Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen | Folge #148

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit zum neuesten Ankauf: eine 70 Quadratmeter große Wohnung aus dem Baujahr 1973, die seit drei Jahren leer stand und komplett eingerichtet übernommen wurde. Kaufpreis 152.000 Euro, Zielverkaufspreis rund 260.000 Euro, angestrebte Bruttomarge um die 60.000 Euro. Was diesmal anders ist: Statt eines klassischen Fix-and-Flip wird die Wohnung zur Kapitalanlage umgebaut, weil die baulichen Gegebenheiten einen aufwendigen Vollumbau schlicht unwirtschaftlich machen.

Der Ankauf: 152.000 Euro, 11 Erben und drei Jahre Leerstand

Die Wohnung wurde von 11 Erben abgekauft, nachdem der ursprüngliche Bewohner 2021 verstorben war. Seitdem stand sie unberührt da, komplett eingerichtet mit allem was dazugehört: Käsestangen mit abgelaufenem Haltbarkeitsdatum, selbst angesetzter Schnaps ohne Etikett, Bademäntel, eine Waage, ein Fahrrad. Wer Immobilien kauft wie sie stehen und liegen, bekommt eben genau das.

Für Außenstehende klingt das skurril, für erfahrene Flipper ist es Alltag. Viele fragen in den Kommentaren, ob die Wohnungen wirklich so aussehen. Die Antwort ist eindeutig: ja. Und genau das ist die Grundlage für den Gewinn, denn niemand kauft eine solche Wohnung zu Marktpreisen. Das Delta zwischen dem, was du zahlst, und dem, was du nach der Renovierung erzielst, ist deine Marge.

Die Zahlen auf einen Blick:

• Kaufpreis: 152.000 Euro
• Wohnfläche: 70 Quadratmeter
• Baujahr: 1973
• Angestrebter Verkaufspreis: rund 260.000 Euro
• Bruttomarge (vor Steuern): rund 50.000 bis 60.000 Euro
• Leerstand: drei Jahre

Warum diesmal kein klassischer Flip, sondern eine Kapitalanlage

Beim typischen Fix-and-Flip wird alles auf Eigennutzer ausgerichtet: schöner Parkettboden, optimiertes Badezimmer, offener Grundriss, neue Küche. Das klingt nach einem klaren Plan, hat bei dieser Wohnung aber einen entscheidenden Haken. Die gesamte Konstruktion ist Stahlbeton.

Der Fußboden wurde früher mit Teer ausgegossen, ähnlich wie Straßenbelag. Kein Asbest, alles geprüft, aber das Material herauszupickeln wäre ein enormer Aufwand mit entsprechenden Kosten. Die tragenden Wände bestehen ebenfalls aus massivem Beton, tief eingebettete Zagen lassen sich nicht ohne Weiteres entfernen, und eine Wand die eigentlich für einen offeneren Grundriss raus müsste, würde mehrere Tage Arbeit mit einer Betonsäge bedeuten und Kosten von 3.000 bis 4.000 Euro allein dafür.

Das Fazit ist klar: Wer hier einen vollständigen Umbau zum Eigennutzer-Objekt anstrebt, gibt mehr Geld aus, als er zurückbekommt. Deshalb ist die Entscheidung gefallen, die Wohnung als Kapitalanlage herzurichten. Solide, ordentlich, vermarktbar, aber ohne teuren Tiefbaueingriff in den Betonkern.

Zustandsaufnahme: Was muss gemacht werden?

Der Vorherzustand ist typisch für eine jahrelang leerstehende Wohnung, die nie modernisiert wurde. Hier ist eine Übersicht über die wichtigsten Baustellen:

Elektrik

Die Wohnung ist noch auf zwei Ader verdrahtet, ohne FI-Schutzschalter. Das ist ein absolutes No-Go beim Flippen. Wer an der Elektrik spart und dabei Abstriche macht, trägt die volle Haftung, wenn etwas schiefläuft. Hier kommt ein neuer Sicherungskasten rein, der Internetanschluss wird direkt integriert, und die gesamte Elektrik wird ordentlich gemacht. Kein Wenn und Aber.

Entrümpelung

Der gesamte Hausrat muss raus. Tapeten runter, Teppich raus, Möbel weg. Bei rund 70 Quadratmetern schätzt Johannes die Kosten für eine Eigenleistung inklusive Container, An- und Ablieferung sowie Stundenlohn auf etwa 1.400 Euro. Diesmal übernimmt das ein Entrümpler, der auch die Tapeten entfernt. Mehr Aufwand an externe vergeben, weniger eigene Zeit verbrauchen.

Wohnzimmer und Schlafzimmer

Wände werden verputzt, Tapeten kommen komplett weg, der Boden wird neu gemacht. Alte Heizkörper werden gegen neue, flache Modelle ausgetauscht. Türen werden aufbereitet oder neu eingehangen, Fenstergriffe werden gewechselt, was sich übrigens mit einem normalen Schraubenzieher in wenigen Minuten erledigen lässt. Ein kleiner Tipp aus der Praxis: Die Kappe am Griff lässt sich abheben und 90 Grad drehen, darunter liegen gewöhnliche Schrauben, kein Spezialwerkzeug nötig.

Flur und Raumtrenner

Der Flur bleibt in seiner Grundstruktur erhalten. Als Highlight soll ein indirekt beleuchteter Raumtrenner aus Holzlatten eingebaut werden. Die Elektro-Vorrüstung ist bereits vorhanden, der Anschluss wird direkt aus der vorhandenen Steckdose in der Wand in den Raumtrenner geführt. Solche Akzente machen den Unterschied beim Verkauf, kosten verhältnismäßig wenig und heben das Gesamtbild deutlich an.

Badezimmer und Dusche

Das bestehende Badezimmer ist sehr klein. Eine Dusche direkt einzubauen würde den ohnehin knappen Bewegungsraum auf gefühlte zwei Quadratmeter reduzieren. Das ist nicht akzeptabel. Die Lösung: Ein angrenzender Abstellraum wird ins Badezimmer integriert. Die Betonwand dazwischen ist zwar nicht tragend, aber massiv genug, dass ein vollständiges Heraussägen unwirtschaftlich wäre. Stattdessen wird eine große Öffnung herausgearbeitet, dahinter entsteht die neue Dusche mit indirekt beleuchteter Wandnische.

Das Waschbecken wird versetzt, die Wasseruhren die bisher störend im Raum stehen werden unter Putz verlegt. Im Bereich der ehemaligen Toilette kommt ein wandhängendes WC mit Geberit-Vorwandelement, circa 12 Zentimeter Aufbau. Standtoiletten sind für Johannes grundsätzlich keine Option. Der abgetrennte Abstellraum, der jetzt wegfällt, wird durch einen Einbauschrank im großen Flur ersetzt. Die Küche ist ohnehin geräumig, das Schlafzimmer ebenfalls, also ist der Platzverlust kein Problem.

Küche

Die alte Küche mit den grünen Fronten hat auf Instagram sogar Fans gefunden, das sagt einiges über den Charme alter Einbauküchen. Aber für einen Verkauf fliegt sie komplett raus. Fliesenspiegel weg, Boden weg, Tapeten weg, Heizkörper weg. Ob eine neue Küche eingebaut wird, hängt davon ab, wie die Vermarktung läuft. Bereits jetzt gibt es potenzielle Käufer, bevor auch nur mit der Renovierung begonnen wurde und bevor der Kaufpreis überhaupt bezahlt ist. Das zeigt, wie gut ein aufgebautes Netzwerk und eine Warteliste funktionieren können.

Auf dem bisherigen Fliesenspiegel wird statt neuer Keramik eine Holzschalung mit Abstandslatten aufgebracht. Das ist kostengünstig, sieht modern aus und lässt Wasser problemlos abtropfen. Eine Lösung, die Johannes und sein Vater bereits bei anderen Projekten erfolgreich eingesetzt haben.

Was man aus diesem Projekt für das eigene Investieren mitnehmen kann

Dieses Projekt zeigt gut, dass nicht jede Immobilie zum gleichen Konzept passt. Fix-and-Flip bedeutet nicht automatisch Vollkernrenovierung. Die Frage ist immer: Was macht wirtschaftlich Sinn? Was ist das Ziel der Wohnung nach dem Verkauf? Und welche Eingriffe kosten mehr als sie an Wert schaffen?

Konkret lassen sich daraus einige Grundsätze ableiten:

• Elektrik niemals vernachlässigen. Wenn eine Sanierung notwendig ist, wird sie gemacht. Punkt.
• Wirtschaftlichkeit vor Perfektion. Wenn ein Betoneingriff 3.000 bis 4.000 Euro kostet und kaum zusätzlichen Wert schafft, lässt man ihn.
• Gezielte Highlights setzen. Ein indirekt beleuchteter Raumtrenner oder eine durchdachte Duschsituation schaffen Kauferlebnisse, ohne das Budget zu sprengen.
• Entrümpelung outsourcen. Eigene Zeit hat einen Preis. Wer seinen Stundenlohn realistisch ansetzt, erkennt schnell, wann es günstiger ist, jemanden zu beauftragen.
• Käufer früh einbinden. Eine Warteliste und Sichtbarkeit schon während der Renovierungsphase können den Verkaufsprozess massiv beschleunigen.

Baujahr 1973, drei Jahre Leerstand, elf Erben, eine Raucherwohnung mit Teerboden und ohne FI-Schutzschalter. Klingt nach einem schwierigen Objekt. Mit dem richtigen Blick auf die Zahlen und einer klaren Strategie wird daraus ein solider Flip, der am Ende eine Bruttomarge von 50.000 bis 60.000 Euro einbringen soll. Wie die Renovierung läuft, was schiefgeht und wie das Ergebnis am Ende aussieht, das folgt in den nächsten Folgen.