Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen! | Wohnung in München angekauft | Folge #144

In dieser Folge von Flipperino besucht Johannes zwei angehende Flipper, die eine Zweizimmerwohnung aus den 1970er-Jahren im Großraum München angekauft haben. Gemeinsam geht er die Wohnung Zimmer für Zimmer durch, bespricht den Renovierungsplan und erklärt, worauf es beim klassischen Fix-and-Flip ankommt. Außerdem gibt es einen ehrlichen Rückblick: Die erste Deal-Idee der beiden war nämlich alles andere als solide.

Der Ankauf: Wie die beiden Flipper zum richtigen Deal gekommen sind

Die zwei Jungs hatten sich ursprünglich bei Johannes gemeldet und ihm einen ersten Deal vorgelegt. Die Marge lag damals bei rund 7 Prozent, was nach allen Abzügen für Kaufnebenkosten, Renovierung, Finanzierung und Vermarktung schlicht zu wenig ist. Johannes hat abgeraten, was im Nachhinein die richtige Entscheidung war. Auf einer so dünnen Marge lässt sich kein Unternehmen aufbauen, denn eine längere Vermarktungszeit oder unerwartete Mehrkosten hätten den ganzen Gewinn sofort aufgefressen.

Was die beiden danach gemacht haben, ist genau das Richtige: Sie sind drangeblieben. Johannes schätzt, dass sie im Hintergrund rund 100 Deals durchgerechnet haben, bevor sie überhaupt zu Besichtigungen gegangen sind. Auf ImmoScout und mit Excel-Listen haben sie sich durch den Markt gearbeitet, am Ende standen wohl 10 bis 20 Besichtigungen, bevor der richtige Deal gefunden war. Das zeigt einmal mehr: Fleiss schlägt Glück. Wer im Fix and Flip erfolgreich sein will, kommt um diese Vorarbeit nicht herum.

Der jetzt angekaufte Deal liegt außerhalb von München, in einer ruhigen, leicht erhöhten Lage mit Bäumen, kleinen Bächen in der Nähe und einem schönen Balkon. Kein Kernstadtzentrum, aber eine Lage, die sowohl für Eigennutzer als auch als Zweit- oder Drittwohnsitz gut funktioniert.

Die Wohnung: Baujahr 1970, klassischer Flip

Die Wohnung ist ein typisches Objekt aus den frühen 1970er-Jahren. Zwei Zimmer, ein Schlafzimmer, ein grosses Wohnzimmer, Küche, Bad und Flur. Die Substanz ist solide, aber alles wirkt, wie man es von Bestandsobjekten dieser Generation kennt: veraltete Oberflächen, alte Heizkörper, ein Badezimmer aus vergangenen Zeiten und ein Fussboden mit mehreren Lagen, die sich über die Jahrzehnte angesammelt haben.

Genau das macht diese Art von Wohnung zum klassischen Fix-and-Flip-Objekt. Die Struktur stimmt, der Grundriss funktioniert, und mit einer gezielten Renovierung lässt sich erheblich Wert schaffen, ohne bauliche Grosseingriffe vornehmen zu müssen.

Der Renovierungsplan Zimmer für Zimmer

Johannes geht mit den beiden Flippern systematisch durch jedes Zimmer und bespricht, was gemacht wird und was nicht. Dabei zeigt sich ein Prinzip, das sich durch alle professionellen Flips zieht: Kein Geld für Massnahmen ausgeben, die keinen Mehrwert im Verkauf bringen.

Schlafzimmer

Im Schlafzimmer liegt ein alter Parkettboden, der erhalten bleibt und durchgehend verlegt wird. Wände und Decke werden neu gemacht. Die alten Heizkörper werden entweder verkleidet, zum Beispiel mit einer Holzverkleidung aus der gleichen Diele wie der Parkettboden, oder durch zeitgemässere Modelle ersetzt. Die Fenster werden ebenfalls getauscht, weil sie schlicht veraltet sind. Das geht relativ schnell: Schrauben raus, neues Fenster rein. Kein spektakuläres Vorhaben, aber sauber und durchdacht.

Küche

Die Küche ist eine klassische Schlauchküche, direkt rechts beim Eingang. Nicht ideal, aber die Anschlüsse zu versetzen würde Abwasserrohre und Zuleitungen betreffen und unverhältnismässig viel kosten. Deswegen bleibt die Küche, wo sie ist. Die Fronten werden erneuert, die Fliesen kommen raus und werden durch die gleichen Fliesen ersetzt, die auch im Bad verbaut werden, damit ein einheitliches Bild entsteht. Einen Fliesenspiegel hinter der gesamten Küchenzeile macht heute kaum noch jemand. Stattdessen kommt hinter dem Herd eine Glasscheibe, damit Fett nicht in den Putz zieht. Die Decke wird abgehängt und mit ein paar Spots versehen.

Flur

Der Flur ist gut aufgeteilt und bleibt strukturell, wie er ist. Der Sicherungskasten wird einmal neu gemacht und mit einem FI-Schalter nachgerüstet. Neun Sicherungen für eine Zweizimmerwohnung ist eigentlich ausreichend, Herd und Waschmaschine laufen bereits auf separaten Sicherungen. Die Eingangstür ist substanziell in Ordnung, könnte entweder weiss lackiert oder in der jetzigen Form belassen werden. Der Parkettboden aus dem Schlafzimmer wird ebenerdig durch den Flur gezogen, was dem ganzen Bereich einen stimmigen, fast schon landhausartigen Charakter verleiht.

Wohnzimmer

Das Wohnzimmer ist das Highlight der Wohnung. Ein grosser, offener Raum mit Balkon, der sich gut in eine gemütliche Wohn- und Essecke aufteilen lässt. Die alte Deckenverkleidung kommt weg, wird verspachtelt und gestrichen. Eine abgehängte Decke wäre zwar optisch reizvoll, aber zu teuer im Verhältnis zum Mehrwert beim Verkauf. Stattdessen wird ein zusätzliches Kabel für eine Deckenlampe gezogen, weil aktuell nur ein einziger Anschluss vorhanden ist. Der Fernsehanschluss wandert an die gegenüberliegende Wand, damit der Raum logischer möblierbar ist.

Der Balkon bekommt eine Holzlattung auf dem Boden, der alte Rasen fliegt raus, darunter kommt Beton zum Vorschein. Die Brüstungshöhe wird ebenfalls erhöht, weil sie aktuell zu niedrig ist. Das ist im Fix and Flip keine Frage des Geschmacks, sondern der Haftung. Wer eine Wohnung verkauft, in der jemand über eine zu niedrige Brüstung fallen könnte, trägt Verantwortung. Das wird ordentlich gemacht.

Badezimmer

Das Bad ist, wie so oft bei Flips aus dieser Baujahrsklasse, das aufwendigste Zimmer. Der Fussboden hat mehrere alte Belagsschichten, die Gesamtaufbauhöhe liegt bei fast 4 Zentimetern. Der Boiler muss versetzt werden, er kommt in den Flur, damit im Bad genug Platz für eine neue Dusche entsteht. Die Dusche wird circa 120 bis 140 Zentimeter breit, möglicherweise mit einem Podest, weil eine ebenerdige Variante aufgrund des Bodenaufbaus schwierig werden könnte.

An der freien Wand kommt ein Waschmaschinenplatz hin, darüber ein Aufsatzwaschbecken, daneben ein grosser Spiegel auf die ganze Breite. Die Decke wird abgehängt und mit einer LED-Lichtlinie versehen. Als besonderes Detail ist eine schwarze Glastür mit Sprossen geplant, wie man sie bei Bauhaus bekommt. Die bringt Licht in den Flur und setzt einen klaren optischen Akzent ohne viel Aufwand.

Kalkulation: Mindestens 20 Prozent Marge anpeilen

Johannes spricht offen über die Zahlen: Für ein Projekt dieser Grössenordnung sollte die angestrebte Marge bei mindestens 20 Prozent liegen. In absoluten Zahlen bedeutet das für ihn eine Zielrendite von 50.000 bis 100.000 Euro, unter diesem Wert würde er ein solches Projekt nicht angehen. Das klingt vielleicht viel, aber wenn man alle Kostenpositionen zusammenrechnet, also Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Renovierungsbudget, Finanzierungskosten, Vermarktung und Puffer für Unvorhergesehenes, bleibt von einem zu günstigen Einkauf am Ende oft erschreckend wenig übrig.

Genau das war beim ersten Deal der beiden der Fall. 7 Prozent Marge klingt nach einem kleinen Puffer, ist in der Praxis aber kaum mehr als Leerrgeld. Eine etwas längere Vermarktungszeit, ein unerwarteter Wasserschaden oder ein Handwerker, der teurer wird als geplant, und die gesamte Marge ist weg. Auf dieser Grundlage ein Geschäftsmodell aufzubauen, ergibt keinen Sinn.

Der jetzt angekaufte Deal sieht deutlich besser aus. Die genauen Zahlen nennt Johannes nicht, aber er ist zuversichtlich, dass die Kalkulation eine solide Marge lässt.

Was du aus diesem Flip mitnehmen kannst

Dieses Video zeigt sehr schön, wie ein durchdachter Fix-and-Flip-Prozess in der Praxis aussieht. Ein paar Punkte, die du dir merken solltest:

• Viele Deals analysieren, bevor du kaufst. Wer nur einen oder zwei Deals anschaut und dann kauft, trifft selten die beste Entscheidung. Hundert Objekte durchrechnen, zehn bis zwanzig besichtigen, dann kaufen.
• Marge ist alles. Eine Marge von unter 15 bis 20 Prozent ist in der Regel zu dünn, um sicher zu kalkulieren. Lieber einen schlechten Deal ablehnen und auf den nächsten warten.
• Kein Geld für Massnahmen ohne Verkaufsmehrwert. Abgehängte Decken überall, versetzte Küchen, ebenerdige Duschen um jeden Preis, all das klingt gut, kostet aber viel. Was der Käufer am Ende nicht honoriert, ist unnötig ausgegeben.
• Einheitlichkeit bei Materialien spart Geld und sieht besser aus. Gleiche Fliesen in Bad und Küche, gleicher Boden von Schlafzimmer bis Flur, das wirkt stimmig und ist effizienter umzusetzen.
• Sicherheitsrelevante Punkte niemals vernachlässigen. Brüstungshöhe, Elektrik, Boiler, das sind keine optionalen Massnahmen.
• Der erste Deal muss nicht perfekt sein, aber er muss rechnen. Fehler beim Lernen sind okay, Fehler mit schlechten Zahlen können das ganze Projekt kippen.

Wie geht es weiter?

Die Renovierung startet rund eineinhalb bis zwei Monate nach dem Besuch. Johannes plant, im April oder Mai noch einmal vorbeizuschauen und dann ein Vorher-Nachher-Video zu erstellen. Wer sehen will, was aus dieser Zweizimmerwohnung aus den 1970ern geworden ist, kann sich also auf eine Fortsetzung freuen. Wenn die Renovierung so umgesetzt wird, wie im Video besprochen, dürfte das Ergebnis ein sauberer, moderner Flip werden, der in dieser Lage auch Käufer für einen Zweit- oder Erstwohnsitz ansprechen wird.