Immobilienhändler werden: Was du brauchst, um mit Immobilien zu handeln

Wer mit dem Kauf und Verkauf von Immobilien Geld verdienen will, braucht keinen Maklerschein, kein Studium und kein Startkapital im sechsstelligen Bereich. Der Einstieg als Immobilienhändler funktioniert mit einer soliden Kalkulation, einer Finanzierung und dem Willen, sich in Bauzustände, Märkte und Zahlen einzuarbeiten. Die meisten starten nebenberuflich mit einer einzelnen Wohnung und bauen von dort aus.

Du überlegst, ob der Immobilienhandel etwas für dich sein könnte. Du hast vielleicht Videos gesehen, Artikel gelesen, Rechenbeispiele durchgespielt. Aber zwischen der Idee und dem ersten Kauf liegen ein paar konkrete Fragen: Was brauche ich wirklich? Was kostet der Einstieg? Und wie fange ich an, ohne alles auf eine Karte zu setzen?

Brauchst du einen Maklerschein oder eine Gewerbeerlaubnis?

Nein. Der oft zitierte §34c der Gewerbeordnung regelt die Erlaubnis für Immobilienmakler und Bauträger. Wenn du eigene Immobilien kaufst, sanierst und wieder verkaufst, handelst du mit deinem eigenen Eigentum. Dafür brauchst du keine Gewerbeerlaubnis nach §34c. Du meldest ein Gewerbe an (Immobilienhandel), das kostet je nach Gemeinde 20 bis 60 Euro, und los geht’s.

Ab dem dritten verkauften Objekt innerhalb von fünf Jahren greift allerdings die Drei-Objekt-Grenze: Das Finanzamt stuft dich dann als gewerblichen Grundstückshandler ein, unabhängig davon, ob du ein Gewerbe angemeldet hast. Das hat steuerliche Folgen (Gewerbesteuer), ist aber kein Hindernis, sondern ein normaler Teil des Geschäftsmodells. Wer als Immobilienhändler arbeitet, rechnet die Gewerbesteuer von Anfang an in die Kalkulation ein.

Wie viel Kapital brauchst du zum Start?

Für den ersten Flip reicht in vielen Fällen ein Eigenkapital von 20.000 bis 40.000 Euro. Das deckt die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) und einen Teil der Sanierungskosten. Den Kaufpreis und die restliche Sanierung finanziert die Bank, wenn das Objekt und die Kalkulation stimmen.

Ein konkretes Beispiel: Eine 60-Quadratmeter-Wohnung für 80.000 Euro in einer B-Lage. Kaufnebenkosten rund 8.000 Euro (je nach Bundesland), Sanierung bei 400 Euro pro Quadratmeter weitere 24.000 Euro. Gesamtkosten rund 112.000 Euro. Die Bank finanziert den Kaufpreis von 80.000 Euro, du bringst 32.000 Euro Eigenkapital mit. Nach der Sanierung verkaufst du für 140.000 bis 150.000 Euro. Vor Steuern bleiben 28.000 bis 38.000 Euro Gewinn.

Das ist ein realistisches Szenario für den Einstieg, kein Ausnahmefall. Unseren Fix-and-Flip-Rechner kannst du nutzen, um solche Kalkulationen für konkrete Objekte durchzuspielen, bevor du auch nur eine Besichtigung machst.

Welche Rechtsform passt zum Start?

Für den ersten Flip reicht eine Privatperson mit Gewerbeanmeldung. Das ist der einfachste Weg: keine Gründungskosten, keine Buchführungspflicht (Einnahmenüberschussrechnung reicht), keine Notarkosten für eine Gesellschaft. Du meldest ein Gewerbe an, kaufst die Immobilie auf deinen Namen, und die Gewinne versteuerst du über deine Einkommensteuererklärung.

Ab dem zweiten oder dritten Objekt lohnt sich der Blick auf eine UG oder GmbH. Die Vorteile: Haftungsbeschränkung (dein Privatvermögen ist geschützt), niedrigerer Steuersatz auf einbehaltene Gewinne (rund 30 Prozent Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer vs. bis zu 45 Prozent Einkommensteuer), und professionelleres Auftreten gegenüber Banken und Verkäufern. Viele Verkäufer und Maklerinnen nehmen ein Angebot von einer GmbH ernster als von einer Privatperson.

Die Kosten für eine UG-Gründung liegen bei rund 500 Euro (Notar, Handelsregistereintrag). Eine GmbH kostet mit Stammkapital (25.000 Euro, davon 12.500 Euro sofort) mehr, bietet aber von Anfang an die volle Haftungsbeschränkung und Kreditwürdigkeit. Der richtige Zeitpunkt für den Wechsel ist, wenn dein jährlicher Gewinn aus Immobilienhandel regelmäßig über 50.000 Euro liegt. Darunter fressen die Kosten für Steuerberatung und Buchhaltung der GmbH den Steuervorteil wieder auf.

Wie findest du dein erstes Objekt?

Die meisten Einsteiger starten auf den großen Portalen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen. Das funktioniert, wenn du weißt, wonach du suchst. Sanierungsbedürftige Objekte erkennst du an Formulierungen wie „Renovierungsbedarf“, „Energieklasse G/H“, „Leerstand“ oder schlicht an schlechten Fotos und niedrigen Preisen relativ zur Lage.

Richte dir Suchagenten ein, die täglich neue Inserate liefern. Filtere nach Preis unter dem geschätzten Marktwert der Lage und nach Energieklassen D bis H. Besichtige in den ersten Wochen so viele Objekte wie möglich, auch wenn du noch nicht kaufen willst. Das schult dein Auge für Bausubstanz, Sanierungsaufwand und realistische Preise. Zehn Besichtigungen ohne Kauf sind keine verschwendete Zeit, sondern Ausbildung.

Fortgeschrittene Kanäle wie Zwangsversteigerungen, Direktakquise per Brief oder Netzwerke mit Maklerinnen und Maklern kommen später. Für den Einstieg reichen die Portale. Und dort liegt auch genug Potenzial: Die meisten Flipper, die wir kennen, finden ihre Deals auf ImmoScout und Kleinanzeigen.

Wie finanzierst du den ersten Kauf?

Banken finanzieren Fix-and-Flip-Projekte, wenn drei Dinge stimmen: die Kalkulation ist sauber und nachvollziehbar, das Objekt hat einen nachvollziehbaren Marktwert nach Sanierung (belegt durch Vergleichsobjekte), und du bringst genug Eigenkapital für die Nebenkosten mit.

Für den ersten Deal empfehlen wir, bei der Hausbank anzufangen. Die kennt deine Einkommenssituation und kann schneller entscheiden als ein Vermittler. Lege der Bank eine saubere Kalkulation vor: Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierungskosten (aufgeschlüsselt nach Gewerken), Haltekosten (Zinsen, Versicherung, Grundsteuer während der Bauphase), erwarteter Verkaufspreis mit mindestens drei Vergleichsobjekten aus dem Umkreis.

Bauzinsen liegen aktuell (Stand Oktober 2026) bei rund 4,1 Prozent für zehn Jahre Bindung. Das muss in jeder Kalkulation berücksichtigt sein. Bei einer sechsmonatigen Haltezeit und 80.000 Euro Darlehen sind das rund 1.600 Euro Zinskosten. Eine Finanzierungszusage der Bank sollte stehen, bevor du ein verbindliches Angebot abgibst. Sonst riskierst du, dass der Deal platzt, nachdem du dich bereits verpflichtet hast.

Welches Netzwerk brauchst du?

Drei Kontakte sind am Anfang am wichtigsten: ein Handwerksbetrieb, der verlässlich kalkuliert und Termine hält. Eine Bankberaterin oder ein Bankberater, die dein Geschäftsmodell versteht und nicht bei jedem neuen Objekt von vorne erklärt bekommen muss, was Fix and Flip ist. Und eine Person, die schon einmal einen Flip gemacht hat und dir bei konkreten Fragen helfen kann.

Handwerker findest du über Empfehlungen, lokale Netzwerke oder schlicht über Ausschreibungen auf MyHammer und ähnlichen Plattformen. Für die ersten Projekte reicht ein Generalist (Maler, Bodenleger, Sanitär in einer Firma). Spezialgewerke wie Elektro und Heizung kommen dazu, wenn die Projekte größer werden. Wichtig: Hol dir immer mindestens zwei Angebote pro Gewerk. Nicht um den günstigsten zu nehmen, sondern um ein Gefühl für realistische Preise zu bekommen.

Wer sehen will, wie andere den Einstieg geschafft haben, findet auf unserer Ergebnisseite echte Projektberichte mit Zahlen. Das sind keine erfundenen Cases, sondern reale Flips von Leuten, die genauso angefangen haben wie du.

Was ist ein realistischer Zeitrahmen?

Vom Entschluss bis zum ersten Kauf vergehen bei den meisten 3 bis 6 Monate. In dieser Zeit: Kalkulation lernen, Finanzierung klären, Objekte besichtigen, Angebote schreiben. Erfahrungsgemäß führt etwa jedes zwanzigste schriftliche Angebot zu einem Kauf. Wer also 20 Angebote schreibt, hat statistisch einen Deal. Das klingt nach viel, geht aber schneller als gedacht, wenn du es systematisch machst.

Der erste Flip selbst dauert dann 4 bis 8 Monate (Kauf, Sanierung, Verkauf). Wer nebenberuflich startet, braucht etwas länger. Das ist kein Problem. Der erste Flip ist ein Lernprojekt. Erwarte keinen Rekordgewinn, sondern einen sauberen Durchlauf, bei dem du verstehst, wie der Prozess funktioniert. Ab dem zweiten oder dritten Objekt läuft es schneller, weil du die Abläufe kennst, ein Netzwerk hast und die Bank dich bereits kennt.

Was ist der nächste Schritt?

Rechne dein erstes hypothetisches Objekt durch. Nimm ein Inserat von ImmoScout, schätze die Sanierungskosten und trag alles in unseren Online-Rechner ein. Wenn die Kalkulation aufgeht, schreib ein Angebot. Wenn nicht, nimm das nächste Inserat. So fängt jeder an.