ZDF-Doku über Berlin: zu links gedacht? Meine Reaktion

Eine ZDF-Dokumentation über den Berliner Wohnungsmarkt, Airbnb, möblierte Vermietung und Tourismus-Hotspots wie Garmisch-Partenkirchen hat Johannes zum Anlass genommen, live zu reagieren und seinen eigenen Blick auf die Lage einzubringen. Das Video ist keine politische Meinungsmache, sondern eine ehrliche Auseinandersetzung mit einem Markt, der für Vermieter, Mieter und Kommunen gleichermaßen zur Herausforderung geworden ist. Hier findest du die wichtigsten Punkte aus der Reaktion, aufbereitet mit dem Kontext, den du als Immobilieninvestor oder Vermieter brauchst.

Berliner Wohnungsmarkt: angespannter geht es kaum

Berlin ist seit Jahren ein Extremfall auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Der Druck auf den Mietmarkt ist so hoch, dass Johannes im Video schon fast scherzhaft anmerkt, man komme ohne Vitamin B kaum noch an eine normale Mietwohnung. Das ist natürlich überspitzt, trifft aber eine echte Wahrnehmung vieler Suchender in der Hauptstadt.

Was die ZDF-Doku zeigt, ist bekannt, aber gut zusammengefasst: In bestimmten Berliner Kiezen wie dem Prenzlauer Berg sind ganze Häuser faktisch aus dem regulären Mietmarkt verschwunden. In einem konkreten Beispiel aus der Dokumentation sind von 36 Wohneinheiten eines Hauses im Prenzlauer Berg noch gerade einmal sechs regulär bewohnt. Der Rest wird möbliert oder über Plattformen wie Airbnb angeboten.

Was das für das soziale Gefüge eines Hauses bedeutet, ist nicht schwer vorstellbar. Wechselnde Gäste, Schlüsselkästen im Treppenhaus, Wäscheservice-Abholungen auf dem Flur, keine gewachsene Nachbarschaft. Das beschreiben die verbliebenen Mieterinnen im Film als soziale Verwahrlosung, was ein hartes Wort ist, aber deutlich macht, wie weit sich die Situation von einem normalen Wohnumfeld entfernt hat.

Möblierte Vermietung als Reaktion auf Regulierung

Warum vermieten so viele Eigentümer möbliert? Die Antwort ist einfach: weil möblierte Wohnungen nicht unter die Mietpreisbremse fallen. Das ist keine Verschwörung, sondern geltendes Recht. Wer seine Wohnung mit Möbeln ausstattet und entsprechend vermietet, kann Preise ansetzen, die auf dem freien Markt erzielbar sind.

Johannes erklärt das im Video sehr nüchtern: Wenn eine Wohnung aufgrund der Mietpreisbremse nur 1.500 Euro Kaltmiete erzielen darf, der Markt aber tatsächlich 2.500 Euro hergeben würde, dann suchen Vermieter nach Wegen, diese Differenz auszugleichen. Ein bekanntes Beispiel aus der Praxis, das Johannes erwähnt: Kellerabteile wurden für 1.000 Euro monatlich separat vermietet, nicht als Wohnraum, sondern als Lagerfläche, um auf die marktübliche Gesamtmiete zu kommen.

Das ist aus Vermietersicht rational, aus Mietersicht frustrierend und aus politischer Sicht ein deutliches Zeichen, dass Mietpreisregulierung ohne konsequente Kontrolle ihre Ziele verfehlt. Regulierung ohne Vollzug erzeugt Kreativität auf der Vermieterseite, nicht weniger.

Airbnb und Kurzzeitvermietung: Lizenzpflicht, aber kaum Kontrolle

In Berlin ist die gewerbliche Kurzzeitvermietung grundsätzlich genehmigungspflichtig. Seit 2018 wurden nur etwa 5.000 Registriernummern vergeben. Wie viele Wohnungen ohne diese Nummer auf Plattformen angeboten werden, weiß laut der Doku nicht einmal der zuständige Stadtrat. Das Zweckentfremdungsverbot existiert seit über zehn Jahren, gilt aber laut dem Stadtrat selbst als "zahnloser Tiger". Die kleinen Anbieter werden erwischt, die großen nicht.

Gleichzeitig gibt es auch die andere Seite: Eine Berlinerin, die 25 Jahre in New York gelebt hat, wollte ihr Extrazimmer zur Fußball-Europameisterschaft 2024 legal vermieten. Sie beantragte die Registriernummer, reichte alle Unterlagen ein und bekam sechs Wochen lang keine Antwort. Die EM war vorbei, bevor ihr Antrag bearbeitet wurde. Erst nach einem persönlichen Besuch mit Papierunterlagen beim Bezirksamt klappte es. Die Lust auf Vermietung war da schon weg.

Das ist das Grundproblem vieler gut gemeinter Regulierungen in Deutschland: Sie treffen die, die es richtig machen wollen, und lassen die, die es ignorieren, in Ruhe. Berlins Bezirksämter sind chronisch überlastet, das gibt auch die zuständige Stadträtin zu.

Was der Staat selbst verwaltet, steht manchmal leer

Johannes macht im Video einen Punkt, der in der politischen Debatte oft untergeht: Länder und Kommunen haben selbst Wohnungen im Bestand, die leer stehen. Wer also fordert, dass private Vermieter ihren Wohnraum dem Markt zur Verfügung stellen, sollte zuerst prüfen, ob die öffentliche Hand das selbst vorlebt.

Das ist keine parteipolitische Aussage, sondern ein sachlicher Hinweis auf eine Doppelmoral, die in der Wohnungspolitik häufig vorkommt. 11 Millionen Euro Bußgelder wurden in zehn Jahren für zweckentfremdeten Wohnraum verhängt, und 8.100 Wohnungen konnten dem Mietmarkt wieder zugeführt werden. Das klingt nach Erfolg, ist aber im Verhältnis zu Berlins Gesamtbestand von rund 2 Millionen Wohnungen ein sehr überschaubares Ergebnis.

Das Allgäu und Garmisch: Tourismus als Fluch für Einheimische

Die Doku macht dann einen Schwenk in die bayerischen Alpen, konkret nach Garmisch-Partenkirchen und in die Gemeinde Murnau. Johannes kennt diese Gegend gut, er kommt selbst aus dem Allgäu. Städte wie Immenstadt, Sonthofen und Füssen haben ähnliche Muster: Ferienwohnungen dominieren die Innenstädte, Einheimische und Arbeitnehmer finden keinen bezahlbaren Wohnraum mehr.

Ein Servicemitarbeiter in einem Fünfsternehotel in Murnau zahlt für sein winziges Zimmer 300 Euro im Monat, weil eine normale Anderthalbzimmerwohnung in der Region mit 1.200 Euro Warmmiete mehr als die Hälfte seines Nettogehalts kosten würde. Das ist kein Randphänomen, sondern Alltag für viele Beschäftigte im Tourismus und in der Pflege.

Eine Unfallklinik in der Region, die Johannes im Video erwähnt, hat nach eigenen Angaben Betriebswohnungen eingerichtet, weil es anders schlicht nicht möglich ist, qualifiziertes Personal zu gewinnen und zu halten. Arbeitsplatz und Wohnung sind in solchen Regionen faktisch untrennbar geworden.

Die Bürgermeisterin von Garmisch-Partenkirchen hat kaum rechtliche Handhabe. Ferienwohnungen lassen sich nur in reinen Wohngebieten verbieten, und die gibt es dort kaum noch. Was sie durchgesetzt hat: Bei Neubauten darf maximal die Hälfte der Wohnfläche als Ferienwohnung genutzt werden. Das ist ein Schritt, aber einer, der erst in einigen Jahren Wirkung zeigen wird.

Die Perspektive der Vermieter: nicht schwarz und weiß

Eine Ferienwohnungsvermieterin in Garmisch betreibt ihre Wohnungen seit 20 Jahren als Ferienwohnungen. Sie sagt: Warum soll sie jetzt auf ein Drittel ihrer Einnahmen verzichten? Johannes versteht diesen Standpunkt, auch wenn er ihn nicht vorbehaltlos teilt. Sie hat von Anfang an so vermietet, die Wohnungen wurden nie als regulärer Mietwohnraum genutzt, und sie hat eine Monopolstellung als einzige barrierefreie Ferienwohnung in der Innenstadt.

Das ist genau die Grauzone, die in politischen Debatten oft fehlt. Es gibt nicht nur den skrupellosen Investor, der Wohnungen dem Markt entzieht, und den hilfsbedürftigen Mieter ohne Optionen. Es gibt auch Eigentümer, die seit Jahrzehnten legal eine bestimmte Nutzungsform betreiben und nachvollziehbare wirtschaftliche Interessen haben.

Für Kapitalanleger und Immobilieninvestoren ist das relevant: Die Regulierungslage in beliebten Tourismusregionen und in angespannten Städten wie Berlin ändert sich kontinuierlich. Wer heute in Ferienwohnungen investiert oder möblierte Vermietung plant, muss die lokale Rechtslage sehr genau kennen, auch auf Ebene der Wohnungseigentümergemeinschaft. Manche WEGs haben in ihren Teilungserklärungen bereits Ferienvermietung ausgeschlossen oder können das per Beschluss tun.

Was bedeutet das für Immobilieninvestoren in Deutschland?

Johannes fasst es am Ende des Videos pragmatisch zusammen: Die Mietpreisbremse und ähnliche Eingriffe haben das Problem nicht gelöst, sie haben es in Teilen verlagert. Vermieter reagieren erfinderisch, ob durch möblierte Vermietung, Airbnb oder andere Modelle. Das führt nicht zu mehr bezahlbarem Wohnraum, sondern zu mehr Graumarkt.

Wer als Investor in Deutschland Wohnimmobilien kauft und vermietet, sollte sich folgende Fragen stellen:

• Wo ist die Regulierungsdichte am höchsten? Berlin und München haben die stärksten Einschränkungen. Wer hier kauft, braucht einen klaren Plan für die Nutzungsart.
• Ist möblierte Vermietung langfristig sicher? Der politische Druck, auch möblierte Wohnungen in die Mietpreisbremse einzubeziehen, wächst. Das ist kein hypothetisches Risiko mehr.
• Was regelt die WEG? Wer in einem Mehrfamilienhaus kauft, muss die Teilungserklärung und bestehende Beschlüsse kennen. Kurzzeitvermietung kann dort schon heute ausgeschlossen sein.
• Welche Nutzungsform passt zur Lage? In Tourismusregionen ist die Rendite bei Ferienvermietung kurzfristig attraktiv, aber das Regulierungsrisiko ist real. Langfristige Vermietung an Einheimische oder Fachkräfte kann stabiler sein.
• Fix and Flip als Alternative: Wer wie das Flipper-Immo-Team in Berlin oder anderen angespannten Märkten Objekte kauft, renoviert und verkauft, umgeht viele dieser Probleme. Die Wertsteigerung durch Renovierung ist unabhängig davon, ob der Mietmarkt reguliert ist oder nicht.

Der Berliner Markt bleibt trotz aller Regulierung interessant für Fix-and-Flip-Projekte, wie Fabian aus dem Flipper-Immo-Team mit bereits abgeschlossenen Projekten im Prenzlauer Berg gezeigt hat. Der Schlüssel ist, die Regulierungslage zu kennen, nicht gegen sie zu arbeiten, und die eigene Strategie klar darauf auszurichten.

Fazit: Ein ehrliches Thema, keine einfache Lösung

Die ZDF-Doku zeigt reale Probleme, aber Johannes macht deutlich, dass die Lösungsvorschläge aus dem linken politischen Spektrum oft die wirtschaftlichen Anreize ignorieren, die das Problem erst entstehen lassen. Mehr Kontrolle, mehr Register, mehr Verbote führen nicht automatisch zu mehr bezahlbarem Wohnraum, wenn gleichzeitig zu wenig gebaut wird und die Rahmenbedingungen für Investoren unattraktiver werden.

Die Diskussion darüber, wie der Wohnungsmarkt in Deutschland wieder ins Gleichgewicht kommt, ist längst nicht abgeschlossen. Wenn du selbst Vermieter in Berlin bist, Airbnb anbietest oder dich als Investor mit dem Thema beschäftigst, teile deine Sicht in den Kommentaren. Johannes freut sich über jede Perspektive, auch die, die seiner eigenen widerspricht.