Wohnung kaufen, renovieren, verkaufen! | Wohnung in München angekauft | Folge #144

In dieser Folge besucht Johannes zwei Flipper, die eine Zweizimmerwohnung aus dem Baujahr 1970 im Münchner Umland angekauft haben. Gemeinsam geht er mit ihnen durch die Wohnung, bespricht den Renovierungsplan Raum für Raum und erklärt, warum die Kalkulation diesmal deutlich besser aufgestellt ist als beim ersten Deal, den die beiden ihm vorgelegt hatten. Ein klassisches Fix-and-Flip-Projekt mit viel Lernpotenzial für alle, die selbst in den Immobilienhandel einsteigen wollen.

Der Ankauf: Von einem schlechten Deal zum richtigen Objekt

Bevor die beiden Flipper diese Wohnung angekauft haben, haben sie sich bei Johannes gemeldet und ihm ein erstes Objekt zur Prüfung vorgelegt. Die Marge lag damals bei gerade einmal 7 Prozent, was in der Praxis bedeutet: kaum Puffer für Fehler, Leerstand oder eine längere Vermarktungszeit. Johannes hat damals abgeraten, und im Nachhinein war das der richtige Schritt.

Insgesamt hat er vier Deals von den beiden zur Prüfung bekommen. Hinter den Kulissen haben die zwei aber deutlich mehr gearbeitet, wahrscheinlich rund 100 Objekte durchgerechnet, 10 bis 20 Besichtigungen gemacht und sich durch ImmoScout und eigene Excel-Listen geworkt, bis das passende Objekt gefunden war. Das zeigt, wie Fix and Flip in der Realität funktioniert: nicht mit dem ersten Deal einsteigen, sondern so lange suchen, bis die Zahlen wirklich stimmen.

Der Fleiß hat sich ausgezahlt. Die aktuelle Kalkulation lässt laut Johannes mindestens 20 Prozent Marge liegen, und alles unter 50.000 bis 100.000 Euro Gewinn würde er für ein Vorhaben dieser Größenordnung schlicht nicht empfehlen.

Das Objekt: Baujahr 1970, zwei Zimmer, gute Lage

Die Wohnung liegt bisschen außerhalb von München, im Hang, mit Bächen und Bäumen ringsum. Keine Kernstadtlage, aber genau das macht sie interessant für eine bestimmte Zielgruppe: Zweitwohnsitz, erstes Eigenheim, Pärchen ohne Kinder. Drei Kinder werden hier nie rumrennen, allein schon wegen der Zimmeranzahl, aber das ist bei diesem Objekt auch gar nicht die Zielgruppe.

Die Wohnung hat:

• Ein Schlafzimmer mit Parkettboden
• Einen großen Flur
• Ein Badezimmer aus vergangenen Zeiten
• Eine Schlauchküche direkt rechts vom Eingang
• Ein großes, offenes Wohnzimmer mit Balkon

Die Substanz ist ordentlich. Das Elektro ist dreipolig, die Sicherungen sind für die Wohnungsgröße ausreichend, Herd und Waschmaschine haben jeweils eigene Sicherungen. Kein spektakuläres Vorhaben, aber genau das macht es zum klassischen Fix-and-Flip-Projekt: solide Substanz, kosmetischer Sanierungsbedarf, kalkulierbarer Aufwand.

Schlafzimmer: Parkett bleibt, der Rest kommt weg

Im Schlafzimmer liegt bereits Parkettboden. Der bleibt und wird einheitlich durch den Flur weitergeführt, sodass der gesamte Bereich einen stimmigen, fast schon landhausartigen Charakter bekommt. Was gemacht wird:

• Wände neu streichen
• Decke erneuern
• Heizkörper neu oder verkleiden, entweder mit Holz oder mit der gleichen Parkettdiele für ein einheitliches Bild
• Fenster austauschen, einfach Schrauben raus, neue rein

Ein großes Bauprojekt wird das hier nicht. Die Substanz trägt, der Aufwand bleibt überschaubar.

Küche: Schlauch bleibt, Fliesen kommen

Die Küche ist eine klassische Schlauchküche, nicht optimal, aber es macht keinen Sinn, die Anschlüsse und Abwasserrohre zu versetzen. Den Tod muss man sterben, wie Johannes sagt. Stattdessen wird die Küche so renoviert, dass das Beste draus gemacht wird:

• Küchenfronten sind nicht komplett hässlich, der Rest der Ausstattung kommt raus
• Im Boden kommen Fliesen rein, einheitlich mit dem Badezimmer
• Einen Fliesenspiegel gibt es nicht mehr, stattdessen kommt hinters Zeranfeld eine Glasscheibe aus Milchglas
• Decke wird abgehangen, ein paar Spots rein für gute Beleuchtung

Der Grundsatz dabei: keine unnötigen Kosten, kein Versetzen von Leitungen, kein Aufwand, der den Wiederverkaufspreis nicht entsprechend hebt.

Wohnzimmer: Der größte Raum mit dem meisten Potenzial

Das Wohnzimmer ist das Highlight der Wohnung. Großer, offen gestalteter Raum, mit Balkon, schöner Aussicht und einer angenehmen Atmosphäre. Was verändert wird:

• Die alte Abhangdecke kommt weg, stattdessen wird gespachtelt
• Ein weiteres Kabelende für die Deckenbeleuchtung wird nachgezogen
• Der Fernsehanschluss wandert an eine sinnvollere Wandposition
• Wandlampen und alte Heizstrahler auf dem Balkon kommen weg

Auf dem Balkon wird der alte Belag entfernt und durch eine Holzlattung ersetzt. Gleichzeitig wird die Brüstungshöhe auf das notwendige Maß erhöht. Das ist kein optionaler Punkt, sondern Pflicht: Wenn als Flipper eine Wohnung verkauft wird und die Absturzsicherung nicht den Vorschriften entspricht, ist das ein rechtliches und moralisches Problem. Das wird ordentlich gemacht, fertig.

Badezimmer: Komplette Neugestaltung mit Plan

Das Badezimmer ist der aufwendigste Teil des Projekts. Aktuell gibt es hier noch einen Boiler, der viel Platz wegnimmt und an eine andere Position muss. Der Plan:

• Boiler kommt in den Flur
• Eine neue Dusche wird eingebaut, Breite circa 120 cm, eventuell mit Podest
• Ein neues Waschbecken kommt rein, Aufsatzwaschbecken, daneben Platz für die Waschmaschine des Käufers
• Ein großer Spiegel, fast auf die komplette Wandbreite von 120 cm
• Decke wird abgehangen, LED-Lichtleiste an Decke oder Wand
• Fliesen einheitlich wie in der Küche

Als kleines Highlight für die Tür hat Johannes eine Glastür im Industriestil vorgeschlagen, mit schwarzen Lamellen und transparentem Glas, erhältlich beim Bauhaus. Das transportiert Licht zwischen den Räumen und setzt einen modernen Akzent ohne großen Mehraufwand.

Der Fußbodenaufbau im Bad ist historisch gewachsen, also mehrere Lagen übereinander. Das bedeutet ein bisschen mehr Arbeit beim Rückbau, aber keine unkalkulierbare Überraschung.

Flur und Elektro: Ordnung schaffen

Im Flur wird einmal komplett neu gestrichen, die Decke bekommt eine abgehangene Lösung mit LED-Leisten. Der Sicherungskasten wird neu aufgeteilt und mit einem FI-Schalter nachgerüstet. Die Eingangstür wird entweder neu lackiert oder komplett ersetzt, je nach Zustand nach dem Rückbau.

Auch beim Altbestand in der Wohnung, alte Möbel, ein Eisenbahn-Fahrplan von 1992 und ein Thompson-Fernseher aus den Neunzigern, gilt: was sich noch inserieren lässt, kann verkauft werden. Wer Zeit hat, kann versuchen, über Kleinanzeigen noch einmal 100 Euro herauszuholen. Wer das nicht will, gibt es zur Selbstabholung frei oder bringt es direkt zum Sperrmüll.

Was dieses Projekt für Einsteiger lehrt

Dieser Flip ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix and Flip in Deutschland wirklich funktioniert. Es geht nicht darum, beim ersten Objekt sofort einzusteigen. Es geht darum, genug Deals zu analysieren, bis eines wirklich passt. Die beiden Flipper in diesem Video haben genau das gemacht:

• Ersten schlechten Deal nicht gekauft, obwohl sie schon zugesagt hatten
• Weitergesucht, gerechnet, besichtigt
• Ein Objekt mit solider Substanz, guter Lage und realistischer Marge gefunden
• Den Renovierungsplan gemeinsam mit einem erfahrenen Flipper besprochen, bevor die Baustelle startet

Genau dieses Vorgehen unterscheidet langfristig erfolgreiche Immobilieninvestoren von denen, die beim ersten Projekt schon Lehrgeld zahlen. Eine Marge von 7 Prozent ist kein Fix-and-Flip-Projekt, das ist ein Lotterielos. Mit mindestens 20 Prozent Marge und einem klaren Renovierungsplan sieht das schon ganz anders aus.

Johannes kündigt am Ende des Videos an, im April oder Mai noch einmal vorbeizuschauen und ein Vorher-Nachher-Video zu drehen. Wer wissen will, wie die Wohnung nach der Renovierung aussieht, sollte also dranbleiben.