ZDF-Doku über Berlin: zu links gedacht? Meine Reaktion

Eine ZDF-Dokumentation über den angespannten Berliner Wohnungsmarkt, Touristifizierung, Airbnb und möbliertes Vermieten als Umgehung der Mietpreisbremse: Johannes hat das Video zum ersten Mal live geschaut und gibt seine ehrliche Einschätzung dazu. In diesem Reaktionsvideo beleuchtet er beide Seiten der Debatte, ordnet die dargestellten Fakten ein und zieht Parallelen zu eigenen Erfahrungen als Immobilieninvestor.

Worum geht es in der ZDF-Doku?

Die Dokumentation des ZDF widmet sich einem Thema, das im deutschen Immobilienmarkt seit Jahren hitzig diskutiert wird: der sogenannten Touristifizierung von Wohnraum. Im Fokus steht vor allem Berlin, eine der am stärksten angespannten Mietstädte in Deutschland. Die Doku zeigt Mieter, die sich über den wachsenden Anteil von Ferienwohnungen und möblierten Kurzzeitvermietungen in ihren Häusern beklagen, und stellt gleichzeitig die Frage, ob und wie der Staat diesem Trend entgegenwirken kann.

Johannes schaut das Video unvorbereitet, sein Mitarbeiter Dave hat es ausgesucht. Das macht das Reaktionsformat besonders interessant, weil seine Kommentare ungefiltert und direkt sind, ohne vorher eine bestimmte Meinung vorzubereiten.

Berlin: Ein Wohnungsmarkt an der Belastungsgrenze

Dass Berlin einen der angespanntesten Wohnungsmärkte Deutschlands hat, ist keine neue Erkenntnis. Johannes bestätigt das aus eigener Erfahrung: Sein Mitstreiter Fabian hat bereits in Pankow, einem Berliner Stadtteil, geflippt und renoviert. Die Situation vor Ort kennen sie also aus erster Hand.

In der Doku wird ein konkretes Beispiel gezeigt: In einem Haus im Prenzlauer Berg sind von 36 Wohneinheiten nur noch sechs regulär bewohnt. Der Rest wird entweder möbliert oder als Ferienwohnung vermietet. Verbliebene Mieter berichten von sozialer Verwahrlosung im Haus, anonym zugänglichen Schlüsselkästen im Flur und der wechselnden Wäsche von Feriengästen im Treppenhaus. Das Gemeinschaftsgefühl in einem solchen Gebäude löst sich naturgemäß auf, wenn der Großteil der Bewohner alle paar Nächte wechselt.

Johannes kommentiert das nüchtern: Berlin ist so angespannt, dass man ohne Verbindungen oder Glück auf dem normalen Mietmarkt kaum noch eine Wohnung bekommt.

Möbliertes Vermieten als Umgehung der Mietpreisbremse

Ein zentrales Thema der Dokumentation, das Johannes besonders interessiert, ist die rechtliche Grauzone rund um möbliertes Vermieten. Die Mietpreisbremse, die in Berlin seit Jahren gilt, soll verhindern, dass Mieten bei Neuvermietungen zu stark steigen. Doch es gibt eine entscheidende Lücke: Möblierte Wohnungen fallen nicht unter die Mietpreisbremse.

Das führt dazu, dass Vermieter ihre Wohnungen möblieren, um Marktmieten verlangen zu können, die weit über dem gedeckelten Niveau liegen. Wenn eine Wohnung aufgrund der Regulierung nur 1.500 Euro Kaltmiete erzielen darf, der Markt aber eigentlich 2.500 Euro hergeben würde, suchen erfinderische Vermieter nach Wegen, die Differenz auszugleichen. Johannes nennt ein Beispiel, das er aus dem Berliner Markt kennt: Kellerabteile wurden für 1.000 Euro pro Monat separat vermietet, nicht als Wohnraum, sondern als Zusatzleistung, um die Gesamtmiete auf das gewünschte Niveau zu bringen.

Das ist natürlich keine Lösung des Problems, sondern ein Symptom davon. Wenn Regulierung Marktmechanismen ignoriert, entstehen Umgehungsstrategien. Das ist eine Grundregel, die im Immobilienmarkt immer wieder greift.

Ferienwohnungen in Berlin: Lizenzpflicht und fehlende Kontrolle

Seit 2018 werden in Berlin Registriernummern für die kurzfristige Vermietung vergeben. Bisher wurden laut Doku nur rund 5.000 solcher Nummern vergeben. Wie viele Wohnungen tatsächlich ohne Registrierung als Ferienwohnung genutzt werden, weiß selbst der zuständige Stadtrat nicht. Das Zweckentfremdungsgesetz, das seit zehn Jahren gilt und die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen eigentlich unterbinden soll, wird in der Doku als zahnloser Tiger bezeichnet.

In 10 Jahren wurden Bußgelder in Höhe von insgesamt 11 Millionen Euro verhängt und immerhin 8.100 Wohnungen konnten dem regulären Mietmarkt wieder zugeführt werden. Das klingt nach einer Zahl, ist angesichts von rund 2 Millionen Wohnungen in Berlin aber überschaubar.

Johannes wirft dabei einen wichtigen Punkt auf: Die Bezirksämter sind massiv überlastet. Das zeigt sich auch am Beispiel einer Berlinerin, die eine Registriernummer für die Kurzzeitvermietung eines Zimmers in ihrer eigenen Wohnung beantragt hat. Sechs Wochen lang keine Antwort vom Amt. Die Europameisterschaft 2024, für die sie Gäste aufnehmen wollte, war längst vorbei, als sie endlich ihre Registriernummer nach einem persönlichen Besuch beim Bezirksamt erhielt. Das ist bürokratischer Alltag in Deutschland.

Gleichzeitig macht Johannes deutlich: Ein öffentlich einsehbares Mietenkataster, das Miethöhe, Eigentümer und Nutzungsart dokumentiert, ist in Deutschland aus Datenschutzgründen kaum vorstellbar. Ein anderes Land würde so etwas vielleicht leichter umsetzen.

Das Problem ist nicht nur in Berlin: Touristische Regionen unter Druck

Die Doku verlässt Berlin und wirft einen Blick auf die bayerischen Alpen, konkret auf Garmisch-Partenkirchen und Murnau. Auch dort ist der Wohnungsmarkt für Einheimische und Arbeitnehmer kaum noch erschwinglich.

Johannes kennt das aus eigener Erfahrung: Er kommt selbst aus dem Allgäu und kennt Städte wie Füssen, Immenstadt und Sonthofen. Auch dort sind Umwidmungen zu Ferienwohnungen in einigen Bereichen bereits auf Stadtebene verboten. Einzelne Wohnungseigentümergemeinschaften haben zusätzlich eigene Regeln eingeführt, um weitere Ferienwohnungen im Gebäude zu verhindern.

Ein konkretes Beispiel aus der Doku: Ein Servicemitarbeiter in einem Fünfsterne-Hotel in Murnau zahlt 300 Euro pro Monat für ein winziges Zimmer, weil er sich die günstigste gefundene Wohnung mit anderthalb Zimmern für 1.200 Euro Warmmiete nicht leisten kann. Das wäre mehr als die Hälfte seines Nettogehalts.

Für die Bürgermeisterin von Garmisch-Partenkirchen ist die Situation rechtlich festgefahren: Ferienwohnungen dürfen nur in reinen Wohngebieten verboten werden, solche Gebiete gibt es in der Gemeinde kaum noch. Bei Neubauten gilt immerhin die Regelung, dass nur noch die Hälfte der Wohnfläche als Ferienwohnung genutzt werden darf.

Auch Arbeitgeber in der Region reagieren auf die Wohnungsnot mit eigenen Lösungen. Johannes berichtet, dass er selbst Wohnungen an Mitarbeiter von Krankenhäusern und Kliniken verkauft hat, weil diese auf dem freien Mietmarkt keine geeignete Unterkunft mehr finden. Betriebswohnungen werden in diesen Regionen nicht als Wohlfühlangebot verstanden, sondern als Voraussetzung dafür, qualifiziertes Personal überhaupt anstellen zu können.

Wie Johannes die Debatte einordnet

Johannes ist kein Ideologe, das macht er im Video deutlich. Er versucht, beide Seiten zu verstehen. Die Mieter, die Verdrängung erleben, haben legitime Interessen. Gleichzeitig hat die Vermieterin in Garmisch, die ihre Ferienwohnungen seit 20 Jahren betreibt und damit ihre Einnahmen sichert, ebenfalls einen nachvollziehbaren Standpunkt. Warum soll sie auf ein Drittel ihrer Einnahmen verzichten, nur weil sich das politische Klima verändert hat?

Der Airbnb-Gast aus Österreich, der in Berlin für vier Nächte 400 Euro zahlt und betont, ein ruhiger Bewohner zu sein, steht exemplarisch für viele kurzfristige Mieter: Sie wissen um das Problem, handeln aber im eigenen Interesse, weil es die günstigste Alternative ist.

Was Johannes klar kritisiert: Der Staat hat durch Eingriffe wie die Mietpreisbremse Fehlanreize geschaffen, die das eigentliche Problem verschärft haben. Vermieter wurden durch Regulierung kreativ, nicht kooperativ. Und die Bezirksämter, die kontrollieren sollen, sind hoffnungslos überlastet.

Ein weiterer Aspekt, den er anspricht: Länder und Bezirke lassen teils eigene Wohnungen im Bestand leer stehen, während sie gleichzeitig private Vermieter für Wohnungsknappheit verantwortlich machen. Wer Lösungen fordert, muss bei sich selbst anfangen.

Was bedeutet das für Immobilieninvestoren?

Für alle, die in Immobilien investieren, ob als Kapitalanleger, Fix-and-Flip-Investor oder Vermieter, liefert diese Debatte wichtige Hinweise:

• Regulierung schafft Ausweichstrategien: Mietpreisbremse und Zweckentfremdungsgesetze verändern den Markt, lösen das Grundproblem aber nicht. Wer investiert, muss wissen, welche Regeln in welchem Markt gelten und wie sie sich auf die Rendite auswirken.
• Möbliertes Vermieten bleibt ein Thema: Solange es rechtlich zulässig ist und wirtschaftliche Vorteile bietet, werden Vermieter diesen Weg nutzen. Die politische Debatte darum wird lauter werden.
• Touristisch geprägte Regionen unter Beobachtung: Garmisch, das Allgäu, Berlin-Mitte: In beliebten Lagen steigt der Druck auf lokale Regulierung. Wer dort investiert, sollte die Rechtslage genau kennen und Veränderungen im Blick behalten.
• Bürokratie kostet Zeit und Geld: Wer auf Genehmigungen wartet, verliert wie die Berlinerin in der Doku wertvolle Zeit. Schnelles Handeln setzt voraus, dass alle Unterlagen von Anfang an vollständig sind.
• Betriebswohnungen als Nische: Gerade in strukturschwachen oder touristisch überlasteten Regionen gibt es echten Bedarf von Arbeitgebern, Wohnraum für ihre Mitarbeiter zu sichern. Das kann eine interessante Käufergruppe sein.

Die Debatte über Wohnraumknappheit, Touristifizierung und Regulierung wird nicht verschwinden. Als Investor tust du gut daran, sie sachlich zu verfolgen und dich nicht von emotionalen Lagerkämpfen leiten zu lassen. Beide Seiten haben Argumente. Am Ende entscheidet der lokale Markt, was funktioniert und was nicht.

Wie siehst du das? Bist du selbst Vermieter in Berlin oder einer anderen stark regulierten Stadt? Nutzt du Airbnb oder Kurzzeitvermietung als Teil deiner Investitionsstrategie? Schreib es in die Kommentare unter dem Video.