So checkst du bei deiner Besichtigung wie alt die Fenster sind

Bei der Immobilienbesichtigung steckt der Teufel im Detail. Wer weiß, wie man das Alter von Fenstern direkt vor Ort abliest, kann sofort einschätzen, ob eine Erneuerung bald fällig ist oder ob man sich die Kosten sparen kann. In diesem Video zeigt Johannes einen einfachen Trick, mit dem du in Sekunden das Einbaujahr und die Verglasung eines Fensters bestimmst.

Der blaue Aufdruck auf dem Fensterrahmen verrät alles

Viele Käufer und Investoren schauen bei einer Besichtigung auf Böden, Wände und das Dach. Die Fenster werden dabei oft nur grob überflogen. Dabei gibt es einen ganz einfachen Hinweis, den du direkt am Fenster ablesen kannst: den blauen Aufdruck auf dem Glasrand oder dem Rahmen. Dieser Aufdruck enthält in der Regel das genaue Herstellungs- beziehungsweise Einbaudatum des Fensters.

Im Video ist dieser Aufdruck gut zu erkennen, auch wenn das Glas spiegelt und die Ziffern auf den ersten Blick schwer zu lesen sind. Das Datum 13.09.2016 zeigt, dass die betreffenden Fenster zum Zeitpunkt des Videos gerade einmal rund 10 Jahre alt sind. Das ist für Fenster noch ein sehr junges Alter. Du musst hier auf absehbare Zeit nicht mit einem Austausch rechnen, was die Investitionsrechnung direkt beeinflusst.

Diesen Aufdruck findest du meistens auf dem Glasrand im unteren Bereich des Fensterflügels, manchmal auch seitlich. Er ist auf den ersten Blick nicht immer sofort sichtbar, weil er oft klein und je nach Lichtverhältnis durch Spiegelungen überlagert wird. Nimm dir deshalb bei der Besichtigung einen Moment Zeit und schau genau hin, bevor du weitermachst.

Einfachverglasung, Zweifachverglasung oder Dreifachverglasung: So erkennst du den Unterschied

Neben dem Alter ist die Art der Verglasung ein entscheidender Faktor. Johannes erklärt im Video, wie man direkt am Fenster abliest, ob es sich um eine Einfach-, Zweifach- oder Dreifachverglasung handelt: Du zählst einfach die Scheiben, die du siehst.

• Einfachverglasung: Eine einzelne Scheibe, heute in Wohnimmobilien kaum noch anzutreffen, aber in sehr alten Bestandsbauten noch möglich. Energetisch komplett veraltet.
• Zweifachverglasung (Isolierverglasung): Zwei Scheiben mit einem Luftspalt dazwischen. Der Standard in Gebäuden, die zwischen den 1990ern und Anfang der 2000er saniert oder gebaut wurden.
• Dreifachverglasung: Drei sichtbare Scheiben, also zwei Luftspalte. Seit etwa 2010 vermehrt eingesetzt, heute Neubaustandard und energetisch am effizientesten.

Im konkreten Beispiel aus dem Video handelt es sich um dreifach verglaste Fenster. Johannes zeigt das live: einmal in der Mitte eine Scheibe, und auf beiden Seiten je eine weitere. Das ist ein klares Zeichen dafür, dass die Fenster nicht zum ursprünglichen Baujahr des Gebäudes gehören. Das Objekt selbst stammt aus dem Jahr 1995, die Fenster wurden also später nachträglich eingebaut und auf einen modernen Standard aufgerüstet.

Warum das für Fix and Flip und Kapitalanlage so wichtig ist

Wenn du als Immobilieninvestor ein Objekt kaufst, um es zu renovieren und gewinnbringend weiterzuverkaufen, ist jede Position im Kostenplan entscheidend. Neue Fenster gehören zu den teuersten Einzelposten bei einer Kernsanierung. Je nach Größe, Anzahl und Verglasung kannst du schnell mit 800 bis 1.500 Euro pro Fenster rechnen, teilweise auch mehr, wenn Montage, Entsorgung und etwaige Laibungsarbeiten dazukommen.

Wenn du also bei der Besichtigung feststellst, dass die Fenster bereits 2016 eingebaut wurden und dreifach verglast sind, fällt diese Position aus deiner Sanierungskostenkalkulation heraus. Das kann bei einem Objekt mit zehn oder mehr Fenstern schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen, der direkt deine Marge verbessert.

Umgekehrt: Wenn das Gebäude aus den 1990ern stammt und die Fenster noch original sind, also Zweifachverglasung und über 25 Jahre alt, dann musst du einen Austausch fest einkalkulieren. Energetisch entsprechen solche Fenster nicht mehr den heutigen Anforderungen, Käufer und Banken schauen bei der Finanzierung und beim Weiterverkauf genau auf den energetischen Zustand eines Gebäudes.

Nachträgliche Aufrüstung als Wertsignal

Ein Detail, das Johannes im Video hervorhebt und das für Investoren besonders wertvoll ist: Wenn in einem Altbau aus den 1990ern bereits modernere Fenster eingebaut wurden, ist das ein Hinweis darauf, dass der Vorbesitzer in das Gebäude investiert hat. Das nennt man im Fachjargon eine nachträgliche Aufrüstung oder Modernisierung.

Das bedeutet für dich als Käufer, dass du an dieser Stelle von einer bereits getätigten Investition profitierst, ohne sie selbst tragen zu müssen. Solche versteckten Werttreiber zu erkennen ist ein Kernbestandteil der Ankaufsprüfung beim Fix and Flip. Wer sie übersieht, lässt bares Geld auf dem Tisch, weil er eine falsche Kostenposition einrechnet oder den Kaufpreis unnötig nach unten verhandelt, ohne zu wissen, dass er an dieser Stelle gar keine Kosten hat.

So gehst du bei der nächsten Besichtigung konkret vor

Damit du diesen Check bei deiner nächsten Besichtigung sicher anwendest, hier die wichtigsten Schritte zusammengefasst:

• Geh zu einem Fenster und schau auf den Glasrand, bevorzugt im unteren Bereich des Flügels.
• Suche nach dem blauen oder schwarzen Aufdruck mit dem Herstellungs- oder Einbaudatum.
• Lies das Datum ab und notiere es. Falls es durch Spiegelung schwer lesbar ist, ändere deinen Blickwinkel oder halte die Taschenlampe deines Handys dagegen.
• Zähle die sichtbaren Scheiben: Eine bedeutet Einfachverglasung, zwei Scheiben stehen für Zweifachverglasung, drei Scheiben für Dreifachverglasung.
• Vergleiche das Einbaujahr der Fenster mit dem Baujahr des Gebäudes. Weicht es deutlich ab, wurden die Fenster nachträglich eingebaut.
• Trage das Ergebnis in deine Checkliste ein und passe deine Kostenkalkulation entsprechend an.

Dieser Check dauert keine zwei Minuten pro Fenster und gibt dir sofort belastbare Informationen für deine Kalkulation. In Kombination mit dem Blick auf Dach, Heizung, Leitungen und Bodenbeläge ergibt sich ein realistisches Bild davon, welche Investitionen auf dich zukommen.

Fazit: Kleine Details, große Auswirkung auf die Rendite

Der blaue Aufdruck auf dem Fensterrahmen ist ein kleines, aber aussagekräftiges Detail bei jeder Immobilienbesichtigung. Du weißt sofort, wie alt die Fenster sind, ob sie bereits auf einen modernen Standard aufgerüstet wurden, und kannst eine fundierte Entscheidung treffen, ob du diesen Posten in deiner Sanierungskalkulation einplanen musst oder nicht. Gerade beim Fix and Flip und bei der Bewertung von Kapitalanlagen im Bestand summieren sich solche Informationen zu einem vollständigen und realistischen Bild der tatsächlichen Investitionskosten. Wer das ignoriert, kalkuliert blind, wer es nutzt, hat einen echten Vorteil beim Ankauf.