Wohnung mit MEGA Potenzial gekauft! Jetzt renovieren und dann verkaufen! #131

In dieser Folge besucht Johannes einen Partnerflipper im Allgäu, der sich eine 109 m² große Wohnung aus den 1970er Jahren gesichert hat. Nach über zwei Monaten Verhandlung wurde der Kaufpreis um satte 30 Prozent gedrückt, was knapp über 60.000 Euro Ersparnis bedeutet. Jetzt steht eine komplette Kernsanierung an, bevor die Wohnung gewinnbringend weiterverkauft werden soll.

Das Objekt: 109 m² im Allgäu mit Bergblick und echtem Potenzial

Die Wohnung liegt im Allgäu, etwas außerhalb von Kempten, eingebettet in eine idyllische Umgebung mit Blick auf die Berge, Apfelbäume und Kuhglocken inklusive. Baujahr ist die 1970er Jahre, und das sieht man. Das Objekt wurde über Jahre vom Eigentümer selbst bewohnt und dabei auch kräftig selbst renoviert, um nicht zu sagen gebastelt. Das Ergebnis: ein Zustand, der handwerklich an vielen Stellen zu wünschen übrig lässt, aber gleichzeitig ein klassisches Fix-and-Flip-Objekt darstellt, bei dem sich jede Investition in die Renovierung direkt in einem höheren Verkaufspreis niederschlägt.

Mit 109 m² ist die Wohnung groß genug, um als Eigenheim für eine Familie zu funktionieren, die das Leben in den Bergen sucht. Genau das ist auch die Zielgruppe beim Verkauf. Kein Kapitalanleger, kein Mieter, sondern jemand, der hier wirklich wohnen will. Das beeinflusst einige Entscheidungen bei der Renovierung direkt, dazu gleich mehr.

Verhandlung: 30 Prozent unter Angebotspreis, knapp über 60.000 Euro gespart

Das Objekt stand nach Einschätzung von Johannes bereits mindestens ein Jahr auf dem Markt, bevor der Partnerflipper es erstmals angefragt hat. Der Erstkontakt war rund vier Monate vor dem Video, vom ersten Besichtigungstermin bis zum Zuschlag vergingen dann noch einmal zwei Monate. Das klingt lang, ist es aber nicht, wenn man bedenkt, was dabei herausgekommen ist.

Am Ende wurden knapp über 60.000 Euro vom Angebotspreis herunterverhandelt, das entspricht rund 30 Prozent Nachlass. Das fühlt sich im ersten Moment vielleicht unverschämt an, ist es aber nicht. Der Preis war schlicht zu hoch angesetzt, der Markt hat ihn über Monate nicht angenommen, und der Zustand des Gebäudes rechtfertigt den Abschlag vollständig, weil man genau weiß, wie viel Geld man reinstecken muss.

Das entscheidende Werkzeug hinter diesem Erfolg war konsequentes Follow-up. Johannes betont das immer wieder: Wer dran bleibt, wer nachfragt, wer Geduld mitbringt, der bekommt am Ende oft den Deal. Einmalig anfragen und auf eine Antwort warten reicht in den seltensten Fällen.

Roomtour: Was steckt in der Wohnung und was muss alles gemacht werden?

Johannes führt im Video durch alle Räume und zeigt den aktuellen Zustand. Hier ist eine Übersicht der geplanten Maßnahmen, Zimmer für Zimmer:

Badezimmer

Das Bad ist ein typisches Beispiel für Eigenleistung, die über die Jahre gewachsen und dabei irgendwo zwischen funktional und kurios gelandet ist. Der Whirlpool, einst ein Statussymbol der 2000er, muss weg. An seiner Stelle kommt eine neue Dusche mit Glaswand, was übrigens laut Johannes gerade wieder modern wird. Außerdem auf dem Plan:

• Das kleine Pisoir hinten wird entfernt, die Fläche neu genutzt
• Neues Waschbecken mit Unterschrank statt des alten Schranks
• Neue Fliesen, da die aktuelle Fliesenarbeit eindeutig Bastlerniveau hat
• Fensterbrett nachrüsten
• Türzargen werden komplett erneuert

Flur und Decken

Durch die gesamte Wohnung zieht sich das Thema Decke. Vieles ist abgehangen, Kabel liegen offen, Balken wurden mit Fake-Elementen verkleidet. Die Planung sieht vor, die echten Sichtbalken abzuschleifen und aufzubereiten, das ist gerade im Allgäu ein echter Verkaufsargument. Trockenbau kommt überall dort, wo die Decke unschön oder technisch nicht anders lösbar ist.

Im Flur wird außerdem über eine dimmbare LED-Leiste als Lichtkonzept nachgedacht, statt vieler einzelner Spots. Das ist nicht nur günstiger, sondern gibt dem Flur auch ein moderneres Feeling.

Die gesamte Elektroinstallation wird erneuert. Strom und Internetkabel werden durch alle Zimmer neu verlegt, das Glasfaserkabel ist bereits vorhanden. Alle alten Leitungen, die offen durch die Räume laufen, fliegen raus.

Schlafzimmer

Das Hauptschlafzimmer hat vier Fenster und eine Deckenhöhe von fast 3 Metern. Das ist ein Raumangebot, das man in Neubauten dieser Preisklasse kaum findet. Geplant ist hier, den Raum so schlicht und großzügig wie möglich zu gestalten: neue Böden, neue Wände, neue Türen. Ein alter Schrank soll über eBay Kleinanzeigen verkauft werden, um ein bisschen Geld zurückzuholen.

Ein zweites kleineres Zimmer direkt neben der Küche eignet sich als Kinderzimmer oder Homeoffice. Auch hier: Sichtbalken erhalten, Rest komplett neu. Die Türen im gesamten Objekt sind teils so klein, dass Johannes mit seinen 185 cm kaum vernünftig durchkommt. Alle Zargen werden auf Normalgröße gebracht.

Wohn- und Küchenbereich: das Herzstück

Der Wohn- und Küchenbereich ist der Raum, der die Kaufentscheidung treffen wird. Das ist keine Übertreibung, das ist Verkaufspsychologie. Wer diesen Raum betritt und sich vorstellen kann, wie er nach der Renovierung aussieht, der kauft die Wohnung. Und das Potenzial ist real:

• Sehr großzügiger Grundriss, der Platz für Esstisch, Sofa und Wohnbereich bietet
• Ursprüngliche Holzstruktur bleibt teilweise erhalten und wird aufbereitet
• Ein neuer Schwedenofen vom Ofenbauer kommt rein, eckig, schwarz, mit Glasfront
• Parkettboden wird verlegt
• Wände werden verputzt und weiß gestrichen
• Elektro wird komplett neu gemacht, TV-Anschluss eingeplant
• Sämtliche offen liegenden Leitungen werden unterputz verlegt
• Fenster sind bereits in Ordnung und bleiben

Was keine Küche reinkommt, ist eine bewusste Entscheidung. Der Grund ist einfach und nachvollziehbar: Eine Küche ist Geschmackssache. Wer eine Wohnung als Eigenheim kauft, möchte die Küche selbst aussuchen. Eine fertig eingebaute Küche, die nicht dem eigenen Stil entspricht, wirkt eher abschreckend als einladend. Dazu kommt der finanzielle Aspekt: Eine hochwertige Küche, die in so einen Raum passt, kostet locker über 10.000 Euro, ohne dass man dafür garantiert mehr beim Verkauf erzielt.

Stattdessen wird die Elektro- und Wasserinstallation so vorbereitet, dass der neue Eigentümer eine Kücheninsel oder eine individuelle Lösung problemlos umsetzen kann. Das ist der klügere Weg.

Balkon

Der Balkon bekommt ebenfalls eine Auffrischung. Geplant sind Abschleifen, Neustreichen und ein Holzlattenrost als Bodenbelag. Das macht aus einem vernachlässigten Außenbereich schnell einen einladenden Platz, der im Allgäu mit Bergblick, Bäumen und dem typischen Landleben drumherum richtig gut wirkt. Spätestens hier verliebt man sich in die Wohnung, wenn alles fertig ist.

Was macht diesen Flip besonders interessant?

Es gibt einige Punkte, die dieses Projekt aus der Masse herausstechen lassen:

• Lage: Allgäu mit Bergpanorama ist ein Markt mit stabiler Nachfrage, vor allem von Familien, die aus der Stadt raus wollen.
• Größe: 109 m² sind für eine Wohnung im Eigennutz-Segment eine sehr attraktive Fläche.
• Einkaufspreis: Deutlich unter Marktwert durch hartnäckiges Verhandeln über mehrere Monate.
• Charakter: Sichtbalken, Holzelemente und der neue Schwedenofen schaffen genau das Wohngefühl, das Käufer in dieser Region suchen.
• Klare Zielgruppe: Eine kleine Familie, die in den Bergen wohnen will, kein Investor, kein Mieter. Das macht Entscheidungen wie die fehlende Küche leichter begründbar.

Was kann man als Fix-and-Flip-Investor aus diesem Projekt lernen?

Dieses Objekt ist ein gutes Lehrstück für angehende Immobilieninvestoren, die sich für das Thema kaufen, renovieren und verkaufen interessieren. Einige Kernaussagen aus dem Video, die sich direkt auf die eigene Praxis übertragen lassen:

Geduld beim Ankauf zahlt sich aus. Das Objekt lag mindestens ein Jahr auf dem Markt. Wer früh dran ist, den Kontakt hält und konsequent nachfragt, kann am Ende 30 Prozent unter dem ursprünglichen Angebotspreis kaufen. Das ist kein Glück, das ist Methode.

Den Marktwert realistisch einschätzen. Ein hoher Angebotspreis bedeutet nicht, dass das der Marktwert ist. Wenn ein Objekt monatelang nicht verkauft wird, ist der Preis schlicht falsch. Das ist die Chance für Flipper, die ihren Markt kennen.

Renovierungsumfang klar definieren. Bei diesem Objekt wird buchstäblich jedes Zimmer neu gemacht. Böden, Wände, Decken, Elektro, Sanitär, Türen. Das ist kein kleiner Eingriff. Wer einen solchen Aufwand unterschätzt, verliert seine kalkulierte Marge schnell. Deshalb ist die sorgfältige Besichtigung vor dem Kauf so entscheidend.

Zielgruppengerechte Entscheidungen treffen. Keine Küche einbauen, wenn der Käufer sich seine eigene wünscht. Den Schwedenofen reinbauen, weil er zur Lage und zur Zielgruppe passt. Sichtbalken erhalten, weil sie im Alpenvorland als Qualitätsmerkmal wahrgenommen werden. Jede Entscheidung richtet sich nach dem potenziellen Käufer, nicht nach dem persönlichen Geschmack.

Follow-up ist kein Nice-to-have, es ist das Werkzeug. Johannes betont es im Video explizit: Die Magie war das Follow-up. Wer einmal anfragt und wartet, verliert. Wer dranbleibt, gewinnt den Deal.

Wie geht es weiter?

Der Notartermin steht kurz bevor, wenn das Video erscheint. Danach beginnen die Renovierungsarbeiten. Johannes plant, mindestens eine weitere Folge aus dem Objekt zu drehen und zeigt dann, wie die Wohnung nach der Sanierung aussieht. Das wird spannend, denn der Raum hat alles, was er braucht, um nach der Renovierung ein echtes Schmuckstück zu werden. Ein Schwedenofen, Parkettboden, fast 3 Meter Deckenhöhe, Bergblick vom Balkon und 109 m² in einer begehrten Lage im Allgäu. Das ist genau das, was Familien suchen, die dem Stadtleben den Rücken kehren wollen.

Wenn du mehr über Fix and Flip, Immobilienankauf und Renovierungsprojekte in Deutschland erfahren willst, schau dir die anderen Folgen auf dem Kanal an. Vom ersten Besichtigungstermin bis zum Verkauf, hier wird nichts beschönigt.