Wohnung mit Seeblick brutal umgebaut – das Ergebnis haut dich um! | Folge #163

In dieser Folge zeigt Johannes einen komplett durchrenovierten Fix-and-Flip am Tegernsee – und das Ergebnis ist wirklich beeindruckend. Zwei Flipper-Rino-Jungs haben die Wohnung von Grund auf umgebaut: von der abgehängten Decke über verkleidetes Parkett bis hin zu einem Traumbadezimmer mit 360-Grad-LED-Beleuchtung. Was dabei herausgekommen ist, wie viel die Renovierung gekostet hat und welche Marge am Ende stehen soll, erfährst du hier.

Das Projekt: Eine Wohnung am Tegernsee komplett auf links gedreht

Die Wohnung liegt in der Nähe des Tegernsees, in einer ruhigen Sackgasse ohne Durchgangsverkehr. Drumherum: gut betuchte Einfamilienhäuser, viel Grün und natürlich der Blick auf den See. Eine Lage, die für sich spricht und in der ein gutes Renovierungsergebnis direkt die Marge beeinflusst. Zielgruppe beim Verkauf sind Eigennutzer, keine Kapitalanleger. Das hat die gesamte Entscheidungslogik beim Umbau bestimmt: Hier wurde nicht auf Teufel komm raus gespart, sondern bewusst etwas geschaffen, das sich für jemanden wie ein Zuhause anfühlt.

Die Wohnung hat knapp 70 Quadratmeter Wohnfläche. Vorher war sie in die Jahre gekommen: Teppichboden im Schlafzimmer, eine veraltete Küche, alte Elektrik, Betonwände, die das Schlitzen zur echten Schufterei gemacht haben. Am Ende wurden rund 50.000 Euro in die Renovierung investiert, was einem Quadratmeterpreis von ungefähr 680 Euro pro Quadratmeter entspricht. Die angestrebte Marge liegt bei 60.000 bis 80.000 Euro Gewinn, bei einem Verkauf ohne Makler direkt über Onlineportale und eigene Besichtigungen.

Küche und Eingangsbereich: Pappe raus, Qualität rein

Die alte Küche war, wie Johannes es nennt, aus Pappe. Nicht buchstäblich, aber eben das Gegenteil von dem, was hier entstanden ist. Die neue Küche ist zwar noch ohne Einbauküche, weil es sich um eine typische Zweitwohnsitzgegend handelt und der Grundriss auch keine klassische Wohnküche hergibt. Trotzdem wurde der Raum vollständig aufbereitet.

Im Eingangs- und Wohnbereich wurde konsequent durchgearbeitet:

• Abgehängte Decken mit eingelassenen Spots in mehreren Räumen
• Komplett neue Elektrik: Sicherungskasten, Steckdosen, Leitungen, Telefonbuchse
• Neue Planheizkörper in allen Räumen, die bewusst teurer gewählt wurden als die klassischen Rippenheizkörper
• Neue Sprechanlage und aufbereitete Eingangstür mit neuen Scharnieren
• Wasserverteilung komplett erneuert
• Zargen, Bodenbeläge und Türen vollständig ausgetauscht

Beim Bodenbelag wurde eine großformatige Fliese im Format 60 x 120 cm verlegt. Der Übergang zum Parkett wurde mit einem Korkstreifen als Dehnungsfuge sauber bündig ausgeführt, ohne Stufen, ohne Pfusch. Für Johannes, der sich selbst als "alten Pakettliebhaber" bezeichnet, ein echtes Herzensdetail.

Schlafzimmer: Teppich raus, Holzparkett rein

Im Schlafzimmer lag vorher Teppichboden, dazu alte Möbel und eine in die Jahre gekommene Ausstattung. Was daraus geworden ist, zeigt wie konsequent das gesamte Konzept durchgezogen wurde. Das Holzparkett wurde verklebt, der Farbton passt exakt zur restlichen Einrichtung. Auch hier wurden Spots in die abgehängte Decke eingeplant, weil ohnehin Leitungen verlegt werden mussten. Die Spots sind dimmbar, was im Schlafzimmer einfach sinnvoll ist.

Besonderes Augenmerk wurde auf die Türen gelegt. Die gesamte Wohnung wurde mit Türen der Marke Diamond Doors ausgestattet, einer Eigenmarke, die über Bauhaus erhältlich ist. Das Modell mit den fünf klassischen Querstreifen gibt es in verschiedenen Breiten: 80, 90 und bis zu knapp über 100 cm. Sie passen in jede Standardzarge und sehen deutlich hochwertiger aus als das, was man in vergleichbaren Renovierungen sonst oft sieht. Griffe, Schlösser und Türbänder wurden konsequent in Schwarz gewählt, keine Mischung aus Silber und Schwarz, sondern ein durchgezogenes Designkonzept in der gesamten Wohnung.

Balkon mit Seeblick: das besondere Extra

Der Balkon ist kein kleiner Zwei-Quadratmeter-Absatz, sondern ein langer, vollwertiger Außenbereich, auf dem man sich der Länge nach aufstellen kann. Von hier aus sieht man direkt auf den Tegernsee. Die Lage in der Sackgasse sorgt dafür, dass kein Verkehrslärm stört.

Auf dem Balkon wurde Douglasie-Holz verbaut. Die Brüstungshöhe wurde aufgedoppelt, um die normgerechte Standardbrüstungshöhe wieder herzustellen. Auch hier wurde sauber gearbeitet, nichts wurde dem Zufall überlassen. Für das Homestaging wurde der Balkon mit Grill, Pflanzen und Möbeln eingerichtet, um potenziellen Käufern das Lebensgefühl direkt zu transportieren.

Das Badezimmer: das absolute Highlight des gesamten Flips

Johannes hat das Badezimmer bewusst als Highlight aufgespart und das zu Recht. Es ist das Herzstück dieser Renovierung und zeigt, was möglich ist, wenn man mit Köpfchen plant und die richtigen Entscheidungen trifft.

Was hier umgesetzt wurde im Überblick:

• Ebenerdige Dusche mit befliester Abflussschiene, komplett bündig, keine Stolperkanten
• Großformatige Fliese mit Struktur, rund 60 x 120 cm, durchgängig im gesamten Bad verbaut
• Eingebaute Nische in der Dusche für Shampoo und Seife, komplett unterputzt, keine aufgesetzten Ablagen
• Unterputzarmaturen in Schwarz, konsequent abgestimmt auf Armaturen, Steckdosen und Lichtschalter
• Abgehängte Decke mit 360-Grad-LED-Beleuchtung, separat schaltbar von den Deckenspots
• Wandstrahler als dimmbares Designelement, verstellbar und als Akzentbeleuchtung nutzbar
• Geteilte Lichtschalter, damit man nicht immer die volle Beleuchtung aktivieren muss
• Revisionsklappe für den Boiler, die später vollständig in der Wand verschwindet
• Saubere Korkfugen an jedem Übergang, jede Ecke ordentlich abgefugt
• Fliesen-Abschlussleiste in fast identischer Farbe, dezent und ohne Kontrast

Das absolute Highlight ist der riesige Badspiegel mit LED-Hintergrundbeleuchtung. Er bedeckt fast die gesamte Breite der Wand und lässt das Bad optisch deutlich größer wirken. Solche Spiegel gibt es über Amazon individuell konfigurierbar. Preis laut Johannes: rund 300 bis 400 Euro. Für den visuellen Effekt, den er erzielt, ist das ein klares Preis-Leistungs-Argument. Johannes empfiehlt das für jeden Flip ohne Einschränkung.

Homestaging: der letzte Baustein für den Verkaufserfolg

Für das Homestaging wurde eine Spezialistin engagiert, die einen sehr guten Job gemacht hat. Die Wohnung ist mit Möbeln, Pflanzen, Dekoration und dem eingerichteten Balkon vollständig inszeniert worden. Das Homestaging wird beim Verkauf natürlich nicht mitgeliefert, es dient ausschließlich dazu, den Interessenten ein Gefühl für das Raumkonzept zu geben und die Wohnung emotional erlebbar zu machen.

Gerade bei einer Wohnung in dieser Lage, in einer Gegend, die auch als Zweitwohnsitz interessant ist, ist dieser Schritt wichtig. Wer hier kauft, kauft nicht nur Quadratmeter, sondern ein Lebensgefühl. Und das muss man sichtbar machen.

Zahlen, Marge und Verkauf

Die wichtigsten Kennzahlen des Projekts auf einen Blick:

• Wohnfläche: knapp 70 Quadratmeter
• Renovierungskosten: rund 50.000 Euro (ca. 680 Euro pro Quadratmeter)
• Angestrebte Marge: 60.000 bis 80.000 Euro Gewinn
• Verkauf: privat, ohne Makler, über Onlineportale mit eigenen Besichtigungen
• Erste Interessenten: bereits beim Dreh angemeldet

Der Verkauf ohne Makler spart die Provision auf beiden Seiten und macht das Angebot für Käufer attraktiver, ohne die eigene Marge zu gefährden. Das ist ein Ansatz, den Johannes bei seinen begleiteten Flippern konsequent empfiehlt, wenn die Vermarktung selbst organisiert werden kann.

Was diesen Flip besonders macht

Es gibt viele renovierte Wohnungen auf dem Markt. Was dieses Projekt heraushebt, ist die Konsequenz, mit der jedes Detail durchgezogen wurde. Keine silbernen Türbänder neben schwarzen Griffen, kein billiger Spiegel, keine Kompromisse beim Parkett, keine aufgesetzten Shampoo-Ablagen in der Dusche. Stattdessen ein durchdachtes Gesamtkonzept, das vom Boden bis zur Decke funktioniert.

Johannes hat die beiden Flipper dabei begleitet, beraten und an bestimmten Stellen auch mitentschieden. Gleichzeitig haben die Jungs viele Entscheidungen eigenständig getroffen und das Ergebnis spricht für sich. Genau das ist der Anspruch hinter dem Flipper-Rino-Konzept: nicht alles vorgeben, sondern Leute befähigen, selbst gute Entscheidungen zu treffen.

Und der Ausblick stimmt ebenfalls: Es wurden bereits weitere Wohnungen angekauft, dazu noch ein Mehrfamilienhaus. Der Stein ist also ins Rollen gekommen. Für alle, die selbst in das Fix-and-Flip-Geschäft einsteigen wollen oder sich begleiten lassen möchten, findest du in der Videobeschreibung den entsprechenden Link.