Worauf achten bei der Renovierung? Die häufigsten Fragen & Antworten.

In diesem Q&A beantwortet Johannes die häufigsten Fragen aus der Community rund um das Thema Renovierung und Fix and Flip. Es geht darum, was eine Sanierung wirklich kostet, wie du den richtigen Verkaufspreis kalkulierst, welche emotionalen Faktoren Käufer wirklich bewegen und welche Bücher Johannes aktuell empfiehlt.

Vermarktung und Vertrieb: Eigennutzer oder Kapitalanleger?

Die Art, wie eine Immobilie vermarktet wird, hängt direkt davon ab, wer der Zielkäufer ist. Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Konstrukte, die sich sowohl im Prozess als auch im Vertriebskanal voneinander unterscheiden.

Beim Eigennutzer handelt es sich um eine emotionale Kaufentscheidung. Dieser Käufertyp möchte sich in der Immobilie vorstellen können, er kauft mit dem Bauch. Deshalb übernimmt Johannes diesen Vertrieb im Allgäu selbst. In anderen Regionen, in denen Flipper Immo bereits Projektleiter vor Ort hat, übernimmt der Projektleiter diese Aufgabe. Gelegentlich wird auch ein Makler eingeschaltet, wenn das für das jeweilige Objekt und die Region sinnvoller ist.

Anders sieht es bei Kapitalanlagen aus. Wohnungen, die für die Vermietung renoviert werden, landen in der Regel bei einem spezialisierten Vertrieb. Dieser Vertrieb hat bereits einen festen Kundenstamm aus Investoren, die gezielt nach renditestarken Objekten an bestimmten Standorten suchen. Entscheidend sind hier Zahlen, Renditekennziffern und der Standort, nicht das emotionale Erlebnis vor Ort. Der Vertrieb bekommt dafür eine Provision, was vollkommen in Ordnung ist, weil er den Zugang zu den passenden Käufern mitbringt.

Was kostet eine Renovierung wirklich?

Das ist eine der meistgestellten Fragen, wenn es um Fix and Flip geht, und gleichzeitig eine, bei der viele Einsteiger falsche Vorstellungen haben. Wichtig ist hier zunächst die Unterscheidung zwischen Renovierung und Sanierung.

Eine Sanierung bedeutet, dass ein Gebäude oder eine Wohnung von Grund auf neu gemacht wird. Alles wird auf links gedreht, der komplette Kern wird erneuert. Das beginnt laut Johannes bei 1.200 Euro pro Quadratmeter und kann bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter gehen. Ab dieser Preisklasse nähert man sich bereits Neubaukosten. Für das Fix-and-Flip-Modell ist das aus wirtschaftlicher Sicht in der Regel nicht darstellbar, weil die Kosten den möglichen Verkaufsgewinn auffressen.

Johannes renoviert deshalb konsequent, saniert aber nicht. Der Unterschied mag auf den ersten Blick klein klingen, ist für die Kalkulation aber entscheidend. Bei einer Kernrenovierung, bei der Parkett verlegt wird, die Wände neu verputzt werden, Rohre und Elektrik erneuert werden, also wirklich von oben bis unten durchgearbeitet wird, liegt man nach seiner Erfahrung bei rund 600 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein gut kalkulierbarer Wert, der ausreichend Spielraum für eine attraktive Marge lässt.

• Sanierung (kompletter Kernumbau): ab 1.200 Euro/m² bis ca. 2.000 Euro/m²
• Kernrenovierung (Parkett, Putz, Rohre, Elektrik): ca. 600 Euro/m²
• Sanierungen werden bei Flipper Immo grundsätzlich nicht angegangen

Wer im Fix and Flip unterwegs ist, muss lernen, Objekte zu identifizieren, die eine Renovierung brauchen, aber keine Sanierung. Das klingt einfach, erfordert aber Erfahrung und ein gutes Auge beim Ankauf.

Wie kalkulierst du Ankaufspreis und Verkaufspreis?

Diese Frage ist das Herzstück jedes Fix-and-Flip-Projekts. Die Antwort ist klarer, als viele denken: kein Bauchgefühl, sondern eine nüchterne Rückwärtskalkulation.

Das Bauchgefühl spielt beim ersten Besuch eines Objekts eine Rolle, zum Beispiel wenn man spürt, ob die Lage stimmt oder ob das Haus grundsätzlich Potenzial hat. Für die eigentliche Kalkulation hat es nichts verloren. Der Prozess läuft immer gleich ab:

• Schritt 1: Potenziellen Verkaufspreis anhand von Vergleichswerten am Markt ermitteln
• Schritt 2: Alle entstehenden Kosten abziehen, also Kaufpreis, Renovierungskosten, Nebenkosten, Finanzierungskosten, Vertriebskosten
• Schritt 3: Eine Mindestmarge von 20 Prozent einkalkulieren
• Schritt 4: Prüfen, ob zwischen Ankauf und Verkauf nach Abzug aller Posten noch ausreichend Delta bleibt

Bleibt kein attraktiver Spielraum übrig, lässt man das Objekt liegen. Das ist keine Niederlage, sondern Disziplin. Wer im Immobilieninvestment langfristig erfolgreich sein will, lernt, Nein zu sagen, wenn die Zahlen es verlangen.

Johannes hat sich dafür früh eine eigene Excel-Tabelle gebaut, die mittlerweile zu einem ausgereiften Kalkulationstool geworden ist. Diese Tabelle ist kostenlos über die Videobeschreibung abrufbar. Wer ein browserbasiertes Tool bevorzugt, kann alternativ leverage.immo nutzen, das ebenfalls kostenlos ist und ähnliche Funktionalität bietet.

Die drei emotionalen Trigger beim Verkauf an Eigennutzer

Wer eine Immobilie an einen Eigennutzer verkauft, verkauft nicht Quadratmeter oder Energieeffizienz. Er verkauft ein Lebensgefühl. Die Kaufentscheidung ist in den meisten Fällen emotional, und genau das lässt sich gezielt beeinflussen, ohne astronomisch viel mehr Geld in die Renovierung zu stecken.

Bei Flipper Immo wird deshalb konsequent auf drei Kernbereiche gesetzt, die den ersten Eindruck einer Wohnung prägen:

• Bad: Das Badezimmer ist der emotionalste Raum in einer Wohnung. Hier stellt sich der potenzielle Käufer vor, morgens in den Spiegel zu schauen, zu duschen, seinen Tag zu beginnen. Ein schönes, modernes Bad erzeugt sofort ein positives Bild.
• Boden: Der Boden zieht sich durch die gesamte Wohnung und ist das erste, was man wahrnimmt, wenn man einen Raum betritt. Hochwertiger Parkettboden oder ein ansprechender Belag hebt die gesamte Atmosphäre.
• Küche: Auch wenn Flipper Immo oft keine Küche einbaut, spielt der Küchenbereich als Raumkonzept eine große Rolle. Entscheidend ist, ob die Raumaufteilung sinnvoll ist, ob man sich vorstellen kann, dort zu kochen und zu frühstücken.

Diese drei Punkte, Bad, Boden, Küche, kosten bei gezieltem Einsatz kein unverhältnismäßig hohes Budget, erzeugen aber genau das Gefühl, das Menschen dazu bringt, eine Entscheidung zu treffen. Lage, Balkon und das Haus als Gesamtpaket werden natürlich bereits beim Ankauf geprüft. Wer ein gut gelegenes Objekt kauft und dann diese drei Bereiche überzeugend gestaltet, hat sehr gute Chancen auf einen schnellen und preislich starken Verkauf.

Buchempfehlungen aus der Praxis

Auch die Frage nach Buchempfehlungen kam aus der Community. Johannes bezeichnet sich selbst nicht als begeisterten Vielleser, hat aber einige Titel, die er aus gutem Grund empfiehlt.

Aktuell liest er "Flusenflug" von Peter Maria Löf, ein Buch, das er kurz vor Ende hat und das ihn offensichtlich angesprochen hat.

Eine klare Empfehlung gibt er für "Deal" von Dr. Jack Nasher. Das Buch dreht sich um Verhandlungsführung, aber nicht im Sinne von klassischen Verhandlungstricks oder dem Runterhandeln von Preisen. Es geht darum, wie man sich als Person in Gesprächen positioniert, wie gute Verhandlungen entstehen und was dabei tatsächlich kommuniziert wird. Für jeden, der im Immobilienbereich aktiv Objekte ankauft und verkauft, ist das eine wertvolle Lektüre.

Als dritte Empfehlung nennt er "Total Recall", die Biografie von Arnold Schwarzenegger. Was viele nicht wissen: Schwarzenegger war bereits mit etwa 21 Jahren Millionär, und zwar durch Immobilieninvestments. Das Buch gibt Einblick in eine unternehmerische Denkweise, die weit über Bodybuilding und Hollywood hinausgeht. Gegen Ende wird es etwas zäh, weil es sehr politisch wird, aber die erste Hälfte ist nach Johannes' Einschätzung sehr lesenswert.

"Rich Dad Poor Dad" von Robert Kiyosaki nennt er ebenfalls kurz als absoluten Klassiker, den wohl jeder kennt, der sich ernsthaft mit Kapitalanlage und finanzielle Freiheit beschäftigt.

Was er außerdem täglich liest und was für ihn genauso zur Weiterbildung gehört wie Bücher: Wirtschaftspläne und Protokolle von Wohnungseigentümergemeinschaften. Wer Objekte im Bestand einer WEG kauft, muss diese Dokumente lesen können und verstehen. Bei mittlerweile über 600 geprüften Deals ist das kein Randthema, sondern tägliches Handwerk.

Fazit: Klare Prozesse statt Bauchgefühl

Was dieses Q&A deutlich macht: Erfolgreiches Fix and Flip basiert nicht auf Glück oder Bauchgefühl, sondern auf klar definierten Prozessen. Du weißt, was eine Renovierung kostet. Du rechnest rückwärts von einem realistischen Verkaufspreis. Du setzt gezielt auf die drei emotionalen Kauftrigger Bad, Boden und Küche. Und du verkaufst je nach Zielgruppe über den richtigen Kanal.

Wer diese Grundlagen verinnerlicht hat, ist in der Lage, Objekte schnell und nüchtern zu bewerten, ohne sich von schlechten Deals mitreißen zu lassen. Das ist die Basis, auf der Flipper Immo arbeitet, und genau das erklärt, warum der Ansatz skalierbar ist.