Zinsbindung: Laufzeit richtig wählen und Zinsrisiko begrenzen

Zinsbindung: Wie lange Dein Zins fest steht

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den die Bank Dir den Sollzins Deines Darlehens vertraglich garantiert. Innerhalb dieser Frist ändert sich Deine Rate nicht, unabhängig davon, wie sich der Markt entwickelt. Sie wird auch Sollzinsbindung oder Zinsfestschreibung genannt. Läuft sie aus, bleibt in der Regel eine Restschuld, die Du über eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Zins weiterführen musst.

Übliche Laufzeiten

Banken bieten Bindungen meist in Fünfjahresschritten an. Je länger die Bindung, desto höher in der Regel der Zinssatz, weil die Bank das Risiko länger trägt.

Das Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren

Nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst Du jedes Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das gilt auch für eine Bindung von 15 oder 20 Jahren. Eine lange Bindung ist deshalb keine Falle: Du bist maximal zehn Jahre und sechs Monate gebunden, profitierst aber die ganze Zeit von der Zinsgarantie. Willst Du früher raus, brauchst Du ein berechtigtes Interesse nach Paragraf 490 Absatz 2 BGB und zahlst eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Rechenbeispiel mit Beispielzahlen

Die Zinssätze sind frei gewählte Beispielwerte und keine Aussage über das aktuelle Zinsniveau. Darlehen 300.000 Euro, anfängliche Tilgung 2 Prozent.

Die längere Bindung kostet Dich im Beispiel 100 Euro mehr im Monat, also 12.000 Euro über zehn Jahre. Dafür steht Dein Zins auch im elften bis zwanzigsten Jahr fest. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, ob der Zins in zehn Jahren über oder unter 3,90 Prozent liegt. Steigt er auf 6 Prozent, ist die lange Bindung klar im Vorteil, fällt er auf 2,5 Prozent, hast Du drauf gezahlt.

Wie Du die passende Bindung wählst

• Kurze Bindung von fünf Jahren oder variabel, wenn Du innerhalb weniger Jahre verkaufen oder umschulden willst.

• Zehn Jahre, wenn Du normal hältst, eine solide Tilgung fährst und Flexibilität behalten willst.

• 15 bis 20 Jahre, wenn die Rate knapp kalkuliert ist und eine Zinserhöhung Dich in Schwierigkeiten brächte.

• Volltilgerdarlehen, wenn Du Restschuld und Anschlussfinanzierung komplett vermeiden willst.

Entscheidend ist nicht nur die Laufzeit, sondern auch die Tilgung. Eine hohe Tilgung senkt die Restschuld am Ende der Bindung und damit Dein Zinsänderungsrisiko deutlich stärker als jeder Zehntelprozentpunkt beim Sollzins.

Zinsänderungsrisiko konkret

Das Risiko trifft Dich nicht während der Bindung, sondern am Tag danach. Rechne deshalb vor Abschluss durch, was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung zwei oder drei Prozentpunkte teurer wird. Bei 229.000 Euro Restschuld sind drei Prozentpunkte rund 570 Euro mehr Zins im Monat. Trägt Deine Miete oder Dein Einkommen das nicht, ist die Bindung zu kurz oder die Tilgung zu niedrig gewählt.

Kurze Bindung beim Fix und Flip

Beim Flip hältst Du das Objekt zwölf bis 24 Monate. Eine zehnjährige Bindung passt dazu nicht, weil Du mitten in der Bindung ablöst und eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlst, die Deine Marge spürbar drückt. Sinnvoll sind stattdessen eine variable Finanzierung, eine Bindung von fünf Jahren mit großzügigem Sondertilgungsrecht oder ein Zwischenfinanzierungsdarlehen.

Wir legen die Bindung bei unseren Flips immer an der geplanten Haltedauer plus Puffer aus und lassen uns schriftlich geben, was eine vorzeitige Ablösung kostet. Wenn das Objekt wider Erwarten in den Bestand wandert, ist eine kurze Bindung leichter zu verlängern als eine lange aufzulösen.

Häufige Fehler

• Die Bindung nach dem niedrigsten Zins wählen, ohne die Restschuld am Ende anzusehen.

• Beim Flip eine Zehnjahresbindung nehmen, weil sie beim Berater als Standard auf dem Tisch liegt.

• Die Tilgung niedrig halten, um die Rate zu drücken, und damit das Zinsänderungsrisiko vergrößern.

• Sondertilgungsrecht und Tilgungssatzwechsel nicht verhandeln. Beides kostet bei vielen Banken nichts.

• Das Ende der Bindung nicht terminieren und die Anschlussfinanzierung erst drei Monate vorher angehen.

• Vergessen, dass das Sonderkündigungsrecht erst zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung greift, nicht ab Unterschrift.

So gehst Du vor

Lass Dir zu jedem Angebot die Restschuld am Ende der Bindung ausweisen, nicht nur Zins und Rate. Vergleiche dann zwei Varianten mit gleicher Rate: einmal kurze Bindung mit hoher Tilgung, einmal lange Bindung mit niedrigerer Tilgung. Die Variante mit der kleineren Restschuld und der Bindung, die zu Deiner Haltedauer passt, ist meist die richtige.