kappe anheben, 90 Grad drehen, Schrauben freilegen, rausdrehen, neuen Griff montieren. Kein Spezialwerkzeug nötig.

Badezimmer und Abstellraum: Flaeche klug nutzen

Das Badezimmer ist der kreativste Teil der Planung. Es ist sehr klein, und eine Standard-Duschabtrennung würde den nutzbaren Raum noch weiter verkleinern. Der Bewegungsraum wäre auf gefühlte zwei Quadratmeter geschrumpft, was selbst für eine kleine Wohnung zu wenig ist.

Die Lösung: Ein direkt angrenzender Abstellraum wird ins Badezimmer integriert. Dafür wird eine Öffnung in die Betonwand gesägt, keine vollständige Entfernung der Wand, das wäre zu teuer, sondern ein gezielter Durchbruch. In dem neuen Bereich entsteht die Dusche, mit indirekter Beleuchtung. Die Wasseruhr-Anschlüsse, die bisher störend im Raum standen, werden unter Putz verlegt. Das Waschbecken bekommt einen neuen Standort, darunter kommt ein kleiner Holzunterschrank.

Die Standtoilette fliegt raus. Stattdessen kommt ein Geberit-Vorwandelement mit etwa 12 cm Tiefe an die Wand, darauf eine hängende WC-Schüssel. Wer Wohnungen flippt, weiß: Hänge-WCs sehen nicht nur moderner aus, sie sind auch einfacher zu reinigen und wirken in der Vermarktung deutlich besser.

Der bisherige Abstellraum-Platz im Flur wird durch einen Einbauschrank ersetzt, der Stauraum bietet, ohne den Grundriss zu verändern.

Kueche und Wohnzimmer: Aufraumen statt neubauen

Die alte Küche mit grünen Fronten fliegt raus. Komplett. Küchenmöbel weg, Fliesenspiegel weg, Bodenbelag weg, Tapeten weg. Ob eine neue Küche eingebaut wird oder die Wohnung ohne Küche verkauft wird, hängt davon ab, wie sich das Projekt entwickelt und wer als Käufer in Frage kommt. Es gibt laut Johannes bereits potenzielle Interessenten, obwohl die Renovierung noch nicht begonnen hat und der Kaufpreis noch nicht vollständig geflossen ist. Das zeigt, wie stark eine gut aufgebaute Interessentenliste beim Verkauf helfen kann.

Im Wohnzimmer und Schlafzimmer ist die Vorgehensweise geradlinig: Tapeten runter, Boden neu, Heizkörper tauschen, Wände frisch verputzen oder streichen. Als gestalterisches Highlight ist im Flur ein Raumtrenner aus Holzlatten mit indirekter Beleuchtung geplant. Die nötigen Elektro-Anschlüsse sind bereits vorhanden und können direkt genutzt werden. Solche Details kosten wenig, wirken aber in der Vermarktung überproportional stark.

In der Duschzone der Küche, also im ehemaligen Nassschwerpunkt, wird eine Holzschalung aufgebaut. Keine neuen Fliesen drüber, sondern Holzlatten mit Abstand, damit Wasser ablaufen kann. Kostengünstig, optisch ansprechend und handwerklich durch Eigenleistung realisierbar.

Was dieser Flip lehrt: Wirtschaftlichkeit vor Perfektion

Der wichtigste Denkansatz in dieser Folge ist folgender: Nicht jede Wohnung ist ein Kandidat für eine Vollsanierung. Wer als Immobilieninvestor anfängt, jeden Beton aufzustemmen, jede Wand zu versetzen und jeden Boden komplett zu erneuern, riskiert, am Ende keinen Gewinn mehr zu machen. Die Renovierungskosten fressen die Marge auf.

Stattdessen gilt es, nüchtern abzuwägen:

• Was muss gemacht werden, damit die Wohnung rechtlich und technisch in Ordnung ist? Elektro, Heizung, Sanitär.
• Was macht optisch den größten Unterschied bei minimalem Aufwand? Tapeten, Boden, Türen, frische Farbe.
• Welche Highlights setzen Akzente, ohne unverhältnismäßig viel zu kosten? Indirekte Beleuchtung, hängendes WC, Holzschalung.
• Was lässt sich wirtschaftlich nicht rechtfertigen? Betonwände komplett entfernen, Teer-Unterboden rausreißen, Fenster austauschen, die noch dicht und funktionsfähig sind.

Dieses Projekt ist das erste Mal auf dem Kanal, dass Johannes eine Wohnung bewusst als Kapitalanlage und nicht als Eigennutzer-Objekt vermarktet. Das verändert auch die Renovierungsstrategie: Kapitalanleger kaufen auf Rendite, nicht auf Emotionen. Sauber, funktional, vermietergerecht. Das reicht hier vollkommen aus, um die angestrebte Marge zu erreichen.

Wer selbst mit dem Gedanken spielt, eine Wohnung zu kaufen, zu renovieren und mit Gewinn zu verkaufen, findet in dieser Folge ein realistisches Bild davon, wie solche Projekte von innen aussehen. Nicht immer glamourös, manchmal riecht es nach altem Rauch, manchmal fällt der Außenputz beim Betreten des Gebäudes runter. Aber mit dem richtigen Blick auf Zahlen, Substanz und Wirtschaftlichkeit lässt sich daraus ein solides Ergebnis machen.