Welche Rechtsform passt zu deinem ersten Flip?

Für den ersten Flip reicht in den meisten Fällen der Kauf als Privatperson. Wer ein einzelnes Objekt kauft, saniert und verkauft, braucht weder eine GmbH noch eine UG. Die Rechtsform wird erst dann relevant, wenn du regelmäßig handelst, die Drei-Objekt-Grenze in Sichtweite rückt oder du dein Privatvermögen vor Haftungsrisiken schützen willst. Bis dahin kostet jede Gesellschaftsgründung Geld und Zeit, ohne einen echten Vorteil zu bringen.

Du stehst vor deinem ersten Flip und fragst dich, ob du eine Firma brauchst. Im Internet liest du, dass eine GmbH steuerlich besser sei, aber gleichzeitig hörst du von 25.000 Euro Stammkapital und laufenden Buchhaltungskosten. Was stimmt, hängt davon ab, wo du gerade stehst und wie viele Deals du in den nächsten Jahren planst.

Wann reicht die Privatperson?

Beim ersten Flip kaufst du eine Immobilie auf deinen eigenen Namen, sanierst sie und verkaufst sie. Solange du unter der Drei-Objekt-Grenze bleibst (maximal drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkaufen), gilt das steuerlich als private Vermögensverwaltung. Du brauchst kein Gewerbe, keine Buchführung nach HGB und keine IHK-Mitgliedschaft. Die Spekulationsfrist von zehn Jahren spielt beim Immobilienhandel eine untergeordnete Rolle, weil Flips in der Regel innerhalb von sechs bis zwölf Monaten über die Bühne gehen und der Gewinn dann zum persönlichen Einkommensteuersatz versteuert wird.

Der Vorteil: Null Gründungskosten. Keine laufenden Fixkosten für Steuerberatung über die ohnehin fällige Einkommensteuererklärung hinaus. Kein Jahresabschluss, kein Handelsregistereintrag, keine IHK-Pflichtbeiträge. Du kannst den Gewinn aus dem Flip direkt verwenden, ohne Ausschüttungsbeschlüsse oder Gesellschafterversammlungen. Das gesamte Kapital steht dir sofort für den nächsten Deal zur Verfügung.

Der Nachteil: Du haftest mit deinem gesamten Privatvermögen. Wenn bei der Sanierung etwas schiefgeht, ein Handwerker Schadensersatz fordert oder nach dem Verkauf Gewährleistungsansprüche kommen, steht alles auf dem Spiel, was du besitzt. Bei einem einzelnen Flip mit überschaubarem Volumen (Kaufpreis unter 200.000 Euro, Sanierungskosten unter 50.000 Euro) ist dieses Risiko tragbar. Ab dem zweiten oder dritten Projekt sieht die Rechnung anders aus, weil sich die Risiken kumulieren.

Was bringt eine GbR beim Flippen zu zweit?

Wenn du mit einer Partnerin oder einem Partner zusammen flippst, entsteht automatisch eine GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), sobald ihr gemeinsam ein Objekt kauft und verkauft. Die GbR ist keine bewusste Gründung, sondern eine rechtliche Folge des gemeinsamen Handelns. Sie hat keinen festen Gründungsaufwand, keinen Mindestkapitalbedarf und keine Eintragungspflicht.

Seit Januar 2024 gilt das neue Personengesellschaftsrecht (MoPeG): Eine GbR kann freiwillig ins Gesellschaftsregister eingetragen werden und dann Grundstücke auf ihren eigenen Namen erwerben. Das vereinfacht den Grundbucheintrag erheblich, weil nur die Gesellschaft eingetragen wird statt aller Beteiligten einzeln. Die Kosten für die Registereintragung liegen bei rund 150 Euro.

Steuerlich wird der Gewinn der GbR auf die Beteiligten aufgeteilt und zum jeweiligen persönlichen Steuersatz versteuert. Beim aktiven Immobilienhandel (also beim Flippen) stuft das Finanzamt die Tätigkeit als gewerblich ein, sobald die Drei-Objekt-Grenze überschritten wird. Dann fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, die teilweise auf die Einkommensteuer angerechnet werden kann.

Haftung: Alle Beteiligten haften persönlich und unbeschränkt, genau wie als Einzelperson. Das heißt, wenn ein Gläubiger die GbR verklagt und das Gesellschaftsvermögen nicht reicht, greift er auf das Privatvermögen der Gesellschaftenden zu. Die GbR bietet keinen Haftungsschutz. Deshalb ist sie für den gemeinsamen Flip eine pragmatische, aber keine schützende Lösung.

Wichtig bei der GbR: Schließt unbedingt einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag ab, auch wenn er rechtlich nicht vorgeschrieben ist. Regelt darin Gewinnverteilung, Entscheidungsbefugnisse, Nachschusspflichten und was passiert, wenn eine Seite aussteigen will. Ohne Vertrag gelten die gesetzlichen Regelungen des BGB, und die passen selten zur Praxis beim Immobilienhandel.

Wann lohnt sich eine UG als Einstieg?

Die UG (haftungsbeschränkt) ist die kleine Schwester der GmbH. Gründung ab 1 Euro Stammkapital (realistisch: 500 bis 1.000 Euro plus Notarkosten von rund 400 Euro), Haftung beschränkt auf das Gesellschaftsvermögen, Eintragung ins Handelsregister. Die Gründung dauert in der Regel zwei bis vier Wochen bis zur Eintragung, mit Musterprotokoll geht es schneller als mit individuellem Gesellschaftsvertrag.

Der Vorteil gegenüber der Privatperson: Haftungsbeschränkung. Geht ein Projekt schief, haftet nur die UG mit ihrem Vermögen, nicht du persönlich. Einschränkung: Banken verlangen bei Immobilienfinanzierungen fast immer eine persönliche Bürgschaft, die den Haftungsschutz gegenüber der Bank aufhebt. Trotzdem schützt die UG gegen Ansprüche von Handwerkern, Käufern (Gewährleistung) und anderen Dritten.

Der Nachteil: Eine UG unterliegt der Körperschaftsteuer (15 Prozent) plus Solidaritätszuschlag plus Gewerbesteuer (Hebesatz je nach Gemeinde, in der Regel 14 bis 17 Prozent effektiv). Zusammen ergibt das eine Steuerbelastung von rund 30 Prozent auf den Gewinn in der Gesellschaft. Dazu kommen: Pflicht zur doppelten Buchführung, Jahresabschluss, Veröffentlichung im Bundesanzeiger, laufende Steuerberatungskosten von 2.000 bis 5.000 Euro pro Jahr.

Außerdem muss die UG 25 Prozent ihres Jahresüberschusses als gesetzliche Rücklage einbehalten, bis das Stammkapital von 25.000 Euro erreicht ist. Das bedeutet: Du kannst in den ersten Jahren nicht den gesamten Gewinn entnehmen. Viele Flipper nutzen die UG deshalb als Vorstufe zur GmbH und wandeln um, sobald die 25.000 Euro erreicht sind.

Die UG lohnt sich als Einstieg, wenn du von Anfang an mehrere Flips pro Jahr planst und die Haftungsbeschränkung wichtiger ist als maximale Flexibilität bei der Gewinnentnahme. Für einen einzelnen Flip ist sie in der Regel überdimensioniert.

Musst du ein Gewerbe anmelden?

Beim Fix and Flip mit eigenen Immobilien brauchst du keine Erlaubnis nach § 34c GewO, weil du eigene Objekte kaufst und verkaufst, nicht fremde vermittelst. Du handelst mit eigenem Bestand, nicht als Maklerin oder Makler. Die Gewerbeanmeldung selbst ist trotzdem nötig, sobald das Finanzamt deine Tätigkeit als gewerblich einstuft. Das passiert spätestens, wenn du die Drei-Objekt-Grenze überschreitest.

Die Anmeldung beim Gewerbeamt kostet je nach Gemeinde 15 bis 65 Euro und dauert 15 Minuten. Als Tätigkeitsbeschreibung reicht "An- und Verkauf von Immobilien". Ab der Gewerbeanmeldung bist du IHK-Pflichtmitglied und musst Gewerbesteuer zahlen, wenn dein Gewerbeertrag über dem Freibetrag von 24.500 Euro liegt. Bei einer Kapitalgesellschaft (UG oder GmbH) gibt es keinen Freibetrag, die Gewerbesteuer fällt ab dem ersten Euro Gewinn an.

Tipp: Melde das Gewerbe erst an, wenn es nötig ist, nicht vorsorglich. Eine zu frühe Anmeldung zieht sofort IHK-Beiträge nach sich und kann steuerliche Konsequenzen haben, die du vermeiden könntest.

Ab wann solltest du die Rechtsform wechseln?

Die ehrliche Antwort: Wenn die Drei-Objekt-Grenze greift oder dein Jahresgewinn aus Flips dauerhaft über 60.000 bis 80.000 Euro liegt. Ab diesem Punkt wird das Finanzamt die Tätigkeit ohnehin als gewerblich einstufen, und du zahlst Gewerbesteuer, ob du willst oder nicht.

In dem Moment lohnt sich der Wechsel in eine Kapitalgesellschaft (UG oder GmbH), weil die Körperschaftsteuer plus Gewerbesteuer (ca. 30 Prozent) unter dem persönlichen Spitzensteuersatz (42 Prozent plus Soli) liegt und du Gewinne in der Gesellschaft thesaurieren (reinvestieren) kannst, ohne sie privat versteuern zu müssen.

Konkret: Wer im Jahr drei bis fünf Flips macht und dabei 150.000 Euro oder mehr Gewinn erzielt, spart mit einer GmbH gegenüber der Privatperson oft 15.000 bis 25.000 Euro Steuern pro Jahr. Die Buchhaltungskosten von 3.000 bis 5.000 Euro fressen davon nur einen Bruchteil.

Wir sehen bei unseren Partnerflippern, dass der Wechsel typischerweise nach dem dritten oder vierten Flip kommt. Zu dem Zeitpunkt stehen genug Eigenkapital und Erfahrung da, um die Fixkosten einer Gesellschaft tragen zu können, ohne dass sie den Gewinn auffressen.

Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung im Einzelfall. Sprich die Rechtsformwahl mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater durch, bevor du gründest.

Was ist der nächste Schritt?

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