Warum es zu viele Einfamilienhäuser geben wird | Immobilien im Allgäu | Analyse & Talk

Im Allgäu treffen eine starke Wirtschaft, hoher Freizeitwert und eine attraktive Lage zwischen München, Stuttgart und Zürich auf einen Immobilienmarkt, der langsam an seine Grenzen stößt. Johannes spricht in diesem Video mit Markus Weise, Geschäftsführer von GC Immobilien, über die aktuelle Lage vor Ort, warum junge Familien immer schwerer an Wohneigentum kommen und welche Theorie hinter dem künftigen Überangebot an Einfamilienhäusern steckt.

Der Immobilienmarkt im Allgäu: Attraktiv, aber teuer

Das Allgäu ist keine gewöhnliche Region. Wer hier aufgewachsen ist, weiß, was die Gegend zu bieten hat: Berge, Seen, saubere Luft und eine Infrastruktur, die trotz ländlichem Charakter gut an die großen Wirtschaftszentren angebunden ist. Stuttgart ist in etwa zwei Stunden erreichbar, München in ähnlicher Zeit, Zürich in rund zweieinhalb Stunden. Das macht die Region für Familien besonders attraktiv, die einerseits Natur und Lebensqualität suchen, andererseits aber beruflich flexibel bleiben wollen.

Markus Weise, der im Allgäu sowie im angrenzenden Bodenseekreis als Projektentwickler und Makler tätig ist, beschreibt das Käuferprofil so: Viele junge Leute verlassen die Region für Ausbildung oder Studium, kehren aber später zurück. Sie kennen die Gegend, schätzen das Umfeld für die Familiengründung und wollen hierbleiben. Gleichzeitig zieht das Allgäu zunehmend wohlhabende Käufer von außerhalb an, erkennbar an Kennzeichen aus Frankfurt, München oder Stuttgart. Diese Gruppe kauft Eigentumswohnungen als Zweitwohnsitz oder zur Kapitalanlage und verknappt damit den ohnehin schon knappen Markt weiter.

Finanzierung wird zur echten Hürde

Ein normales Einfamilienhaus im Allgäu kostet heute schnell 600.000 Euro, in begehrteren Lagen deutlich mehr. Ein Beispiel aus dem Video: Eine Bestandsimmobilie mitten im Ort, kein Traumgrundstück auf dem Berg, sondern schlicht ein solides Haus inklusive Grundstück, wird für 1,2 Millionen Euro angeboten. Das sind keine Ausnahmen mehr, das ist Marktpreis.

Was das konkret bedeutet, lässt sich schnell durchrechnen. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro und einer kombinierten Rate aus einem Prozent Zins und einem Prozent Tilgung ergibt sich eine jährliche Belastung von 24.000 Euro, also 2.000 Euro netto pro Monat. Damit das Haushaltseinkommen dabei noch in einem gesunden Verhältnis zur Rate bleibt, braucht die Familie mindestens 4.000 Euro Nettoeinkommen im Monat dauerhaft zur Verfügung. Und das für die gesamte Laufzeit des Darlehens.

Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die gerne unterschätzt werden:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent in Bayern, 5 Prozent in Baden-Württemberg
• Notar- und Grundbuchkosten, Maklergebühren
• Insgesamt: 8,5 bis 10 Prozent Nebenkosten obendrauf
• Bei 600.000 Euro Kaufpreis bedeutet das: 50.000 bis 60.000 Euro Eigenkapital allein für die Nebenkosten

Gerade Banken schauen inzwischen genauer hin. Die Zeit, in der auf Kante finanziert wurde und kaum Eigenkapital nötig war, ist vorbei. Kreditvergabe läuft wieder nach konservativeren Maßstäben, was einerseits gesund ist, andererseits viele potenzielle Erstkäufer schlicht vom Markt ausschließt.

Der Tipping Point: Wann kippt die Nachfrage?

Markus spricht in dem Gespräch von einem Tipping Point. Damit meint er den Moment, an dem junge Familien nicht mehr bereit oder in der Lage sind, diese Preise zu zahlen. Die Nachfrage bleibt zwar da, aber die Zahlungsfähigkeit hat Grenzen. Wenn der Markt diesen Punkt erreicht, folgt erfahrungsgemäß eine Stagnation der Preise oder schlimmstenfalls ein spürbarer Rückgang.

Für das Allgäu selbst gilt das eingeschränkt, weil die Lage, der Naherholungswert und die Wirtschaftsstärke der Region echte Qualitäten sind. Wohlhabende Käufer von außerhalb werden weiterhin kommen. Aber für andere Regionen in Deutschland, die weniger zu bieten haben, wird es schwieriger werden.

Die Baby-Boomer-Theorie: Warum zu viele Einfamilienhäuser auf den Markt kommen werden

Das ist der eigentliche Kern des Videos und die Theorie, die Markus entwickelt. Sie ist demografischer Natur und betrifft nicht nur das Allgäu, sondern weite Teile Deutschlands.

Die Baby-Boomer-Generation, also Menschen zwischen etwa 60 und 75 Jahren, hat in ihrer Familienphase Anfang bis Mitte 30 Einfamilienhäuser gebaut oder gekauft. Die Kinder sind aufgewachsen, haben die Region für Ausbildung, Studium und Karriere verlassen und sich in den großen Städten, München, Stuttgart, Frankfurt, ein neues Leben aufgebaut. Sie haben dort Partner kennengelernt, Familie gegründet, Karriere gemacht. Sie wollen nicht zurück in das Elternhaus im Allgäu oder in irgendeiner ländlichen Region.

Was passiert jetzt? Die Baby Boomer werden älter. Das große Haus mit Garten, das für eine vierköpfige Familie jahrzehntelang ideal war, wird zu groß, zu aufwendig in der Pflege und irgendwann auch körperlich nicht mehr handhabbar. Die Konsequenz:

• Viele Baby Boomer ziehen in kleinere Wohnungen oder Seniorenresidenzen
• Ein Teil der Häuser wird nach dem Tod der Eigentümer vererbt
• Die Kinder haben kein Interesse am Eigennutz und wollen verkaufen
• All das führt dazu, dass in den kommenden Jahren eine große Welle von Einfamilienhäusern auf den Markt kommt

Markus schätzt, dass sich dieser Effekt ab 2023 oder 2024 langsam bemerkbar machen könnte und in den Folgejahren an Fahrt aufnimmt. Wenn das Angebot steigt, während die Nachfrage durch hohe Preise und strengere Kreditvergabe gedeckelt ist, hat das direkte Auswirkungen auf die Preise. Nicht unbedingt in absoluten Toplagen, aber in schwächeren Regionen ganz sicher.

Corona hat diesen Trend noch verstärkt. Die Pandemie hat gezeigt, dass Menschen entweder in die Städte ziehen oder in attraktive Regionen mit hohem Freizeitwert ausweichen. Regionen, die weder das eine noch das andere bieten, also weder Metropolflair noch Berge, Seen oder Natur, werden es künftig deutlich schwerer haben, Käufer zu finden.

Was bedeutet das für dich als Investor oder Verkäufer?

Wenn du überlegst, eine Immobilie in einer solchen Region zu verkaufen, lautet die klare Botschaft aus dem Gespräch: Jetzt ist ein guter Zeitpunkt. Nicht weil die Preise morgen einbrechen, aber weil der Markt noch auf einem hohen Niveau ist und sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den nächsten Jahren verschieben wird. Wer wartet, bis alle auf denselben Trichter kommen, riskiert, in einem gesättigten Markt zu verkaufen.

Als Fix-and-Flip-Investor oder Kapitalanleger ergibt sich daraus eine interessante Perspektive. In Regionen mit künftigem Überangebot könnten Einstiegspreise für sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien günstiger werden. Wer früh einsteigt, günstig kauft, sauber renoviert und mit Verstand verkauft oder vermietet, kann auch in einem sich normalisierenden Markt gute Renditen erzielen.

Für das Allgäu selbst gilt: Die Region bleibt attraktiv. Grundstücke, abrissreife Objekte und entwicklungsfähige Flächen sind nach wie vor gesucht. Projektentwickler wie Markus mit seinem Unternehmen GC Immobilien setzen weiter auf Geschosswohnungsbau und klassisches Vermittlungsgeschäft, weil die Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen strukturell vorhanden ist, auch wenn der Markt für Einfamilienhäuser mittelfristig unter Druck geraten könnte.

Fazit: Demografie schlägt Lage

Die wichtigste Erkenntnis aus diesem Gespräch ist, dass die kommenden Herausforderungen am Immobilienmarkt weniger mit der Frage zusammenhängen, ob eine Region schön oder gut angebunden ist. Sie hängen mit dem ab, was in den nächsten Jahren demografisch passiert. Die Baby-Boomer-Generation wird ihre Häuser auf den Markt bringen, und die Nachfolgegeneration ist weder zahlen noch wohnen bereit, diese Immobilien zu denselben Konditionen zu übernehmen.

Das bedeutet nicht, dass alle Preise fallen. Aber es bedeutet, dass du als Investor oder Verkäufer die demografische Entwicklung im Blick haben solltest, genauso wie Zinsen, Eigenkapitalanforderungen und die konkrete Attraktivität des jeweiligen Standorts. Wer das versteht, trifft bessere Entscheidungen als der Durchschnitt.