Wohnungsübergaben: Was du unbedingt machen solltest

Eine Wohnungsübergabe klingt nach Routine, kann aber bei Immobilieninvestoren für echten Ärger sorgen, wenn man ein paar entscheidende Dinge vergisst oder vernachlässigt. In diesem Video teilt Johannes sieben konkrete Tipps, die du beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie bei der Übergabe beachten solltest, damit du rechtlich auf der sicheren Seite bist und gute Beziehungen zu allen Beteiligten aufbaust.

Warum die Wohnungsübergabe so wichtig ist

Egal ob du eine Wohnung als Fix-and-Flip-Objekt kaufst oder als Kapitalanlage langfristig hältst: Die Übergabe ist ein entscheidender Moment. Hier wird der Zustand der Immobilie verbindlich festgehalten. Was zu diesem Zeitpunkt nicht dokumentiert wird, lässt sich später kaum noch nachweisen. Wer unvorbereitet in eine Übergabe geht, riskiert teure Überraschungen, rechtliche Auseinandersetzungen und kaputte Geschäftsbeziehungen. Die folgenden sieben Punkte helfen dir, diesen Schritt sauber abzuwickeln.

Tipp 1: Offensichtliche Mängel sofort prüfen

Sobald du die Schlüssel in der Hand hältst und der Notartermin abgeschlossen ist, gehst du die Wohnung einmal gründlich durch. Dabei musst du kein Fachmann sein. Es geht um die offensichtlichen Dinge: Gibt es feuchte Stellen an den Wänden? Zieht irgendwo Wasser rein oder hoch? Sind Schäden sichtbar, die vorher nicht besprochen wurden?

Solche Mängel können im Nachgang erhebliche Kosten verursachen. Feuchtigkeit etwa ist ein klassisches Beispiel, das sich unbehandelt zu einem teuren Sanierungsfall entwickelt. Schau also genau hin, bevor du die Übergabe als abgeschlossen betrachtest.

Tipp 2: Alles schriftlich festhalten

Das ist einer der wichtigsten Grundsätze in der Geschäftswelt und gilt genauso beim Immobilienkauf: Alles schriftlich. Wenn du mit dem Vorbesitzer oder dem Makler mündliche Absprachen triffst, zum Beispiel dass du das Objekt schon vor der Kaufpreiszahlung betreten darfst, dann lass dir das bestätigen. Eine kurze E-Mail reicht, in der du das Besprochene zusammenfasst.

Kleine Vereinbarungen, die im Eifer des Gefechts getroffen werden, können Jahre später plötzlich wieder relevant werden. Wenn es dann nichts Schriftliches gibt, hast du ein Problem. Deswegen gilt: Lieber einmal zu viel dokumentieren als einmal zu wenig.

Tipp 3: Inventar schriftlich auflisten und Wert schätzen

Wenn die Wohnung mit Inventar übergeben wird, also mit Möbeln oder anderen beweglichen Gegenständen, muss das ebenfalls schriftlich festgehalten werden. Das gilt unabhängig davon, ob das Inventar hochwertig ist oder nicht.

Mach eine Liste, halte die einzelnen Gegenstände fest und schätze den Wert. Dabei gibt es einen steuerlichen Aspekt, den du kennen solltest: Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis abzüglich des Inventarwerts an. Ein realistisch angesetzter, aber nicht zu niedrig geschätzter Inventarwert kann die Steuerlast also etwas reduzieren. Wenn ein Makler dabei ist, übernimmt er das in der Regel. Beim privaten Kauf liegt es bei dir.

Tipp 4: Übergabeprotokoll anfertigen

Das Übergabeprotokoll ist der zentrale Punkt bei jeder Wohnungsübergabe. Es ist essenziell wichtig und gilt für beide Seiten, egal ob du Käufer oder Verkäufer bist. In diesem Protokoll sollte mindestens stehen:

• Datum der Übergabe
• Aktuelle Zählerstände für Strom, Gas und Wasser
• Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel, zum Beispiel Briefkastenschlüssel, Hauptschlüssel, Nebenschlüssel, Kellerschlüssel
• Zustand der Wohnung mit allen festgestellten Mängeln
• Vereinbartes Inventar

Sei hier wirklich penibel. Was im Protokoll steht, gilt in zwei Jahren noch, in fünf Jahren und in zehn Jahren. Was nicht drin steht, gilt nicht. Kostenlose Vorlagen für Übergabeprotokolle findest du im Internet. Beide Parteien unterschreiben das Dokument, und dann ist es verbindlich.

Tipp 5: Fotos von der gesamten Wohnung machen

Ergänzend zum schriftlichen Protokoll machst du Fotos. Von jedem Raum, von jeder auffälligen Ecke, von losen Kabeln, von Rissen in der Wand, von allem, was irgendwie relevant sein könnte. Das kostet dich keine zehn Minuten und kann später Gold wert sein.

Wenn es in fünf oder zehn Jahren zu einem Streit kommt, ob ein Schaden schon bei der Übergabe vorhanden war oder nicht, dann sind Fotos mit Zeitstempel dein bestes Argument. Kein Mensch erinnert sich so präzise an den Zustand einer Wohnung, wie es ein Foto tut.

Tipp 6: Zählerstände fotografieren

Dieser Punkt schließt direkt an Tipp 5 an. Mach nicht nur allgemeine Fotos von der Wohnung, sondern fotografiere ausdrücklich die Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, alles was vorhanden ist. Sowohl beim Ankauf als auch beim späteren Verkauf oder der Weitervermietung.

Du kannst Zählerstände natürlich auf einen Zettel schreiben. Aber ein Zettel kann verbrennen, verloren gehen oder unleserlich werden. Ein Foto auf deinem Smartphone oder in der Cloud ist dagegen dauerhaft verfügbar und eindeutig. Diese Absicherung kostet dich buchstäblich ein paar Sekunden.

Tipp 7: Bei Kleinigkeiten nicht kleinlich sein

Der letzte Tipp ist weniger eine organisatorische Maßnahme, sondern ein Appell an deinen gesunden Menschenverstand. Nach einer Übergabe können Kleinigkeiten auftauchen: eine undichte Silikonfuge, eine lose Türschwelle, ein fehlender Schlüssel, ein Rauchmelder, der nicht funktioniert. Wir reden hier von Beträgen zwischen 50 und 150 Euro, keine Umbaumaßnahmen.

Wenn du in solchen Situationen stur auf deinem Übergabeprotokoll beharrst und sagst, alles sei ordnungsgemäß übergeben worden, gewinnst du vielleicht den Punkt, verlierst aber die Beziehung. Und Beziehungen sind im Immobiliengeschäft langfristig deutlich mehr wert als 100 Euro.

Johannes nennt dazu ein konkretes Beispiel aus seiner eigenen Praxis: Nach dem Verkauf einer Wohnung tauchte eine Stromrechnung von rund 15 Euro auf, die technisch gesehen an den neuen Besitzer hätte weitergegeben werden können. Er hat sie einfach selbst übernommen. Wer gerade eine Wohnung für einen fünf- oder sechsstelligen Betrag verkauft hat, der sollte nicht mit einem Fünfzehn-Euro-Posten anfangen. Das wirkt kleinlich, schadet dem Verhältnis und bringt dir nichts.

Großzügigkeit bei Kleinigkeiten zahlt sich aus. Wenn du irgendwann selbst auf Kulanz angewiesen bist, zum Beispiel weil später etwas Unvorhergesehenes auftaucht, hat die andere Seite gute Gründe, dir entgegenzukommen. Wer dagegen bei jeder Lappalie auf dem Buchstaben des Protokolls besteht, der bekommt diese Kulanz nicht.

Zusammenfassung: Diese sieben Punkte sichern deine Übergabe ab

Eine sauber dokumentierte Wohnungsübergabe schützt dich rechtlich und menschlich. Hier nochmal alle sieben Punkte auf einen Blick:

• Offensichtliche Mängel prüfen, bevor du die Übergabe abzeichnest
• Alle Absprachen schriftlich festhalten, auch per kurzer E-Mail
• Inventar auflisten und den Wert realistisch schätzen
• Übergabeprotokoll anfertigen mit Datum, Zählerständen, Schlüsseln und Mängeln
• Fotos von der gesamten Wohnung machen, auch von unauffälligen Stellen
• Zählerstände fotografieren, bei Ankauf und Verkauf
• Bei Kleinigkeiten großzügig bleiben und die Beziehung über den Cent stellen

Diese Punkte klingen teilweise selbstverständlich, werden in der Praxis aber regelmäßig vergessen oder vernachlässigt. Wenn du sie konsequent umsetzt, sparst du dir eine Menge Ärger, Zeit und im Zweifel auch Geld. Und das gilt ob du gerade erst anfängst oder schon mehrere Objekte hinter dir hast.