Worauf achten bei der Renovierung? Die häufigsten Fragen & Antworten.

In diesem Q&A beantwortet Johannes die häufigsten Fragen aus der Community rund um das Thema Renovierung und Fix and Flip. Es geht darum, was eine Sanierung wirklich kostet, wie du den richtigen Verkaufspreis kalkulierst, welche emotionalen Trigger Käufer wirklich bewegen und welche Bücher Johannes gerade empfiehlt.

Sanierung oder Renovierung: Was ist der Unterschied und was kostet es wirklich?

Eine der meistgestellten Fragen in der Community dreht sich um die Kosten einer Sanierung. Und hier ist gleich der erste wichtige Punkt: Johannes unterscheidet klar zwischen Sanierung und Renovierung, und dieser Unterschied ist im Fix-and-Flip-Geschäft entscheidend.

Eine Sanierung bedeutet, ein Objekt vollständig auf links zu drehen. Alles raus, alles neu. Das fängt laut Johannes bei 1.200 Euro pro Quadratmeter an und kann bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter gehen. Ab diesem oberen Bereich bewegt man sich preislich bereits in der Nähe eines Neubaus. Für das Fix-and-Flip-Modell ist das in den meisten Fällen wirtschaftlich nicht sinnvoll, weshalb Johannes Vollsanierungen grundsätzlich aus seinem Portfolio ausschließt.

Was er stattdessen macht: renovieren. Und zwar gründlich, aber kalkulierbar. Bei einer vollständigen Kernrenovierung, bei der Parkett verlegt wird, Putz neu aufgebracht wird, Rohre erneuert werden und die Elektrik komplett neu gemacht wird, liegt er mit seinem Team bei rund 600 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein konkreter Richtwert aus der Praxis, der zeigt, wie wichtig die Abgrenzung zwischen Sanierung und Renovierung für die Kalkulation ist.

Für Immobilieninvestoren, die mit Fix and Flip starten oder skalieren wollen, ist dieser Unterschied fundamental. Wer Objekte kauft, die eine Vollsanierung benötigen, kann kaum eine vernünftige Rendite erzielen, weil die Kosten die mögliche Gewinnmarge auffressen. Das ist kein Bauchgefühl, das ist schlichte Mathematik.

Wie kalkulierst du den richtigen Ankaufs- und Verkaufspreis?

Die zweite große Frage war: Wie entscheidest du, ob ein Angebotspreis gut ist, und wie ermittelst du den Zielverkaufspreis? Die Antwort von Johannes ist klar: Das ist keine emotionale Entscheidung, das ist eine nüchterne Rechnung rückwärts.

Der Prozess sieht so aus:

• Du kennst den potenziellen Verkaufspreis des fertig renovierten Objekts, basierend auf Vergleichswerten im Markt.
• Davon ziehst du alle anfallenden Kosten ab: Kaufpreis, Renovierungskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten und sonstige Projektkosten.
• Du planst eine Gewinnmarge von mindestens 20 Prozent ein.
• Was übrig bleibt, ist dein maximal vertretbarer Ankaufspreis.

Wenn nach dieser Rechnung noch ein positives Delta zwischen Einkauf und Verkauf übrig bleibt und die 20-Prozent-Marge gesichert ist, ist das Objekt interessant. Wenn nicht, dann nicht. So einfach ist das Prinzip, und so konsequent muss man es anwenden.

Johannes hat dafür früh eine eigene Excel-Kalkulation entwickelt, die er nach eigenen Angaben über die Jahre zu einem ausgereiften Tool weiterentwickelt hat. Diese ist kostenlos über die Videobeschreibung verfügbar. Alternativ empfiehlt er leverage.immo als weiteres kostenloses Kalkulationswerkzeug für Immobilieninvestoren.

Der entscheidende Denkansatz dabei: Du rechnest immer vom Verkaufspreis rückwärts zum Einkaufspreis, nicht umgekehrt. Wer zuerst kauft und dann hofft, dass der Markt den Preis schon hergibt, kalkuliert falsch.

Vermarktung und Vertrieb: Eigennutzer versus Kapitalanlage

Auch die Frage nach Vermarktung und Vertrieb wurde gestellt. Johannes arbeitet je nach Zielgruppe mit zwei unterschiedlichen Ansätzen.

Bei Objekten, die an Eigennutzer verkauft werden, übernimmt er die Vermarktung in der Regel selbst, zumindest im Allgäu. Das liegt daran, dass Eigennutzer emotional kaufen. Die Kaufentscheidung basiert auf Gefühlen, auf dem Erlebnis beim Besichtigen, auf dem Vorstellen des eigenen Lebens in diesen vier Wänden. Das lässt sich nur schwer delegieren, wenn man nicht sicher ist, dass der Makler oder Projektleiter das genauso versteht und transportiert.

Bei Kapitalanlagen, also Objekten, die renoviert und vermietet an Investoren verkauft werden, läuft das anders. Diese werden über spezialisierte Vertriebspartner verkauft, die bereits eine vorqualifizierte Kundenbasis mitbringen. Kapitalanleger kaufen nicht emotional, sondern anhand von Zahlen und Standortkriterien. Der Vertrieb erhält dafür eine Provision, was funktioniert, weil er die richtigen Kontakte und die passenden Investoren bereits kennt.

Die drei emotionalen Trigger beim Immobilienverkauf

Wie bringt man Interessenten dazu, sich emotional für eine Immobilie zu entscheiden? Diese Frage ist besonders für alle relevant, die Objekte an Eigennutzer verkaufen.

Johannes nennt drei konkrete Bereiche, die darüber entscheiden, ob jemand kauft oder nicht:

• Bad: Der erste Eindruck im Badezimmer ist entscheidend. Kann sich der Käufer vorstellen, hier morgens zu duschen, sich die Haare zu machen, in den Spiegel zu schauen? Wenn ja, ist das ein starkes emotionales Signal.
• Boden: Der Boden zieht sich durch die gesamte Wohnung und prägt den Gesamteindruck massiv. Ein schöner, hochwertiger Bodenbelag hebt das gesamte Niveau wahrgenommener Qualität.
• Küche: Hier geht es weniger um die Küche als Möbelstück, sondern um die Raumaufteilung und Vorstellungskraft. Kann man sich vorstellen, hier zu kochen, Frühstück zu machen, den Alltag zu leben?

Das Entscheidende: Diese drei Bereiche müssen überzeugen, ohne dass sie im Verhältnis zu den Gesamtkosten des Projekts unverhältnismäßig teuer werden. Johannes baut etwas Schönes, das der Markt in dieser Form selten sieht, aber er tut das mit Bedacht und innerhalb seiner Kostenkalkulation. Das ist der Kern des Fix-and-Flip-Ansatzes: attraktives Produkt, das emotional zieht, aber profitabel bleibt.

Lage, Balkon und das allgemeine Erscheinungsbild des Hauses werden natürlich ebenfalls geprüft, aber das passiert schon beim Ankauf. Im Innenraum selbst fallen die drei genannten Punkte am stärksten ins Gewicht.

Buchempfehlungen für Immobilieninvestoren und Unternehmer

Am Ende des Q&A wurde noch nach Buchempfehlungen gefragt. Johannes bezeichnet sich nicht als leidenschaftlichen Bücherwurm, nennt aber einige Titel, die er aus gutem Grund empfiehlt.

• Deal von Dr. Jack Nasher: Ein Buch über Verhandlungsführung, das weit über das klassische Handeln um Preise hinausgeht. Es geht darum, wie man sich als Mensch in Gesprächen positioniert, wie gute Verhandlungen entstehen und was dabei gesagt und nicht gesagt wird. Für Immobilieninvestoren, die regelmäßig mit Verkäufern, Maklern und Handwerkern verhandeln, ein sehr praxisrelevantes Buch.
• Total Recall von Arnold Schwarzenegger: Die Autobiografie von Schwarzenegger ist laut Johannes deutlich interessanter, als viele vermuten. Was kaum bekannt ist: Schwarzenegger war bereits mit 21 Jahren Millionär, unter anderem durch Immobilieninvestitionen. Für Investoren und Unternehmer ist besonders der erste Teil des Buches lesenswert, der politische Abschnitt wird nach eigener Aussage etwas zäh.
• Rich Dad Poor Dad von Robert Kiyosaki: Der Klassiker unter den Finanzbüchern. Johannes nennt es als absolutes Standardwerk, das nach wie vor seinen Platz hat, auch wenn es in der Immobilien-Community fast jeder kennt.

Neben diesen Büchern liest Johannes nach eigenen Angaben regelmäßig Wirtschaftspläne und Protokolle von Wohnungseigentümergemeinschaften. Das klingt trocken, ist aber für jeden Fix-and-Flip-Investor essenziell. Wer weiß, was in einem WEG-Protokoll steht, erkennt frühzeitig versteckte Kosten, geplante Sonderumlagen oder bauliche Probleme im Gemeinschaftseigentum, die den Projekterfolg gefährden können. Mit über 600 geprüften Deals hat das Team ein entsprechendes Gespür dafür entwickelt.

Was du aus diesem Q&A mitnehmen kannst

Dieses Q&A zeigt, dass erfolgreiche Immobilieninvestitionen im Fix-and-Flip-Bereich auf wenigen, aber klar durchgezogenen Prinzipien beruhen. Renovierung statt Sanierung, rückwärts kalkulieren statt vorwärts hoffen, emotional verkaufen was zählt und nüchtern einkaufen was Sinn ergibt. Wer diese Grundsätze verinnerlicht, hat einen echten Vorteil gegenüber dem Durchschnittsinvestor im deutschen Immobilienmarkt.

Die konkreten Kostenwerte von 600 Euro pro Quadratmeter für eine Kernrenovierung und ab 1.200 Euro für eine echte Sanierung sind Richtwerte, die als Orientierung in der eigenen Kalkulation dienen können, aber immer an die jeweilige Region und den aktuellen Markt angepasst werden müssen.