Sanierungsbedürftige Immobilie kaufen: Checkliste für den Ankauf

Beim Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie entscheidet die Besichtigung, ob der Deal Gewinn bringt oder zum Verlustgeschäft wird. Wer die Bausubstanz systematisch prüft, versteckte Kosten erkennt und die richtigen Fragen stellt, kauft mit Sicherheit statt mit Hoffnung. Wir zeigen, worauf wir bei Flipper Consulting bei jedem Ankauf achten.

Du hast ein Objekt auf dem Portal gefunden, das günstig aussieht. Der Preis liegt unter dem Vergleichsniveau, die Fotos zeigen abgenutzte Böden und alte Küchen. Jetzt stellt sich die Frage: Ist das eine Chance oder eine Kostenfalle? Die Antwort liegt in den Details, die du bei der Besichtigung systematisch abhaken musst.

Was prüfst du bei der Bausubstanz zuerst?

Die Bausubstanz entscheidet über die Sanierungskosten. Drei Bereiche dominieren die Kalkulation: Dach, Keller und tragende Wände. Ein undichtes Dach kann 30.000 bis 80.000 Euro kosten, ein feuchter Keller 15.000 bis 50.000 Euro. Risse in tragenden Wänden deuten auf Setzungsschäden hin, die im schlimmsten Fall einen Statiker und aufwendige Fundamentarbeiten erfordern.

Geh bei der Besichtigung systematisch vor: Dachboden begehen (Wasserflecken an den Sparren, dunkle Verfärbungen am Holz?), Keller inspizieren (Feuchtigkeit an den Wänden, Salzausblühungen, muffiger Geruch?), alle Wände auf Risse prüfen. Horizontale Risse über Türen und Fenster sind bedenklicher als feine vertikale Haarrisse im Putz. Klopfe verdächtige Stellen mit dem Knöchel ab. Hohlklingende Bereiche deuten auf losen Putz oder dahinterliegende Hohlräume hin.

Bei Mehrfamilienhäusern kommt das Treppenhaus dazu: Sind die Stufen ausgetreten? Gibt es Risse im Treppenauge? Wie sieht die Haustür aus? Das Treppenhaus verrät oft, wie die gesamte Instandhaltung der letzten Jahrzehnte gelaufen ist.

Welche versteckten Kosten übersehen Anfänger?

Die offensichtlichen Mängel (alte Böden, vergilbte Tapeten, kaputte Fliesen) sind selten das Problem. Die teuren Überraschungen stecken in der Haustechnik:

Elektrik: Häuser und Wohnungen aus den 60er bis 80er Jahren haben oft nur zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter. Eine komplette Neuinstallation kostet bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung 8.000 bis 15.000 Euro. Erkennbar am Sicherungskasten: Alte Schraubsicherungen statt moderner Leitungsschutzschalter sind ein sicheres Zeichen.

Wasserleitungen: Bleileitungen (erkennbar an der grauen, weichen Oberfläche) müssen raus. Verzinkte Stahlrohre rosten von innen, der Wasserdruck nimmt über die Jahre ab. Kosten für neue Leitungen: 5.000 bis 12.000 Euro pro Wohneinheit.

Heizung: Standardkessel älter als 30 Jahre müssen laut GEG bei Eigentümerwechsel ausgetauscht werden. Eine neue Gasbrennwerttherme kostet installiert 8.000 bis 14.000 Euro, eine Wärmepumpe 15.000 bis 30.000 Euro.

Asbest: In Gebäuden vor 1993 können Bodenbelag (Flex-Platten), Fassadenplatten und Rohrisolierungen Asbest enthalten. Im Zweifel eine Probe nehmen lassen (ca. 50 bis 100 Euro).

Wie erkennst du Feuchtigkeit und Schimmel?

Feuchtigkeit ist der häufigste Grund, warum Sanierungskosten explodieren. Achte auf: Salzausblühungen an Kellerwänden, abplatzender Putz, Stockflecken hinter Möbeln, welliges Laminat, muffiger Geruch.

Frisch gestrichene Wände bei einer Besichtigung sind ein Warnsignal. Frag nach dem Grund und schau mit einer Taschenlampe aus flachem Winkel auf die Wandoberfläche.

Bei Kellern gilt: Besichtige nach einer Regenperiode. Frag den Verkäufer direkt: "Stand hier schon mal Wasser?"

Was sagen dir Energieausweis und Nebenkostenabrechnung?

Der Energieausweis gibt einen ersten Anhaltspunkt. Klasse G oder H: komplette energetische Sanierung nötig. Klasse E oder F: gezielte Maßnahmen reichen oft. Aber: Der Energieausweis ersetzt keine Vor-Ort-Prüfung.

Die Nebenkostenabrechnung der letzten drei Jahre verrät mehr als jedes Exposé: Heizkosten, Sonderumlagen, geplante Instandhaltungen. Immer die WEG-Protokolle lesen.

Welche Unterlagen brauchst du vor dem Kauf?

Grundbuchauszug, Teilungserklärung, WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Baugenehmigungen und Grundrisse, Altlastenauskunft.

Fehlen Unterlagen, ist das ein Verhandlungsargument.

Wie kalkulierst du die Sanierungskosten realistisch?

Leichte Renovierung: 300 bis 500 Euro/m². Mittlere Sanierung: 500 bis 800 Euro/m². Kernsanierung: 800 bis 1.200 Euro/m². Immer 10 bis 15 Prozent Puffer. Unser Fix-and-Flip-Rechner hilft bei der Gesamtkalkulation.

Wann solltest du von einem Kauf absehen?

Statische Probleme, Altlasten im Boden, Preis über Maximum. Auch Objekte mit Rechtsstreitigkeiten oder Erbbaurecht sind riskant.

Besichtigung: Praktische Tipps

Nimm Zollstock, Taschenlampe und Smartphone mit. Besichtigung dauert 60 bis 90 Minuten. Bei Unsicherheit einen Bausachverständigen mitnehmen (200 bis 400 Euro).

Was ist der nächste Schritt?

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