Warum es zu viele Einfamilienhäuser geben wird | Immobilien im Allgäu | Analyse & Talk

Der Immobilienmarkt im Allgäu ist attraktiv, teuer und steht gleichzeitig vor einem strukturellen Wandel. In diesem Video spricht Johannes mit Markus Weise, Geschäftsführer von GC Immobilien und Projektentwickler sowie Makler im Allgäu, Westallgäu und Bodenseekreis. Gemeinsam analysieren sie, warum der Markt langsam an seine Grenzen stößt, welche Rolle die Finanzierungsbedingungen spielen und warum in einigen Jahren deutlich mehr Einfamilienhäuser auf den Markt kommen könnten als heute.

Der Immobilienmarkt im Allgäu: Attraktiv, aber teuer

Das Allgäu ist eine der begehrtesten Wohnregionen Deutschlands. Wer hier aufgewachsen ist, kommt oft nach Ausbildung oder Studium wieder zurück. Die Gründe liegen auf der Hand: eine starke regionale Wirtschaft, ein hoher Naherholungswert, schnelle Anbindung an die Berge und kurze Fahrzeiten in mehrere Metropolen und sogar ins benachbarte Ausland.

• Rund 2 Stunden nach Stuttgart
• Rund 2 Stunden nach München
• Rund 2,5 Stunden nach Zürich
• Schnell erreichbar: Italien, Österreich, Bodenseeregion

Genau diese Lagequalität macht das Allgäu nicht nur für Einheimische interessant. Markus berichtet, dass er seit seiner Rückkehr in die Region zunehmend Nummernschilder aus Frankfurt, München und Stuttgart sieht. Wohlhabende Käufer aus dem süddeutschen Raum erwerben hier Eigentumswohnungen als Zweitwohnsitz oder zur Kapitalanlage. Das klingt positiv, hat aber eine direkte Konsequenz: Der Markt wird dadurch zusätzlich verknappt und für die einheimische Bevölkerung noch schwerer zugänglich.

Stagnation trotz guter Lage: Warum der Markt an Grenzen stößt

Trotz all dieser Vorzüge beobachten Johannes und Markus, dass der Immobilienmarkt im Allgäu langsam stagniert. Und das hat weniger mit dem Standort selbst zu tun als mit den veränderten Rahmenbedingungen bei der Finanzierung.

Banken vergeben Kredite heute deutlich restriktiver als noch vor einigen Jahren. Wer sich ein normales Einfamilienhaus in der Region leisten will, braucht erhebliches Eigenkapital und ein stabiles Haushaltseinkommen. Konkret rechnen Johannes und Markus das so durch:

• Kaufpreis eines Standardeinfamilienhauses: rund 600.000 Euro
• Bei 1% Zinsen und 3% Tilgung ergibt das eine jährliche Belastung von rund 24.000 Euro
• Das entspricht 2.000 Euro monatlich nur für den Kapitaldienst
• Um finanziell gesund zu bleiben, sollte das Haushaltsnettoeinkommen mindestens 4.000 Euro pro Monat betragen

Das ist für einen Alleinverdiener, zum Beispiel einen jungen Familienvater mit schwangerer Partnerin oder anderen familiären Verpflichtungen, kaum noch zu stemmen. Und das ist das Einstiegssegment. In teureren Lagen oder bei neueren Bauten bewegen sich die Kaufpreise schnell deutlich höher. Markus nennt als Beispiel ein normales Einfamilienhaus in einem Vorort der Region, kein Traumlage, kein Alleinstellungsmerkmal, und trotzdem werden dort für Bestandsimmobilien 1,2 Millionen Euro aufgerufen.

Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland liegt die Grunderwerbsteuer bei 3,5% in Bayern und 5% in Baden-Württemberg. Zusammen mit Notar, Grundbuch und eventuell Maklergebühren landen die Nebenkosten insgesamt bei 8,5% bis 10% des Kaufpreises. Bei 600.000 Euro sind das also noch einmal zwischen 50.000 und 60.000 Euro, die als Eigenkapital auf dem Tisch liegen müssen, bevor überhaupt der erste Euro Kredit aufgenommen wird.

Die Baby-Boomer-These: Warum bald viele Häuser auf den Markt kommen

Der interessanteste Teil des Gesprächs dreht sich um eine strukturelle These, die beide für plausibel halten und die langfristig erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben könnte, besonders außerhalb der großen Städte und Trendregionen.

Die Baby-Boomer-Generation, also Menschen im Alter zwischen etwa 60 und 75 Jahren, hat in den 1980er und 1990er Jahren Einfamilienhäuser gebaut oder gekauft. Damals war die Familie noch vollständig zuhause. Heute sieht die Situation anders aus:

• Die Kinder sind ausgezogen, haben Ausbildung oder Studium in der Stadt absolviert
• Sie haben dort Partner kennengelernt, Familien gegründet und Jobs gefunden
• Sie bleiben in München, Stuttgart, Frankfurt oder anderen Städten und kommen nicht zurück
• Das elterliche Haus ist statistisch gesehen zu groß für zwei Personen

Wenn diese Generation in einigen Jahren älter wird und das Haus weder selbst nutzen noch in Stand halten kann oder will, kommt es auf den Markt. Entweder durch einen freiwilligen Verkauf oder durch Vererbung. Die Erben sitzen aber oft in der Stadt, wollen das Haus im Vorort nicht selbst bewohnen und verkaufen es ebenfalls.

Die Konsequenz: In bestimmten Regionen und Lagen werden in den nächsten fünf bis zehn Jahren deutlich mehr Einfamilienhäuser auf den Markt kommen als bisher. Das Angebot steigt, während die Nachfrage aus demografischen Gründen nicht im gleichen Tempo wächst. Die logische Folge ist Druck auf die Preise.

Besonders betroffen dürften Regionen sein, die weniger zu bieten haben als das Allgäu. Attraktive Lagen mit Freizeitwert, guter Infrastruktur und erreichbaren Wirtschaftszentren werden diesen Effekt besser abfedern können. Regionen ohne diese Qualitäten geraten dagegen stärker unter Druck.

Zwei Szenarien nach Corona: Urbanisierung oder attraktive Regionen

Markus erklärt, dass die Corona-Pandemie in der Immobilienbranche zwei gegenläufige Trends beschleunigt hat. Auf der einen Seite gibt es die weitere Urbanisierung, also die Konzentration von Arbeit, Leben und Infrastruktur in den großen Städten. Auf der anderen Seite ziehen Menschen in schöne Regionen, die viel zu bieten haben, wenn Homeoffice und flexible Arbeitsmodelle das ermöglichen.

Das Allgäu profitiert von diesem zweiten Trend. Wer ohnehin remote arbeitet oder nur zwei bis drei Tage pro Woche ins Büro muss, kann sich bewusst für eine Region mit hoher Lebensqualität entscheiden. Dieser Effekt hat in den vergangenen Jahren die Nachfrage aus den Großstädten angefacht und die Preise weiter nach oben getrieben.

Regionen, die weder städtisch sind noch die Lebensqualität einer Freizeitregion wie dem Allgäu bieten, stehen dagegen unter zunehmendem Druck. Hier trifft das steigende Angebot durch die Baby-Boomer-Welle auf eine stagniere oder sinkende Nachfrage. Das ist eine Kombination, die langfristig zu spürbaren Preisrückgängen führen kann.

Was bedeutet das für Verkäufer und Investoren?

Wenn man die These ernst nimmt, ergibt sich daraus eine klare Handlungsempfehlung für Immobilieneigentümer in weniger attraktiven Lagen: Wer verkaufen will, sollte nicht zu lange warten. Der Zeitpunkt ist entscheidend. Solange die Nachfrage noch vorhanden ist und das Angebot noch nicht durch die Baby-Boomer-Welle überflutet wird, sind die Preise auf einem vergleichsweise hohen Niveau.

Auch im Allgäu selbst deutet sich an, dass der Markt langsam seinen Zenit erreicht. Für Kapitalanleger und Fix-and-Flip-Investoren bedeutet das:

• Einkauf mit Bedacht: Wer heute in Einfamilienhäuser in Randlagen investiert, geht ein höheres Risiko ein als noch vor einigen Jahren
• Qualität der Lage entscheidet: Attraktive Regionen mit echtem Mehrwert werden widerstandsfähiger bleiben als austauschbare Vorortlagen
• Timing beim Verkauf: Wer Bestandsimmobilien hält, sollte den richtigen Zeitpunkt aktiv beobachten und nicht auf ewig steigende Preise setzen
• Abriss und Neubau als Alternative: Gerade Projektentwickler wie Markus setzen auf Grundstücke und abrisswürdige Gebäude, um daraus neuen Wohnraum im Geschossbau zu entwickeln

Für Investoren, die im Bereich Fix and Flip aktiv sind, ist die Analyse besonders relevant. Das Geschäftsmodell lebt vom Ein- und Verkauf innerhalb eines überschaubaren Zeitraums. Wenn sich die Marktbedingungen in bestimmten Lagen verändern, muss das in die Kalkulation einfließen. Wer günstig einkauft, ordentlich renoviert und schnell wieder verkauft, kann auch in einem stagnierenden Markt Rendite erzielen. Wer aber auf Preissteigerungen spekuliert, geht ein zunehmendes Risiko ein.

Fazit: Strukturelle Veränderungen kommen, Lage bleibt entscheidend

Das Gespräch zwischen Johannes und Markus macht deutlich, dass der Immobilienmarkt in Deutschland vor einem strukturellen Wandel steht. Die Kombination aus strengerer Kreditvergabe, steigenden Kaufpreisen, hohen Kaufnebenkosten und der demografisch bedingten Baby-Boomer-Welle wird in einigen Regionen zu einem spürbaren Überangebot an Einfamilienhäusern führen.

Das Allgäu selbst ist durch seine Lage, seinen Freizeitwert und seine wirtschaftliche Stärke besser aufgestellt als viele andere Regionen. Trotzdem deutet sich auch hier eine Stagnation an. Für Investoren, Eigentümer und Kapitalanleger gilt: Die Zeit günstiger Pauschalaussagen ist vorbei. Wer am Immobilienmarkt erfolgreich agieren will, muss Lagen genau analysieren, Timing verstehen und die demografische Entwicklung ernst nehmen.