Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten, Hausgeld

Wohnungseigentümergemeinschaft: wer entscheidet und wer zahlt

Die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, ist der Zusammenschluss aller Eigentümer eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Gebäudes. Sie entsteht automatisch mit der Aufteilung und ist seit der Reform von 2020 selbst rechtsfähig, kann also klagen, verklagt werden und Verträge schließen. Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird mit dem Grundbucheintrag zwingend Mitglied und kann daraus nicht austreten.

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die wichtigste Unterscheidung entscheidet darüber, wer eine Reparatur bezahlt. Grob gilt: Was der Standfestigkeit oder allen dient, ist Gemeinschaftseigentum.

Fenster überraschen viele Käufer. Sie gehören zum Gemeinschaftseigentum, auch wenn nur du sie nutzt. Der Austausch ist deshalb Sache der Gemeinschaft und nicht deine Einzelentscheidung, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt.

Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung ist die Verfassung des Hauses. Sie legt fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören, wie hoch die Miteigentumsanteile sind und welche Sondernutzungsrechte bestehen, etwa an Stellplätzen oder Gartenflächen. Die Gemeinschaftsordnung ergänzt sie um Regeln zu Kostenverteilung, Stimmrecht und Nutzung, zum Beispiel ein Verbot gewerblicher Nutzung oder eine Veräußerungsbeschränkung, bei der der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.

Beide Dokumente gehören vor jedem Kauf gelesen, im Volltext und mit allen Nachträgen. Sie schlagen im Zweifel das Gesetz.

Hausgeld, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage

Das Hausgeld ist deine monatliche Vorauszahlung auf die Kosten der Gemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Eigentümer beschließen, abgerechnet wird über die Jahresabrechnung.

• Umlagefähige Kosten wie Heizung, Wasser, Müll und Hausmeister kannst du als Vermieter auf Mieter umlegen

• Nicht umlagefähig sind Verwaltervergütung, Instandsetzung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage

• Die Erhaltungsrücklage ist der Topf für größere Maßnahmen und bleibt beim Verkauf bei der Gemeinschaft

• Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Versammlung eine Sonderumlage

Eine hohe Rücklage ist ein Qualitätsmerkmal, eine leere Rücklage bei einem Haus mit Baujahr vor 1980 ist ein Warnsignal.

Eigentümerversammlung und Beschlüsse

Die Versammlung tagt mindestens einmal im Jahr und ist seit der Reform unabhängig von der Zahl der anwesenden Anteile beschlussfähig. Das heißt: Wer nicht kommt und keine Vollmacht erteilt, wird überstimmt. Bauliche Veränderungen können seit 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, die Kosten tragen dann je nach Konstellation entweder alle oder nur die Zustimmenden. Jeder gefasste Beschluss kommt in die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führt und die du dir vor dem Kauf zeigen lassen solltest. Anfechten kannst du einen Beschluss nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung.

Rechenbeispiel Sonderumlage

Ein Haus mit zwölf Einheiten, Baujahr 1974. Deine Wohnung hat 70 Quadratmeter und einen Miteigentumsanteil von 85 von 1.000.

• Hausgeld: 320 Euro im Monat, davon 60 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage

• Bestand der Erhaltungsrücklage: 90.000 Euro

• Beschlossene Dachsanierung samt Dämmung: 240.000 Euro

• Sonderumlage: 240.000 minus 90.000 gleich 150.000 Euro

• Dein Anteil: 85 von 1.000 von 150.000 Euro gleich 12.750 Euro

Diese 12.750 Euro sind fällig, wenn die Gemeinschaft es beschließt, unabhängig davon, ob du gerade saniert hast oder verkaufen willst. Von deinem Hausgeld fließen übrigens nur 60 Euro monatlich in die Rücklage, also 8.640 Euro pro Jahr für das ganze Haus bei zwölf Einheiten in dieser Größenordnung. Rechne durch, wie viele Jahre es dauert, bis der nächste große Posten gedeckt wäre.

Was das für Fix und Flip bedeutet

Bei einer Eigentumswohnung kaufst du die Gemeinschaft mit. Unsere Standardprüfung vor dem Ankauf besteht aus fünf Unterlagen: Teilungserklärung mit Nachträgen, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, aktuelle Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und der Stand der Erhaltungsrücklage. Dazu die Beschluss-Sammlung. In den Protokollen steht, was diskutiert wurde, aber noch nicht beschlossen ist. Genau dort liegen die Kosten, die dich nach dem Kauf treffen.

Praktisch relevant ist auch der Umfang deiner Sanierung. Grundrissveränderungen an tragenden Wänden, ein neuer Balkon, ein Wanddurchbruch zum Treppenhaus oder eine Außeneinheit für eine Wärmepumpe betreffen das Gemeinschaftseigentum und brauchen einen Beschluss. Das kostet Zeit, die du im Zeitplan einplanen musst, denn eine außerordentliche Versammlung bekommst du nicht in zwei Wochen. Wir kalkulieren deshalb bei Wohnungen grundsätzlich mit reiner Sondereigentums-Sanierung und behandeln alles am Gemeinschaftseigentum als separaten Punkt mit eigenem Termin.

Für die Altschulden gilt: Offene Hausgelder des Voreigentümers muss die Gemeinschaft bei ihm eintreiben, du haftest dafür in der Regel nicht. Eine Sonderumlage, die nach der Eigentumsumschreibung fällig wird, trifft aber dich. Regelt der Kaufvertrag das nicht ausdrücklich, zahlst du.

Häufige Fehler

• Protokolle nicht gelesen und eine geplante Fassadensanierung übersehen

• Erhaltungsrücklage nicht abgefragt, obwohl sie den Sanierungsstau sichtbar macht

• Fenstertausch im Budget gerechnet, obwohl Fenster Gemeinschaftseigentum sind

• Veräußerungsbeschränkung in der Teilungserklärung übersehen, der Verkauf verzögert sich um Wochen

• Sonderumlage im Kaufvertrag nicht geregelt, obwohl der Beschluss schon gefasst war

• Bauliche Veränderung ohne Beschluss ausgeführt, die Gemeinschaft verlangt Rückbau

Was du vor dem Kauf abfragst

Fordere die Unterlagen vor dem Notartermin an und nicht danach, und zwar beim Verwalter statt beim Makler. Frag konkret nach beschlossenen und geplanten Maßnahmen, nach dem Stand der Rücklage in Euro und nach laufenden Gerichtsverfahren der Gemeinschaft. Ein Verwalter, der diese Auskünfte schleppend gibt, ist selbst ein Hinweis auf den Zustand der Gemeinschaft.