Fix & Flip Schritt für Schritt: Vom ersten Objekt bis zum Verkauf

Ein Fix-and-Flip-Projekt läuft in fünf Phasen ab: Objekt finden, kalkulieren, finanzieren, sanieren und verkaufen. Der gesamte Prozess dauert im Schnitt vier bis acht Monate. Wer die Reihenfolge einhält und jede Phase sauber abschließt, bevor die nächste beginnt, vermeidet die teuersten Anfängerfehler.

Du willst mit Fix and Flip starten, weißt aber nicht, wo du konkret anfangen sollst. Die meisten scheitern nicht an fehlendem Wissen, sondern daran, dass sie Schritte überspringen oder in der falschen Reihenfolge angehen. Hier ist der Ablauf, wie wir ihn bei Flipper Consulting in über 100 Projekten durchlaufen haben.

Phase 1: Wie findest du das richtige Objekt?

Die Objektsuche beginnt auf den großen Portalen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen. Stelle Suchagenten ein mit Filtern auf sanierungsbedürftige Objekte, Preisrahmen und Region. Ergänze das mit direkter Akquise: Maklerinnen und Makler anschreiben, Netzwerk aufbauen, Zwangsversteigerungstermine beobachten.

Entscheidend ist nicht, wo du suchst, sondern wie viele Objekte du prüfst. In der Praxis schauen wir uns pro Monat 30 bis 50 Inserate an, besichtigen 5 bis 10, und geben auf 2 bis 3 ein schriftliches Angebot ab. Daraus wird im Schnitt alle zwei bis drei Monate ein Kauf. Das ist der normale Rhythmus, keine Ausnahme.

Beim ersten Objekt empfehlen wir Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern, 40 bis 80 Quadratmeter, Baujahr 1960 bis 1990. Die Sanierungskosten sind überschaubar (keine Heizung, kein Dach, keine Fassade), die Finanzierung einfacher, und die Zielgruppe beim Verkauf ist groß. Die Lage muss nicht erstklassig sein, aber es sollte eine Infrastruktur geben: Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Schulen in der Nähe. In B- und C-Städten ist der Einstiegspreis niedriger und die Konkurrenz kleiner als in den Metropolen.

Phase 2: Wie kalkulierst du einen Flip?

Die Kalkulation entscheidet, ob ein Projekt Gewinn bringt oder Geld verbrennt. Rechne rückwärts: Vom erzielbaren Verkaufspreis ziehst du alle Kosten ab. Was übrig bleibt, ist dein maximaler Kaufpreis.

Die Kostenkette sieht so aus: Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 1,5 bis 2 Prozent), Sanierungskosten (300 bis 800 Euro pro Quadratmeter je nach Zustand und Sanierungstiefe), Finanzierungskosten (Zinsen während der Haltezeit, Stand Oktober 2026 rund 4,1 Prozent für zehn Jahre Bindung), Haltekosten (Hausgeld, Versicherung, Grundsteuer), Verkaufskosten (Maklerprovision falls zutreffend, Grundrissaufbereitung, professionelle Fotos, ggf. Home Staging).

Beispielrechnung für eine 65-Quadratmeter-Wohnung in einer mittelgroßen Stadt: Verkaufspreis nach Sanierung 185.000 Euro. Sanierung 35.000 Euro. Kaufnebenkosten (5 Prozent GrESt + 1,8 Prozent Notar): 12.580 Euro. Finanzierungskosten (6 Monate, 75 Prozent FK): 3.200 Euro. Haltekosten (Hausgeld 6 Monate): 1.800 Euro. Verkaufskosten: 3.000 Euro. Gesamtkosten: 55.580 Euro. Maximaler Kaufpreis: 185.000 minus 55.580 = 129.420 Euro. Abzüglich 15 Prozent Sicherheitspuffer: rund 110.000 Euro. Liegt das Angebot darüber, passt die Marge nicht. Unser Fix-and-Flip-Rechner macht diese Rechnung in unter drei Minuten.

Wichtig: Der Sicherheitspuffer ist keine Empfehlung, sondern Pflicht. In jedem zweiten Projekt taucht eine unerwartete Kostenstelle auf, sei es ein Wasserschaden unter dem Estrich, eine marode Elektrik hinter der Wand oder ein Materialmangel, der den Zeitplan verschiebt.

Phase 3: Wie finanzierst du den Kauf?

Drei Wege: Eigenkapital, Bankfinanzierung oder eine Mischung aus beidem. Die meisten starten mit einer klassischen Bankfinanzierung. Die Bank bewertet das Objekt zum aktuellen Zustand (nicht nach Sanierung) und finanziert in der Regel 70 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Die Sanierungskosten trägst du meistens aus Eigenkapital oder einem separaten Modernisierungsdarlehen.

Für die Bank brauchst du: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, Selbstauskunft, Objektunterlagen (Exposé, Grundbuchauszug, Teilungserklärung, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre), und eine Kalkulation, die zeigt, dass der Flip wirtschaftlich ist. Je professioneller die Unterlagen, desto schneller die Zusage. Vier bis sechs Wochen Vorlauf für die Finanzierung sind realistisch. Bei Hausbanken, mit denen du bereits arbeitest, geht es schneller.

Wer regelmäßig flippt, baut eine Beziehung zur Hausbank auf. Ab dem zweiten oder dritten Projekt geht die Finanzierungszusage deutlich schneller, weil die Bank deine Erfolgsbilanz kennt. Manche unserer Partner haben nach fünf Projekten eine generelle Finanzierungszusage, die sie für mehrere Objekte gleichzeitig nutzen können.

Fix and Flip ohne Eigenkapital ist möglich, aber selten beim ersten Projekt. Die Bank will sehen, dass du Haut im Spiel hast. Ausnahmen gibt es bei sehr günstigen Objekten mit klarem Wertsteigerungspotenzial, wo der Beleihungswert die Kosten abdeckt. Details dazu findest du in unserem Artikel über Finanzierung ohne Eigenkapital.

Phase 4: Was passiert bei der Sanierung?

Die Sanierung beginnt mit einer detaillierten Bestandsaufnahme vor Ort. Welche Gewerke sind nötig? Elektrik, Sanitär, Böden, Wände, Bad, Küchenvorbereitung? Erstelle ein Leistungsverzeichnis pro Gewerk und hole mindestens zwei Angebote ein. Vergleiche nicht nur den Preis, sondern auch den Zeitrahmen und die Verfügbarkeit.

Der Bauzeitenplan für eine typische Wohnungssanierung: Entkernung und Entsorgung (1 Woche), Elektro und Sanitär Rohinstallation (1 bis 2 Wochen), Trockenbau und Putzarbeiten (1 Woche), Estrich und Trocknungszeit (3 bis 4 Wochen, das ist der längste Block und lässt sich nicht beschleunigen), Fliesen im Bad (1 Woche), Bodenbelag im Rest der Wohnung (3 bis 5 Tage), Malerarbeiten und Spachteln (1 Woche), Endmontage Sanitär, Elektro, Türen, Sockelleisten (1 Woche). Gesamtdauer: 10 bis 14 Wochen bei einer Wohnung, wenn die Gewerke ineinandergreifen.

Unser Standard: hochwertige Sanierung, die sich im Verkauf auszahlt. Vinylboden in Holzoptik (langlebig, pflegeleicht, optisch ansprechend), bodengleiche Dusche mit Glaswand (kein Duschvorhang, keine Plastikkabine), neue Innentüren (weiß oder anthrazit, je nach Zielgruppe), LED-Beleuchtungskonzept, frische Wände in hellen Tönen. Keine Luxusausstattung, aber deutlich über dem Durchschnitt, weil genau das den Verkaufspreis hebt. Details dazu, wie andere Projekte gelaufen sind, findest du auf unserer Ergebnisseite.

Phase 5: Wie verkaufst du die fertige Immobilie?

Vor dem Inserieren: professionelle Fotos machen lassen (nicht mit dem Handy, der Unterschied ist beim Verkauf bares Geld wert), Grundriss aufbereiten lassen (möbliert, farbig, maßstabsgerecht), Energieausweis aktualisieren. Dann gleichzeitig auf ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen einstellen, mit einem realistischen Angebotspreis basierend auf Vergleichsobjekten in der Umgebung.

Die Preisstrategie: Setze den Preis nicht zu hoch an, um "Verhandlungsspielraum" zu haben. Ein zu hoher Preis schreckt die richtigen Käufer ab, und nach drei Wochen ohne Anfrage musst du reduzieren, was das Inserat beschädigt. Besser: Realistisch einsteigen und bei mehreren Interessenten den Preis halten.

Bei Eigentumswohnungen in guter Lage und fairem Preis dauert der Verkauf im aktuellen Markt vier bis acht Wochen. Plane Sammelbesichtigungen (3 bis 4 Termine am selben Tag), um den Zeitaufwand zu minimieren und unter den Interessenten einen natürlichen Konkurrenzdruck zu erzeugen.

Vom Kaufvertrag beim Notar bis zur Kaufpreiszahlung vergehen in der Regel vier bis sechs Wochen (Fälligkeitsmitteilung des Notars, Eintragung der Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuerbescheid). Erst danach bekommst du das Geld auf dem Konto. Diese Zeitspanne musst du in der Kalkulation berücksichtigen, weil die Zinsen in der Zwischenzeit weiterlaufen.

Welcher Zeitrahmen ist realistisch?

Ein kompletter Flip dauert im Schnitt fünf bis acht Monate: 1 bis 2 Monate Suche und Ankauf (inklusive Finanzierung und Notartermin), 2 bis 3 Monate Sanierung (inklusive Trocknungszeiten und Endmontage), 1 bis 2 Monate Verkauf und Abwicklung bis zur Kaufpreiszahlung. Das ist bei Wohnungen. Bei Häusern rechne mit 8 bis 14 Monaten, weil Sanierungsumfang und Verkaufsdauer zunehmen.

Plane immer einen Puffer von 4 bis 6 Wochen ein. Handwerker kommen zu spät, Material ist nicht lieferbar, die Bank braucht länger für die Auszahlung, die Baugenehmigung verzögert sich. Wer zu knapp plant, gerät unter Druck und macht teure Fehler: den erstbesten Handwerker nehmen, Rabatte beim Material verschenken, den Verkaufspreis senken, weil die Zinsen drücken.

Was ist der nächste Schritt?

Starte mit der Kalkulation. Unser kostenloser Online-Rechner zeigt dir in wenigen Minuten, ob ein konkretes Objekt als Flip funktioniert. Wenn du echte Projekte sehen willst, die genau nach diesem Ablauf durchgezogen wurden, schau dir die Ergebnisse unserer Partner an.