Eine ganze Wohnung renovieren?! Rundgang mit Preisen. Für nur 12.000€?

Was kostet eine vollständige Wohnungsrenovierung wirklich, wenn du das Budget fest im Griff behalten willst? In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf einen Rundgang durch eine renovierungsbedürftige Wohnung in Dresden, bespricht Raum für Raum, was gemacht werden muss, was gemacht werden könnte, und rechnet live durch, ob 12.000 Euro für knapp 60 Quadratmeter realistisch sind. Zahlen, Fakten und ehrliche Einschätzungen, kein schönreden.

Das Objekt: Renovierungsbedürftige Wohnung in Dresden Tolkewitz

Die Wohnung liegt in Dresden Tolkewitz, nah an Striesen, mit Straßenbahn direkt vor der Tür und zehn Minuten Fahrzeit in die Innenstadt. Die Lage ist gut, die Nachfrage in diesem Stadtteil entsprechend hoch. Knapp 60 Quadratmeter, eine vorhandene Einbauküche, ein Schlafzimmer, Wohnzimmer, Bad und ein kleiner Balkon. Der Zustand: renovierungsbedürftig, aber nicht hoffnungslos. Genau das ist der Ausgangspunkt für diesen Preisvergleich.

Das Ziel ist ein Fix-and-Flip, also günstig einkaufen, schick renovieren, zu einem attraktiven Preis weiterverkaufen, so dass der Käufer noch eine ordentliche Rendite machen kann. Das Budget steht fest: 12.000 bis maximal 15.000 Euro. Mehr geht nicht. Wer bei einem Flip das Budget nicht kontrolliert, verliert am Ende die Rendite, egal wie schön die Wohnung wird.

Boden: Lassen oder neu verlegen?

Der vorhandene Boden ist tatsächlich noch in einem vertretbaren Zustand, keine groben Schäden, kein Aufquellen. Damit stellt sich die erste wichtige Frage beim Renovieren: Boden drin lassen und Geld sparen, oder raus und neu?

Wer einen neuen Vinylboden verlegt, ist schnell bei rund 30 Euro pro Quadratmeter Material. Parkett kostet im Material etwa 36 Euro pro Quadratmeter, Kleber kommt noch oben drauf, und das Verlegen schlägt mit weiteren 50 bis 55 Euro pro Quadratmeter zu Buche. Macht zusammen rund 60 Euro pro Quadratmeter komplett verlegt. Bei 45 bis 50 Quadratmeter Nutzfläche nach Abzug von Küche und Bad kommt man schnell auf rund 2.700 bis 3.000 Euro nur für den Boden. Das ist kein Pappenstiel, wenn das Gesamtbudget 12.000 Euro beträgt.

Die Entscheidung fällt hier klar: Boden bleibt drin, neue weiße Sockelleisten rein, fertig. Das macht optisch schon einen großen Unterschied und kostet einen Bruchteil.

Türen: Tauschen, abschleifen oder so lassen?

Die alten dunklen Holztüren sind ein echtes Ärgernis. Sie ziehen die gesamte Optik der Wohnung runter, egal wie schön der Rest wird. Drei Optionen stehen zur Debatte:

• Türen abschleifen und neu streichen: Brutal viel Arbeit, das Ergebnis sieht am Ende trotzdem nicht so gut aus wie eine neue Tür. Kaum zu empfehlen.
• Neue Türen komplett tauschen: Eine gute Tür mit Zarge kostet zwischen 100 und 150 Euro für die Materialien. Der Einbau durch eine Firma schlägt mit weiteren 150 bis 200 Euro pro Tür an. Macht also rund 550 bis 600 Euro pro Tür eingebaut. Bei vier Türen in der Wohnung landet man schnell bei 2.200 bis 2.400 Euro. Von Billigtüren für 70 Euro ist dabei ausdrücklich abzuraten, die Folie löst sich, die Türen schließen nicht ordentlich, das war eine schlechte Erfahrung.
• Türblatt weglassen, nur Rahmen setzen: Wo keine Tür unbedingt nötig ist, kann man einfach einen weißen Türrahmen ohne Blatt setzen. Kostenpunkt rund 150 Euro pro Öffnung, sieht ordentlich aus, spart die Hälfte der Kosten. Besonders für offene Wohnbereiche eine smarte Lösung.

Wer selbst Hand anlegen kann und will, kauft Türblätter im Zehnerpack. Solche Pakete kosten um die 55 Euro für zehn Stück, was auf die einzelne Tür heruntergerechnet sehr günstig ist. Fichte mit weißer Ummantelung ist dabei besser als MDF, weil MDF bei Feuchtigkeit sofort aufquillt.

Wandfarbe und Steckdosen: Selber machen lohnt sich

Die Wände sind glatt geputzt, keine Raufaser, kein Altbelag. Das ist ein großer Vorteil, denn du kannst direkt streichen. Gutes Abkleben vor dem Streichen ist die halbe Miete und spart enorm viel Nacharbeit. Steckdosen abmachen, Lichtschalter abkleben, Fenster abdecken, dann zügig durch.

Material für Wandfarbe in einer 60-Quadratmeter-Wohnung: rund 150 bis 200 Euro. Einen Maler zu beauftragen kostet dagegen schnell 1.500 Euro und mehr. Wer die Zeit hat, macht das selbst und spart an dieser Stelle das meiste Geld.

Ein wichtiger Tipp: Kaufe gute Farbe. Billige Farbe musst du drei- oder viermal drüberstreichen, verbrauchst mehr und bist am Ende teurer als wenn du von Anfang an in eine ordentliche Qualität investiert hättest. Zweimal drüber mit guter Farbe reicht meistens.

Steckdosen und Lichtschalter tauschen macht optisch ebenfalls viel aus. Sets gibt es im Baumarkt, ein Set kostet etwa 20 Euro, und du machst es selbst. Alternativ kassiert ein Elektriker dafür schnell 150 Euro.

Heizkörper: Lackieren oder tauschen?

Für alte Heizkörper gibt es zwei sinnvolle Wege. Erstens: Lackieren mit hitzebeständiger Sprühfarbe. Eine Dose kostet rund 15 Euro, pro Heizkörper brauchst du etwa zwei Dosen, macht also rund 30 Euro pro Heizkörper. Das kann man selbst machen und es sieht danach deutlich besser aus.

Zweitens: Tauschen. Ein neuer Heizkörper ist schon ab 150 Euro zu haben. Wer das Projekt aufwerten will, greift zu anthrazitfarbenen Modellen, die man auch farblich mit Türbeschlägen und Steckdosen abstimmen kann. Für dieses Projekt mit festem Budget gilt: Die vorhandenen Heizkörper sind noch in Ordnung, lackieren reicht.

Das Bad: Wo das Budget am meisten gefordert wird

Das Bad ist der kostspieligste Bereich. Hier gibt es verschiedene Renovierungsgrade, und die Entscheidung hängt direkt vom Gesamtbudget ab.

Die günstige, solide Variante sieht so aus: Bodenfliesen bleiben, helle großformatige Wandfliesen drüber legen, oben verspachteln, ein Handtuchheizkörper rein, Toilettenbecken tauschen, Waschbecken aufwerten. Ein neues Toilettenbecken kostet rund 70 bis 80 Euro, ein guter Handtuchheizkörper liegt bei 250 bis 300 Euro. Mit dieser Variante kommt man für das gesamte Bad auf rund 5.000 Euro, Material und Arbeit zusammen. Das ist die Zielgröße für dieses Projekt.

Die gehobene Variante wäre: Wanne raus, ebenerdige Dusche rein, Glasfront, neue Bodenfliesen, fugenlose Beschichtung an den Wänden. Fugenlose Bäder sind der Trend, ein Fliesenleger oder Spezialist berechnet dafür teilweise 250 Euro pro Quadratmeter nur für die Fläche. Das komplette Bad auf diesem Niveau zu renovieren sprengt das Budget von 12.000 Euro für die Gesamtwohnung deutlich, das wäre allein für das Bad schon ein Fünfstelliger Bereich.

Eine interessante Alternative für Selbermacher: Es gibt selbst anzumischende fugenlose Beschichtungssysteme aus dem Eimer, mit denen man auf bestehende Fliesen einen Haftgrund aufträgt und dann die fugenlose Schicht aufbringt. Das erfordert einige Schichten und etwas Geduld, spart aber erheblich gegenüber dem Profi. Silikon-Fugen müssen vorher vollständig entfernt werden, das ist die aufwendigste Vorarbeit.

Balkon und Fenster: Kleiner Aufwand, großer Effekt

Der Balkon hat einen Holzdielen-Boden, der noch in einem brauchbaren Zustand ist. Schleifen und neu versiegeln reicht, kein kompletter Austausch nötig. Die Balkonbrüstung wurde in einem auffälligen Blau gestrichen, das kann problemlos umgestrichen werden.

Bei den Fenstern lohnt sich ein Tipp für alle, die bei einer Besichtigung schnell das Baujahr checken wollen: In der silbernen Zwischenscheibe der Isolierverglasung steht das Produktionsjahr eingestanzt. Hier sind es die frühen 2000er Jahre, die Fenster sind also rund 20 bis 25 Jahre alt, aber noch funktionsfähig und müssen nicht getauscht werden.

Gesamtrechnung: Was kostet die Renovierung wirklich?

Jetzt kommt das Herzstück des Videos: die Gesamtkalkulation. Hier eine realistische Übersicht der Kostenpositionen für eine solide, nicht übertriebene Renovierung der knapp 60 Quadratmeter:

• Boden: drin lassen, nur neue Sockelleisten, circa 100 bis 150 Euro
• Wandfarbe und Materialien: 150 bis 200 Euro, selbst gestrichen
• Türen tauschen (4 Stück, Baumarktqualität, selbst eingebaut): rund 2.200 bis 2.400 Euro
• Steckdosen und Lichtschalter: 100 bis 150 Euro
• Heizkörper lackieren: rund 100 Euro Material
• Bad komplett (Wände neu, Bodenfliesen lassen, Handtuchheizkörper, Toilette neu): rund 5.000 Euro

Macht in Summe eine realistische Gesamtrenovierung für rund 12.000 Euro, wenn man den Boden in der Wohnung nicht anfasst, die Küche so nimmt wie sie ist, und vernünftig aber ohne Luxus vorgeht. Wer den Boden neu machen will, also Parkett verlegen lässt, ist schnell bei 5.000 Euro zusätzlich nur für diese eine Position, was das Gesamtbudget auf rund 30.000 Euro treiben würde für eine gehobene Vollrenovierung.

Die Antwort auf die Frage im Titel ist also: Ja, 12.000 Euro für 60 Quadratmeter sind machbar. Aber nur, wenn du Prioritäten setzt, selbst mit anpackst und nicht anfängst, bei jeder Entscheidung aufzurüsten.

Fix and Flip oder Ferienwohnung: Was lohnt sich mehr?

Neben dem klassischen Fix-and-Flip, also renovieren und verkaufen, steht auch die Ferienwohnung als Option im Raum. Die Lage in Dresden Tolkewitz mit guter Straßenbahnanbindung und der Nähe zur Elbaue ist durchaus ferienwohnungstauglich.

Für eine Ferienwohnung würde man die Einrichtung mit einplanen: kleiner Esstisch mit Lampe, Wohnzimmer zum Entspannen, Schlafzimmer ordentlich ausgestattet. Die Renovierungskosten selbst wären ähnlich, der Aufwand für Möblierung und Ausstattung kommt noch oben drauf. Dafür liegen die möglichen Erträge pro Nacht deutlich über einer normalen Monatsmiete auf die Nacht gerechnet.

Für eine normale Vermietung braucht es eigentlich keine aufwändige Ausstattung. Die Nachfrage in dieser Lage ist groß genug, dass eine sauber renovierte Wohnung schnell vermietet ist. Eine gute Rendite ist auch bei 12.000 Euro Renovierungskosten erreichbar, wenn der Einkaufspreis stimmt.

Was du aus diesem Rundgang mitnehmen kannst

Dieser Rundgang zeigt, wie man beim Renovieren einer Bestandswohnung mit einem festen Budget denkt und kalkuliert. Die wichtigsten Erkenntnisse:

• Das Budget muss vor der Renovierung feststehen, nicht danach.
• Boden und Bad fressen den größten Teil des Budgets. Wer hier spart, hat Spielraum für den Rest.
• Eigenleistung bei Streichen, Steckdosen und kleinen Arbeiten spart mehrere Tausend Euro.
• Gute Farbe ist günstiger als billige Farbe, die mehrfach aufgetragen werden muss.
• Billigtüren für 70 Euro sind eine schlechte Investition. Lieber 100 bis 150 Euro pro Tür ausgeben und eine saubere Qualität haben.
• 60 Quadratmeter für 12.000 Euro solide renovieren ist realistisch, wenn du nicht übertriffst und den Bestand soweit es geht erhältst.

Wer sich für Fix and Flip in Deutschland interessiert, findet in solchen Kalkulationen das Herzstück des Geschäftsmodells. Die Renovierungskosten entscheiden genauso über die Rendite wie der Einkaufspreis. Wer beides im Griff hat, macht am Ende das bessere Geschäft.