Wohnung mit Seeblick brutal umgebaut – das Ergebnis haut dich um! | Folge #163

In dieser Folge zeigt Johannes einen abgeschlossenen Fix-and-Flip am Tegernsee, der von zwei aufstrebenden Flippern aus dem Flipper-Reno-Umfeld eigenständig umgesetzt wurde. Die Wohnung mit knapp 70 Quadratmetern und Seeblick wurde vom Keller bis zur Decke komplett durchrenoviert – mit einem Budget von rund 50.000 Euro und einer erwarteten Marge von 60.000 bis 80.000 Euro. Was dabei entstanden ist, kann sich wirklich sehen lassen.

Ein Flip am Tegernsee – Lage, Objekt und Zahlen

Die Wohnung liegt am Tegernsee, einer der begehrtesten Lagen in Bayern. Wer dort investiert, spielt in einer anderen Liga als im klassischen Stadtumfeld. Das Objekt hat knapp 70 Quadratmeter Wohnfläche und einen großzügigen Balkon mit direktem Seeblick. Die Lage in einer Sackgasse sorgt dafür, dass kein Durchgangsverkehr stört. Drumherum befinden sich gut belegte Einfamilienhäuser und ein dichtes Grün – das ist der Kontext, in dem diese Wohnung verkauft werden soll.

Die Renovierungskosten lagen bei rund 680 Euro pro Quadratmeter, was bei knapp 70 Quadratmetern auf ungefähr 50.000 Euro Gesamtkosten hinausläuft. Die erwartete Marge beim Verkauf liegt laut Johannes zwischen 60.000 und 80.000 Euro. Das Objekt wurde ohne Makler inseriert und direkt über Online-Plattformen vermarktet, erste Interessenten waren beim Dreh bereits vorhanden. Für einen Fix-and-Flip ist das eine saubere Kalkulation, die zeigt, wie viel in guten Lagen möglich ist, wenn Qualität und Zielgruppe zusammenpassen.

Komplettumbau von oben bis unten – was alles gemacht wurde

Hier wurde wirklich nichts ausgelassen. Das Objekt wurde von Grund auf durchrenoviert. Im Einzelnen:

• Abgehängte Decken in Küche, Flur und Schlafzimmer, inklusive Einbau von Spots und dimmbarer Beleuchtung
• Bodenbelag komplett neu: Im Nassbereich großformatige Fliesen in 60 x 120 cm, in den Wohnräumen verklebtes Holzparkett
• Übergänge bündig und sauber: Korkstreifen als Dehnungsfuge zwischen Fliese und Parkett, keine Stufen, keine hässlichen Übergangsprofil-Lösungen
• Elektro komplett auf links gedreht: Neuer Sicherungskasten, neue Steckdosen, neue Anschlüsse, Schlitzen durch Betonwände inklusive
• Neue Planheizkörper in allen Räumen, bewusst teurer gewählt als die klassische Rillenvariante
• Neue Türen im klassischen Fünf-Querstreifen-Design, schwarze Griffe, schwarze Türbänder, schwarze Schlösser – konsequent durchgezogen
• Zargen, Fenstergriffe, Sprechanlage ebenfalls neu
• Wasserverteilung und Boiler neu organisiert und in Revisionsklappen versteckt

Was geblieben ist: die Fenster. Die wurden nicht ausgetauscht, nur die Griffe sind neu. Das zeigt, dass beim Fix-and-Flip kluge Entscheidungen getroffen werden müssen. Nicht alles muss immer raus, aber alles muss gut aussehen und funktionieren.

Das Badezimmer – absolutes Highlight des Flips

Johannes nennt das Badezimmer ausdrücklich das Highlight dieser Renovierung, und das ist berechtigt. Was hier entstanden ist, hat echten Designanspruch und geht weit über das übliche Renovierungsmaß hinaus:

• Ebenerdige Dusche mit befliester Rinne als Abfluss – kein klassischer Gully, sieht hochwertig aus und ist pflegeleichter
• Großformatige Strukturfliesen in der Dusche, die der gleichen Kollektion wie der Rest des Bades entsprechen, aber durch ihre Oberflächenstruktur einen eigenen Charakter mitbringen
• Eingebaute Nische für Shampoo und Co., unterputz und bündig mit der Wand – kein aufgesetztes Ablagegerüst
• Unterputzarmatur in Schwarz, konsequent zum Rest des Bades passend
• Abgehängte Decke mit 360-Grad-LED-Beleuchtung, separat schaltbar von den Spots
• Riesenspiegel mit LED-Hintergrundbeleuchtung, der laut Johannes rund 300 bis 400 Euro gekostet hat und den Raum optisch deutlich größer wirken lässt
• Geteilte Lichtschalter, damit man nicht immer die volle Festtagsbeleuchtung einschalten muss
• Schwarze Armaturen, saubere Verfugung, Fliesenabschlussleisten in passender Farbe ohne Marmorierung – alles beißt sich nicht

Johannes empfiehlt den großformatigen Spiegel mit Hintergrundbeleuchtung ausdrücklich für jeden Flip, der in Richtung Eigennutzer geht. Der Effekt auf die wahrgenommene Raumgröße ist erheblich, und der finanzielle Aufwand ist überschaubar.

Schlafzimmer und Wohnbereich – Qualität bis ins letzte Detail

Im Schlafzimmer lag vorher Teppichboden. Der ist raus, Holzparkett ist rein. Verklebt, nicht schwimmend verlegt. Das macht einen Unterschied im Gefühl und in der Langlebigkeit. Heizkörper neu, Elektro angepasst, drei Spots in der abgehängten Decke, dimmbares Licht.

Was in dieser Wohnung besonders auffällt: Die Türen wurden konsequent als Gestaltungselement eingesetzt. Die sogenannten Diamond Doors, eine Eigenmarke über Bauhaus erhältlich, im klassischen Fünf-Unterteilungs-Design, gibt es in 80 cm, 90 cm und rund 100 cm Breite. Sie passen in Standardzargen, sehen hochwertig aus und machen in Kombination mit schwarzen Griffen, schwarzen Bändern und schwarzen Schlössern einen stimmigen, modernen Eindruck. Kein silbernes Band bei schwarzen Türen. Kein Stilbruch. Konsequent durchgezogen.

Im Flurbereich wurde die Decke abgehängt und mit vier Spots bestückt. Ein ehemaliger großer Einbauschrank wurde entfernt, was den Raum deutlich offener macht. Neue Anschlüsse, Wasserverteilung, Sicherungskasten – alles da, alles sauber.

Der Balkon – Seeblick inklusive

Der Balkon ist kein Alibi-Balkon. Man kann hier der Länge nach laufen, sich brutzeln lassen, einen Grill aufstellen. Beim Dreh stand da bereits ein Staging-Grill mit dekorativem Fleisch und Tomaten, was Johannes mit einem Schmunzeln kommentiert.

Auf dem Balkon wurde Douglasie als Bodenbelag verbaut, zumindest ist Johannes sich bei der Aufnahme ziemlich sicher. Die Brüstungshöhe wurde aufgedoppelt, um wieder auf die vorgeschriebene Standardbrüstungshöhe zu kommen. Wer hier steht, blickt auf ein schönes Grün, gut belegte Einfamilienhäuser und am Horizont auf den Tegernsee. Das ist genau die Art von Lage, für die Eigennutzer bereit sind, einen Premiumpreis zu zahlen.

Homestaging als Verkaufsstrategie

Zum Zeitpunkt der Aufnahme war die Wohnung professionell gestylt. Mobiliar, Pflanzen, Dekoration, Bettwäsche, der bereits erwähnte Balkon-Grill, alles wurde von einer Homestaging-Fachfrau eingerichtet. Johannes lobt ihre Arbeit ausdrücklich.

Wichtig für alle, die das nachahmen wollen: Das Homestaging wird beim Verkauf nicht mitgegeben. Es dient ausschließlich dazu, dem potenziellen Käufer das Gefühl zu vermitteln, wie das Leben in dieser Wohnung aussehen könnte. Dieser emotionale Effekt ist nicht zu unterschätzen, gerade wenn die Zielgruppe Eigennutzer sind, die sich ein schönes Zuhause kaufen wollen, kein Renovierungsprojekt.

Und genau das war hier die strategische Entscheidung: nicht auf Kapitalanleger optimieren, sondern auf Eigennutzer. Das bedeutet höhere Qualität, mehr Budget für Details wie Planheizkörper, Unterputzarmaturen und Strukturfliesen, aber auch einen höheren erzielbaren Verkaufspreis.

Was man aus diesem Flip mitnehmen kann

Dieser Flip am Tegernsee ist ein gutes Beispiel dafür, wie Fix-and-Flip in einer hochpreisigen Lage funktionieren kann. Ein paar Punkte, die sich hier direkt ableiten lassen:

• Zielgruppe bestimmt das Budget: Wer an Eigennutzer verkaufen will, muss mehr investieren als beim klassischen Anleger-Flip. Hier wurden bewusst teurere Heizkörper, hochwertigere Armaturen und aufwendigere Fliesenformate gewählt.
• Konsequenz in der Ausstattung zahlt sich aus: Schwarze Griffe, schwarze Bänder, schwarze Schlösser. Keine Mischung. Das kostet kaum mehr, wirkt aber deutlich professioneller.
• Der Spiegel ist eine der besten Investitionen im Bad: 300 bis 400 Euro für einen großen Spiegel mit LED-Beleuchtung verdoppeln optisch die Raumwirkung.
• Bündige Übergänge sind kein Luxus: Korkstreifen als Dehnungsfuge zwischen Parkett und Fliese kostet nichts Nennenswertes, sieht aber professionell aus und verhindert Schäden.
• Elektro komplett neu: Wer beim Elektro spart, spart an der falschen Stelle. Hier wurde alles auf links gedreht, neue Leitungen, neuer Sicherungskasten, ausreichend Steckdosen.
• Ohne Makler verkaufen ist möglich: Das Objekt wurde direkt online inseriert. Gerade bei hochwertig renovierten Wohnungen in begehrten Lagen ist das eine echte Option, um Provision zu sparen.

Die Renovierungskosten von rund 680 Euro pro Quadratmeter klingen auf den ersten Blick viel. Wer aber die Qualität sieht, die hier entstanden ist, und die erwartete Marge von bis zu 80.000 Euro dagegen rechnet, versteht die Logik dahinter. In einer normalen B-Lage würde das nicht aufgehen. Am Tegernsee funktioniert es.

Fazit – so geht Fix-and-Flip in der Premiumlage

Johannes begleitet die beiden Flipper als Mentor und Berater, hat bei wichtigen Entscheidungen mitgewirkt, aber die Umsetzung lag bei den Jungs selbst. Das Ergebnis zeigt, dass Fix-and-Flip auch für Einsteiger funktionieren kann, wenn die Begleitung stimmt, die Lage passt und Qualität nicht auf Kosten der Marge geopfert wird.

Gleichzeitig ist das erst der Anfang: Laut Johannes wurden weitere Wohnungen angekauft, ein Mehrfamilienhaus ist ebenfalls in Planung. Der Flipperstein ist ins Rollen gekommen. Und dieser erste abgeschlossene Flip am Tegernsee ist ein starkes Fundament dafür.

Wenn du verstehen willst, wie das Modell aus Einkaufen, Renovieren und Verkaufen im Rahmen einer einjährigen Begleitung funktioniert, schau dir die weiteren Folgen auf diesem Kanal an oder informiere dich direkt über das Angebot von Flipper Immo.