Eine ganze Wohnung renovieren?! Rundgang mit Preisen. Für nur 12.000€?

In dieser Folge nimmt Johannes dich mit auf einen echten Renovierungsrundgang durch eine knapp 60 Quadratmeter große Wohnung in Dresden-Tolkewitz. Das Ziel: eine realistische Einschätzung, was eine solide Renovierung tatsächlich kostet, welche Gewerke sich lohnen und ob das ausgerufene Budget von 12.000 Euro wirklich reicht. Zahlen, Fakten und klare Ansagen aus der Praxis.

Das Projekt: Wohnung in Top-Lage mit Renovierungsbedarf

Die Wohnung gehört Ropp, einem Mitstreiter aus dem Flipper-Netzwerk. Sie liegt in Dresden-Tolkewitz, nahe Striesen, mit Straßenbahnanschluss direkt vor der Tür und zehn Minuten in die Innenstadt. Lage also wirklich gut. Die Wohnung selbst? Renovierungsbedürftig, aber nicht hoffnungslos. Knapp 60 Quadratmeter, eine vorhandene Einbauküche, Parkett, Balkon und ein Bad mit Wanne. Das Ziel ist ein sauberer Flip: günstig einkaufen, solide renovieren, so verkaufen, dass der Käufer eine vernünftige Rendite als Kapitalanlage erzielt.

Das Budget ist klar definiert: 12.000 bis maximal 15.000 Euro. Mehr gibt der Einkaufspreis nicht her, wenn die Rechnung am Ende aufgehen soll. Also wird Raum für Raum durchgegangen und ehrlich kalkuliert, was muss, was kann und was lieber bleiben sollte.

Bodenbelag: Drin lassen oder neu verlegen?

Der vorhandene Parkettboden ist laut Johannes tatsächlich noch in Ordnung. Und das ist ein entscheidender Faktor für die Kalkulation. Denn wer hier anfängt, alles rauszureißen, läuft schnell in Budgetprobleme.

Zur Einordnung: Ein neuer Vinylboden liegt schon beim Material bei rund 30 Euro pro Quadratmeter. Parkett ist noch teurer, etwa 36 Euro pro Quadratmeter, plus Kleber. Wer das verlegen lässt, landet bei 50 bis 60 Euro pro Quadratmeter alles inklusive. Bei rund 45 bis 50 Quadratmeter Nutzfläche (ohne Küche und Bad) kommt da schnell eine Summe zusammen, die das Budget empfindlich trifft.

Fazit: Der Boden bleibt. Neue Sockelleisten in Weiß rein, das reicht optisch für eine ordentliche Vermietung. Wer richtig schick machen will, kommt um einen neuen Boden nicht rum, aber dann sind wir schnell bei einer Vollrenovierung für 25.000 bis 30.000 Euro. Das ist hier nicht das Ziel.

Türen: Tauschen, Streichen oder Weglassen?

Die alten Holztüren sind ein echtes Ärgernis. Johannes sagt es direkt: die machen optisch viel kaputt. Die Frage ist, was die Alternative kostet.

• Neue Tür mit Zarge: 100 bis 150 Euro für Material. Eine günstige Baumarkttür (Hornbach, OBI) kostet mit allem zusammen rund 350 Euro.
• Einbau durch eine Firma: Nochmal 150 bis 200 Euro pro Tür obendrauf. Macht dann 550 bis 600 Euro pro Tür.
• Bei vier Türen in der Wohnung kommt man so auf rund 2.500 Euro allein für neue weiße Türen.

Tipp aus der Praxis: Sockelleisten aus Fichtenholz, weiß ummantelt, gibts im Paket mit zehn Stück für rund 55 Euro. Damit kommt man für die ganze Wohnung mit etwa 300 Euro weg, was das Budget deutlich schont. Billige MDF-Türen mit Folie würde Johannes hingegen nicht empfehlen, die fangen schon bei der ersten Feuchtigkeit an zu quellen und zu hängen.

Eine weitere Option: Wo keine Tür unbedingt nötig ist, einfach den Türrahmen herausnehmen, verspachteln, glatt machen, fertig. Das kostet vielleicht 150 Euro pro Durchgang und sieht sauberer aus als ein halbherzig abgeschliffenes altes Türblatt.

Wände streichen: Selbst machen spart das meiste Geld

Das Streichen ist das wichtigste Handwerk bei jeder Wohnungsrenovierung, und gleichzeitig das, wo man am meisten Geld sparen kann, wenn man es selbst macht. Die Wohnung hat keinen Raufaser oder ähnliche Probleme, der Untergrund ist direkt streichfähig. Das ist ein echter Vorteil.

Ein Maler lässt sich für eine solche Wohnung nicht unter 1.500 Euro beauftragen. Wer selbst Hand anlegt, kommt mit Materialkosten von 150 bis 200 Euro hin. Der entscheidende Tipp dabei: Gute Farbe kaufen. Billigfarbe musst du vier Mal drüberstreichen, am Ende hast du mehr Arbeit und ein schlechteres Ergebnis als mit einer ordentlichen Qualitätsfarbe, die in zwei Gängen deckt.

Beim Sprühen aufpassen: Der Farbsprühnebel setzt sich überall ab, also Boden, Fenster, Heizkörper, alles muss vollständig abgedeckt werden. Für eine Wohnung dieser Größe ist Handarbeit mit Rolle und Pinsel in den meisten Fällen die praktischere Wahl. Wichtig ist das sorgfältige Abkleben: Steckdosen abmachen, alles sauber abkleben, dann spart man sich stundenlange Nacharbeit.

Steckdosen und Lichtschalter lassen sich für rund 20 Euro pro Set tauschen und machen erstaunlich viel in der Gesamtoptik aus. Wer eine Firma bestellt, zahlt dafür schnell wieder 150 Euro oder mehr.

Heizkörper: Lackieren oder tauschen?

Die Heizkörper in der Wohnung sind laut Johannes noch in einem akzeptablen Zustand. Für eine einfache Vermietung reicht es, sie zu lackieren. Spezielle hitzebeständige Heizkörperfarbe kostet rund 15 Euro pro Dose, pro Heizkörper braucht man etwa zwei Dosen. Für alle Heizkörper in der Wohnung wären das rund 100 Euro Material, alles in Eigenleistung erledigt.

Anders sieht die Rechnung aus, wenn man das Projekt aufwerten will. Ein neuer flacher Heizkörper liegt bei rund 150 Euro, ein Handtuchheizkörper fürs Bad bei 250 bis 300 Euro. Bei einem sehr schmalen Maß (zum Beispiel nur 30 cm Breite) kann der Preis schnell auf 750 Euro netto steigen, weil solche Sondermaße selten produziert werden. Bei einer anderen Wohnung auf der Mainzer Straße setzt Johannes anthrazitfarbene Heizkörper ein, kombiniert mit gleichfarbigen Steckdosen und Beschlägen für die weißen Türen. Das macht einen deutlichen Unterschied in der Gesamtoptik, treibt aber auch den Renovierungspreis nach oben.

Das Bad: Die kostspielige Kernfrage

Das Bad ist wie immer das teuerste Gewerk bei einer Wohnungsrenovierung. Hier entscheidet sich, ob das Budget hält oder kippt.

Die Wanne ist noch vorhanden und baulich fest. Johannes würde sie unter normalen Umständen rausreißen und eine Dusche einbauen, das ist sein Standard bei Flipps. Aber das würde hier das Budget sprengen. Also denkt er laut darüber nach, was innerhalb der 12.000 Euro realistisch ist:

• Bodenfliesen lassen, helle Wandfliesen drüber verlegen, oben verspachteln. Wirkt freundlicher, ohne alles aufzureißen.
• Handtuchheizkörper rein, rund 250 bis 300 Euro.
• Toilettenbecken neu: 70 bis 80 Euro, kein Hexenwerk.
• Waschbecken prüfen, gegebenenfalls einen Unterschrank ergänzen, um es aufzuwerten.
• Fugenlose Beschichtung als Alternative zum Fliesenlegen: Ein Kollege macht das für rund 20 Euro pro Quadratmeter Materialkosten selbst, ein Profi berechnet dafür bis zu 250 Euro pro Quadratmeter. Wer das komplette Bad damit macht, muss die Rechnung genau aufmachen.

Das Fazit für das Bad: Mit einer einfachen, hellen und ordentlichen Lösung kommt man auf rund 5.000 Euro. Wer komplett neu fliest, Wanne raus, Dusche rein, alles aufwerten will, landet bei 12.000 bis 14.000 Euro allein fürs Bad. Das geht hier also klar nicht.

Balkon, Fenster und Kleinigkeiten

Der Balkon hat einen Holzboden, der noch in Ordnung ist. Schleifen und neu versiegeln könnte reichen, ein kompletter Austausch ist nicht nötig. Die Farbe des Belags lässt sich ebenfalls streichen.

Ein praktischer Tipp aus dem Rundgang: Das Baujahr der Fenster steht immer in der silbernen Dichtungsschiene zwischen den Scheiben. Einfach nachschauen, kein Raten nötig. Die Fenster in dieser Wohnung stammen aus den 90ern und sind damit rund 25 bis 30 Jahre alt, aber noch funktionstüchtig.

Für das Schlafzimmer gilt das gleiche Prinzip wie für den Rest der Wohnung: streichen, Boden drin lassen, neue Sockelleisten. Mehr ist im Rahmen des Budgets nicht drin, und mehr braucht es für eine ordentliche Vermietung auch nicht.

Was kostet die Renovierung wirklich? Die ehrliche Kalkulation

Am Ende des Rundgangs zieht Johannes ein klares Fazit. Hier sind die wichtigsten Posten auf einen Blick:

• Streichen (Eigenleistung): ca. 150 bis 200 Euro Material
• Sockelleisten: ca. 300 Euro
• Steckdosen und Lichtschalter: ca. 150 Euro (Eigenleistung) oder bis 300 Euro mit Elektriker
• Türen (4 Stück, Baumarktqualität, Eigenleistung): ca. 1.400 bis 2.500 Euro je nach Ausführung
• Heizkörper lackieren: ca. 100 Euro Material
• Bad komplett einfach renovieren: ca. 5.000 Euro
• Boden neu (falls gewünscht): ca. 3.000 bis 5.000 Euro zusätzlich

Ergebnis: Mit 12.000 Euro ist eine solide Renovierung möglich, wenn der Boden bleibt, das Bad pragmatisch angegangen wird und ein Großteil in Eigenleistung erledigt wird. Wer alles neu machen will, Parkett rein, Dusche statt Wanne, neue Türen, anthrazitfarbene Heizkörper und Beschläge, der ist schnell bei 25.000 bis 30.000 Euro. Das war hier nie das Ziel.

Die Wohnung eignet sich laut Johannes sowohl als klassische Kapitalanlage zur Vermietung als auch potenziell als Ferienwohnung, die Lage in Tolkewitz ist dafür gut genug. Als Ferienwohnung würde man etwas mehr in die Einrichtung investieren, ein kleiner Esstisch mit Hängeleuchte, ein gepflegtes Schlafzimmer, aber der Renovierungsaufwand bleibt ähnlich.

Was du daraus mitnehmen kannst

Dieser Rundgang zeigt sehr gut, wie Fix-and-Flip oder eine einfache Mietwohnungsrenovierung in der Praxis kalkuliert wird. Es geht nicht darum, die teuerste Lösung zu verbauen, sondern die richtige Entscheidung für das jeweilige Budget und das Ziel zu treffen. Wer als Immobilieninvestor auf Rendite achtet, muss bei jedem Gewerk abwägen: Was bringt optisch das meiste für den kleinsten Betrag? Was kann ich selbst machen? Wo ist Fremdleistung unvermeidbar?

Die wichtigsten Grundsätze aus diesem Video:

• Einen vorhandenen, intakten Boden nicht ohne Not rausreißen.
• Streichen immer wenn möglich selbst erledigen, aber dabei auf Qualitätsfarbe setzen.
• Günstige Türen vom Baumarkt sind für Vermietungszwecke ausreichend, aber keine MDF-Türen mit Folienoberfläche.
• Das Bad ist der größte Kostentreiber. Hier lohnt es sich, pragmatisch und nicht emotional zu entscheiden.
• 60 Quadratmeter Wohnung für 12.000 Euro renovieren ist realistisch, wenn man klar priorisiert und nicht übertreibt.

Johannes wird das Ergebnis später zeigen, ob das Budget gehalten hat und wie die Wohnung am Ende aussieht. Also dranbleiben.