Wohnungsübergaben 2021: Was du unbedingt machen solltest

Eine Wohnungsübergabe klingt erstmal unspektakulär, kann dich aber im schlimmsten Fall richtig Geld und Nerven kosten. In dieser Folge teilt Johannes seine sieben wichtigsten Tipps rund um die Übergabe einer Immobilie, ob beim Ankauf oder beim Verkauf. Wer sich hier keine Mühe macht, riskiert später unnötigen Streit und teure Überraschungen.

Warum die Wohnungsübergabe so wichtig ist

Egal ob du gerade dein erstes Fix-and-Flip-Objekt übernimmst oder eine renovierte Wohnung weitergibst: Die Übergabe ist ein Moment, bei dem viel schiefgehen kann. Menschen sagen nicht immer die Wahrheit, Mängel werden manchmal versteckt, und was mündlich besprochen wurde, zählt vor Gericht so gut wie nichts. Wer hier unvorbereitet reingeht, ärgert sich später. Die folgenden sieben Punkte helfen dir, die häufigsten Fehler zu vermeiden.

Tipp 1: Die Wohnung gründlich begehren und offensichtliche Mängel dokumentieren

Wenn Notartermin und Kaufpreiszahlung erledigt sind und du die Schlüssel in der Hand hast, ist der erste Schritt eine ruhige, gründliche Begehung des Objekts. Du musst kein Bausachverständiger sein, um offensichtliche Probleme zu erkennen. Achte vor allem auf:

• Feuchte oder nasse Stellen an Wänden und Decken
• Wasserflecken oder Verfärbungen, die auf Schimmel oder Leckagen hindeuten
• Beschädigte Böden, Fenster oder Türen
• Offensichtliche Schäden an Leitungen oder Installationen

Was auf den ersten Blick harmlos wirkt, kann im Nachgang teuer werden. Eine nasse Stelle in der Außenwand kann sich im Winter zum ernsthaften Feuchteschaden entwickeln. Deswegen: Augen auf bei der Übergabe, auch wenn du denkst, du hast schon alles beim Besichtigungstermin gesehen.

Tipp 2: Alles schriftlich festhalten

Dieser Grundsatz gilt in der gesamten Geschäftswelt, aber gerade beim Immobilienkauf wird er oft unterschätzt. Alles, was zwischen dir, dem Verkäufer und eventuell dem Makler besprochen wird, muss schriftlich festgehalten werden. Das gilt auch für scheinbare Kleinigkeiten.

Ein typisches Beispiel: Du vereinbarst mit dem Vorbesitzer, dass du vor der Kaufpreiszahlung schon Zutritt zum Objekt bekommst, um Handwerker einzuplanen oder Maße zu nehmen. Hast du das nur mündlich abgesprochen, bist du im Zweifelsfall schlecht dran. Eine kurze E-Mail mit dem Satz "Wie besprochen darf ich ab dem [Datum] das Objekt betreten" reicht schon aus. Wichtig ist, dass du eine schriftliche Bestätigung hast. So bist du auf der sicheren Seite, egal was später kommt.

Tipp 3: Inventar schriftlich erfassen und Wert realistisch einschätzen

Wenn du eine Wohnung kaufst, die noch möbliert oder mit Einrichtungsgegenständen bestückt ist, muss das Inventar zwingend schriftlich dokumentiert werden. Das gilt sowohl beim Kauf über einen Makler als auch beim Privatkauf. Ist ein Makler dabei, übernimmt er das in der Regel. Kaufst du privat, bist du selbst verantwortlich.

Erstelle eine Liste aller mitverkauften Gegenstände und schätze deren Wert realistisch ein. Hier gibt es einen steuerlich interessanten Aspekt: Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis abzüglich des Inventarwerts an. Das heißt, je höher der dokumentierte Inventarwert, desto geringer die Steuerlast. Natürlich muss das alles korrekt und nachvollziehbar bleiben, aber es lohnt sich, den Inventarwert sorgfältig und nicht zu niedrig anzusetzen.

Tipp 4: Das Übergabeprotokoll, der wichtigste Punkt überhaupt

Das Übergabeprotokoll ist für Johannes einer der zentralen Punkte bei jeder Wohnungsübergabe. Es ist kein bürokratischer Formalismus, sondern dein wichtigstes Dokument, wenn es später zum Streit kommt. Und Streit kann immer kommen, auch wenn die Übergabe harmonisch lief.

In das Übergabeprotokoll gehören mindestens folgende Punkte:

• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser zum genauen Übergabedatum
• Übergabedatum mit genauer Uhrzeit
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel: Briefkastenschlüssel, Hauptschlüssel, Nebenschlüssel, Kellerschlüssel usw.
• Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt
• Besondere Vereinbarungen oder bekannte Mängel

Was nicht im Protokoll steht, gilt nicht. Das klingt hart, ist aber die Realität. Wenn du in fünf oder zehn Jahren mit dem Käufer oder Verkäufer in einen Rechtsstreit gerätst und sagst "Das haben wir doch damals so besprochen", hilft dir das ohne Protokoll gar nichts. Sei beim Ausfüllen penibel. Vorlagen für Übergabeprotokolle findest du kostenlos im Internet.

Tipp 5: Fotos machen, von allem

Du bist sowieso immer mit dem Smartphone dabei, also nutze es. Fotografiere bei der Übergabe jeden Winkel, jede komisch aussehende Ecke, jedes lose Kabel, jeden Riss in der Wand. Fotos haben ein besseres Gedächtnis als du und sind im Streitfall oft das entscheidende Beweismittel.

Wichtig: Fotos ergänzen das schriftliche Protokoll, sie ersetzen es nicht. Aber gemeinsam bilden sie eine wasserdichte Dokumentation des Übergabezustands. Und das gilt sowohl beim Ankauf als auch beim Verkauf. Wer seine Wohnung nach einer Renovierung übergibt, will genauso wenig spätere Beschwerden über angebliche Vorschäden, die du verursacht haben sollst.

Tipp 6: Zählerstände fotografieren, nicht nur aufschreiben

Dieser Punkt knüpft direkt an Tipp 5 an. Die Zählerstände für Strom, Gas und Wasser müssen natürlich ins Protokoll, aber fotografiere sie zusätzlich immer ab. Ein handschriftlicher Zettel kann verloren gehen, brennen oder unleserlich werden. Ein Foto auf deinem Smartphone, in der Cloud gespeichert, bleibt dir dagegen erhalten.

Mach diese Fotos sowohl bei der Übernahme einer Wohnung als auch bei der späteren Weitergabe an einen neuen Besitzer oder Mieter. So hast du für beide Übergaben klare Belege und vermeidest Diskussionen darüber, wer welche Kosten für den Verbrauch trägt.

Tipp 7: Nicht kleinlich sein bei kleinen Beträgen

Das ist vielleicht der unerwartete Tipp in dieser Liste, aber er ist genauso wichtig wie die anderen. Wenn du eine Wohnung verkauft hast und der neue Besitzer meldet sich danach mit kleineren Beanstandungen, dann denk zweimal nach, bevor du auf stur schaltest.

Johannes bringt dafür konkrete Beispiele aus eigener Erfahrung:

• Eine Silikonfuge, die nicht ganz dicht ist
• Eine lose Türschwelle
• Ein fehlender Schlüssel
• Ein Rauchmelder, der nicht funktioniert

Wir reden hier von Kosten im Bereich von 50 bis 100 Euro. Wenn du eine Wohnung für viele zehntausend Euro oder mehr verkauft hast und dich dann wegen eines zweistelligen Betrags querstellst, beschädigst du die Beziehung zum Käufer massiv und unnötig. Gute Beziehungen in der Immobilienbranche sind Gold wert. Du weißt nie, wann du auf dieselbe Person wieder triffst oder ob du selbst mal Kulanz brauchst.

Johannes hatte selbst einen Fall, in dem er dem neuen Besitzer einer Wohnung eine Stromkostenrechnung von rund 15 Euro hätte weiterleiten können, weil bei der Abrechnung Fehler passiert waren. Seine Entscheidung: Er hat es einfach nicht getan. Wer gerade eine Immobilie für einen erheblichen Betrag übernommen hat, braucht keine Rechnung über 15 Euro. Das signalisiert Anstand und hinterlässt einen guten Eindruck.

Fazit: Vorbereitung spart Zeit, Geld und Ärger

Die Wohnungsübergabe ist kein unwichtiges Anhängsel des Immobilienkaufs oder -verkaufs. Sie ist ein eigenständiger Schritt, der gut vorbereitet sein will. Mit einem vollständigen Übergabeprotokoll, ausreichend Fotos, einer sauberen Inventarliste und dem richtigen Umgang mit dem Gegenüber schützt du dich rechtlich und pflegst gleichzeitig dein Netzwerk in der Immobilienbranche.

Die sieben Tipps im Überblick:

• Wohnung bei Übergabe gründlich begehen und Mängel notieren
• Alle Absprachen schriftlich festhalten
• Inventar dokumentieren und Wert realistisch erfassen
• Ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen
• Fotos von der gesamten Wohnung machen
• Zählerstände zusätzlich fotografieren
• Bei Kleinigkeiten großzügig bleiben und die Beziehung nicht wegen Centbeträgen ruinieren

Wer diese Punkte konsequent umsetzt, vermeidet die meisten typischen Fehler bei Wohnungsübergaben und ist auf der sicheren Seite, egal ob beim nächsten Ankauf oder Verkauf.