Wohnung mit MEGA Potenzial gekauft! Jetzt renovieren und dann verkaufen! #131

In dieser Folge macht Johannes eine Roomtour durch ein frisch angekauftes Fix-and-Flip-Objekt im Allgäu. Ein Partnerflipper hat die Wohnung nach zwei Monaten Verhandlung mit rund 30 Prozent Nachlass unter dem ursprünglichen Angebotspreis gesichert, was einem Preisnachlass von knapp über 60.000 Euro entspricht. Was in der 109 Quadratmeter großen Wohnung geplant ist, welche Räume komplett neu gemacht werden und warum keine Küche eingebaut wird, erfährst du hier.

Das Objekt: 109 Quadratmeter im Allgäu, Baujahr 1970er

Die Wohnung liegt im Allgäu, etwas außerhalb von Kempten, und bietet mit 109 Quadratmetern ordentlich Fläche. Das Baujahr liegt in den 1970er Jahren, und man merkt der Wohnung an, dass der Vorbesitzer selbst Hand angelegt hat. Überall finden sich Eigenbauten, Bastelarbeiten und veraltete Lösungen, die so nicht bleiben können. Genau das macht das Objekt aber interessant: Es ist ein klassisches Fix-and-Flip-Objekt, bei dem der Renovierungsbedarf klar sichtbar ist und sich direkt in den Kaufpreis einpreisen lässt.

Die Lage ist idyllisch. Kuhglocken, Apfelbäume, und bei gutem Wetter Bergblick rundum. Das Zielobjekt für den späteren Verkauf ist laut Johannes eine kleine Familie, die wirklich in den Bergen wohnen möchte. Der Wohnbereich mit fast 3 Meter Deckenhöhe und die großzügige Raumaufteilung spielen dabei eine entscheidende Rolle. Das ist kein durchschnittliches Stadtapartment, sondern ein potenzieller Eigenheimtraum.

Wie der Deal zustande kam: 30 Prozent runterverhandelt

Das Objekt war zum Zeitpunkt des Erstkontakts bereits mindestens ein Jahr auf dem Markt. Johannes selbst hatte es schon rund sechs Monate vorher angeschaut. Der Angebotspreis war schlicht zu hoch angesetzt, was dazu geführt hat, dass sich kaum Interessenten gefunden haben. Der Partnerflipper hat das erkannt, konsequent nachgefasst und nach rund zwei Monaten vom ersten Kontakt bis zum Zuschlag den Deal abgeschlossen.

Das Ergebnis: knapp über 60.000 Euro Preisnachlass, rund 30 Prozent unter dem ursprünglichen Angebotspreis. Deutlich unter Marktwert für die vorhandene Fläche. Johannes betont dabei einen zentralen Punkt, den er immer wieder nennt: Follow-up ist die Magie im Immobilienankauf. Wer dranbleibt, Geduld hat und den Zustand des Objekts sachlich bewertet, kann auch bei auf den ersten Blick überteuerten Angeboten am Ende zu einem guten Einkaufspreis kommen. Das Angebot hat sich nicht verboten angefühlt, weil der Zustand des Objekts den Preis mehr als rechtfertigt.

Badezimmer: Komplettumbau geplant

Das Badezimmer ist eines der Räume, die am deutlichsten zeigen, wie viel Eigenleistung der Vorbesitzer reingesteckt hat. Ein alter Whirlpool, der in den 2000er Jahren sicher ein kleines Vermögen gekostet hat, ist inzwischen schlicht veraltet und fliegt raus. Das kleine Pisoir hinten im Bad macht keinen Sinn und wird entfernt. Stattdessen kommt dort eine neue Dusche hin.

• Alter Whirlpool wird demontiert
• Neue bodenebene oder eingebaute Dusche an neuer Position
• Neues Waschbecken mit modernem Unterschrank
• Fliesen werden neu gemacht, da die bisherige Fliesenleger-Arbeit eindeutig Eigentümerarbeit war
• Kein Fensterbrett vorhanden, wird nachgerüstet

Der Gesamteindruck im Bad: viel Material anfassen, aber kein strukturelles Problem. Die Grundsubstanz steht, es geht um Optik und Funktion.

Flur und Schlafzimmer: Decken abhängen, Boden neu, Türen raus

Im Flur und in den Schlafzimmern ist der Plan klar: Alles, was in die Jahre gekommen ist, wird erneuert. Die Türen sind zum Teil so niedrig, dass Johannes mit seinen 185 cm fast dagegen stößt. Die Türzargen kommen raus, neue normale Türen kommen rein.

Die Sichtbalken in mehreren Räumen werden nicht entfernt, sondern aufbereitet und erhalten. Das passt zur Lage im Alpenvorland und gibt der Wohnung einen authentischen, gemütlichen Charakter. Was vorgetäuscht wurde, fliegt raus, was echt ist, wird abgeschliffen und schön gemacht. Die abgehängten Decken werden neu verputzt, der Boden komplett erneuert.

Im Flur überlegt Johannes, ob eine lange dimmbare LED-Leiste als Lichtlösung sinnvoller ist als viele einzelne Spots. Weniger Material, mehr Wirkung, und das Ergebnis wirkt hochwertiger als fünf oder sechs Spotlöcher in der Decke.

Das größere Schlafzimmer mit vier Fenstern und fast 3 Meter Deckenhöhe ist prädestiniert für ein großes Bett. Der vorhandene Kleiderschrank soll über eBay Kleinanzeigen verkauft werden, um zumindest ein bisschen Taschengeld rauszuholen. Beim kleineren Zimmer neben der Küche denkt Johannes an ein Kinderzimmer oder ein Homeoffice. Auch hier: Decke abhängen, Boden neu, Sichtbalken erhalten.

Elektro und Internet: Komplett neu verlegen

Die gesamte Elektroinstallation wird neu gemacht. Glasfaser ist vorhanden, die alten Kabel fliegen komplett raus. Strom und Internet werden durch alle Zimmer neu verlegt, sodass die Leitungen sauber und verdeckt laufen. Im Wohnzimmer wird der Elektroanschluss so gesetzt, dass ein Fernseher sinnvoll an der Wand platziert werden kann.

Das ist ein wichtiger Punkt bei der Renovierung: Wer Elektro neu verlegt, hat die Chance, alles so zu positionieren, wie es ein moderner Haushalt braucht. Das macht das Objekt später attraktiver und verhindert, dass der neue Eigentümer gleich wieder nacharbeiten muss.

Das Highlight: Wohn- und Küchenbereich

Der Wohnbereich mit angrenzender Küchenfläche ist laut Johannes der Raum, der die Kaufentscheidung treffen wird. Sehr viel Platz, hohe Decke, eine großzügige Küchenzone mit Potenzial für eine Kücheninsel, und dahinter ein Essbereich plus Wohnecke. Das ist der Raum, der Emotionen weckt, und genau das zählt beim Verkauf an Eigennutzer.

Ein neuer Schwedenofen wird vom Ofenbauer eingebaut: eckig, schwarz, mit Glasfront. Das alte Modell kommt raus. Der neue Ofen passt zum Stil der Wohnung und ist gleichzeitig ein echter Hingucker für potenzielle Käufer.

Die Holzverkleidungen im Wohnbereich werden neu verputzt, die Decke abgehangen und mit Spots ausgestattet. Auf den Boden kommt Parkett. Die Sanitärleitungen, die aktuell sichtbar durch den Raum laufen, werden verputzt oder verkleidet. Die Körper selbst sind in Ordnung, es geht nur um die Optik.

Keine Küche: Warum das bei Eigennutzern die richtige Entscheidung ist

Einer der interessantesten Punkte in dieser Roomtour ist die bewusste Entscheidung, keine Küche einzubauen. Johannes erklärt das nachvollziehbar: Bei einer Kapitalanlage macht eine eingebaute Küche Sinn, weil der Mieter nimmt, was da ist. Bei einem Eigennutzer ist die Küche eine sehr persönliche Entscheidung. Wer ein Zuhause kauft, will seine Küche selbst aussuchen.

Dazu kommt der finanzielle Aspekt: Eine ordentliche Küche kostet schnell über 10.000 Euro, ohne dass man damit zwingend einen höheren Verkaufspreis erzielt. Das Budget wird lieber in die Bereiche gesteckt, die wirklich den Unterschied machen: Boden, Wände, Elektro, Ofen, Badezimmer.

Die Elektro- und Wasserleitungen werden trotzdem so vorbereitet, dass ein späterer Kücheneinbau mit Insel problemlos möglich ist. Das ist clever, weil der neue Eigentümer so keine Nacharbeiten mehr am Rohbau braucht und direkt seine Wunschküche planen kann.

Balkon und Außenbereich

Der Balkon wird aufbereitet, aber nicht aufwendig umgebaut. Abschleifen, neu streichen, vielleicht ein Holzlattenrost auf den Boden. Das reicht, um aus dem Balkon optisch wieder etwas zu machen. Der Blick von dort mit Bergpanorama, Kuhglocken und Apfelbäumen in der Umgebung ist das eigentliche Verkaufsargument. Wenn die Wohnung fertig ist und ein Käufer auf diesem Balkon steht, sollte die Entscheidung eigentlich gefallen sein.

Fazit: Was diesen Flip interessant macht

Dieser Flip zeigt gut, wie Fix and Flip in der Praxis funktioniert. Der Einkauf war das Entscheidende: Ein Objekt, das schon lange auf dem Markt war, zu einem deutlich unter Marktwert liegenden Preis sichern, weil man konsequent nachgefasst hat und den Zustand nüchtern bewertet hat. 30 Prozent Nachlass, knapp über 60.000 Euro gespart beim Ankauf. Das ist die Grundlage für eine funktionierende Kalkulation.

Die Renovierung ist umfangreich, aber klar strukturiert:

• Badezimmer komplett neu
• Elektro und Internet komplett neu verlegen
• Boden in allen Räumen erneuern, Parkett im Wohnbereich
• Decken abhängen, verputzen, Spots setzen
• Türen und Zargen komplett ersetzen
• Sichtbalken erhalten und aufbereiten
• Schwedenofen neu einbauen lassen
• Balkon aufbereiten
• Keine Küche, aber Leitungen für Eigennutzer vorbereiten

Die Zielgruppe ist klar: eine kleine Familie, die im Allgäu leben möchte, Bergblick schätzt und sich ein echtes Zuhause vorstellt. Mit der richtigen Aufbereitung hat diese Wohnung das Potenzial, genau das zu werden. Johannes kündigt weitere Folgen aus dem Objekt an, mindestens ein Vorher-Nachher-Video ist geplant.