Was ist Flipping? Einfach erklärt mit Rechenbeispiel

Was ist Flipping bei Immobilien?

Flipping bedeutet: Du kaufst eine Immobilie unter Marktwert, machst sie durch eine gezielte Sanierung wieder attraktiv und verkaufst sie anschließend mit Gewinn weiter. Der Begriff kommt ursprünglich aus dem Englischen (to flip = umdrehen, wenden) und wurde in den USA bekannt, wo ganze TV-Formate rund um "House Flipping" entstanden sind. Mittlerweile hat sich der Begriff auch außerhalb von Immobilien etabliert, etwa beim Weiterverkauf von Aktien, Sneakern oder Domains mit kurzfristigem Gewinn. In diesem Artikel geht es ausschließlich um Immobilien-Flipping.

Wichtig für das Verständnis: Flipping ist kein Trick und keine Wette auf steigende Preise. Der Gewinn entsteht nicht dadurch, dass der Markt zufällig anzieht, sondern dadurch, dass du eine Immobilie kaufst, die unter ihrem eigentlichen Wert liegt, und ihr durch Sanierung echten, nachvollziehbaren Mehrwert hinzufügst. Das unterscheidet seriöses Flipping von reiner Spekulation.

Flipping funktioniert bei Einfamilienhäusern genauso wie bei Eigentumswohnungen. Bei Wohnungen ist oft sogar die Kalkulation einfacher, weil sich Vergleichswerte über die Wohnfläche leichter finden lassen. Der Ablauf ist in beiden Fällen derselbe:

• Objekt unter Marktwert finden und ankaufen
• Sanierung planen und hochwertig umsetzen
• Immobilie zum realistischen Marktwert nach Sanierung verkaufen
• Differenz zwischen Gesamtkosten und Verkaufserlös ist der Gewinn vor Steuern

Bei Flipper Consulting sanieren wir dabei nicht kosmetisch. Eine neue Tapete und frisch gestrichene Wände machen aus einer alten Immobilie noch keine, die am Markt wirklich überzeugt. Wir sprechen von echter Sanierung: neue Elektrik, neue Bäder, oft neue Fenster und Heizung, je nach Zustand auch Eingriffe in den Grundriss. Das kostet mehr als eine Laminat-und-Farbe-Renovierung, bringt aber auch einen Verkaufspreis, der zu Recht höher liegt.

Warum funktioniert Flipping überhaupt?

Die kurze Antwort: weil nicht jeder Verkäufer den Marktwert seiner Immobilie kennt oder darauf warten kann, ihn zu bekommen. Da ist die Erbengemeinschaft, die sich möglichst schnell einigen will. Der Eigentümer, der beruflich wegmuss und keine Zeit für eine lange Vermarktung hat. Oder einfach eine Wohnung, die auf den ersten Blick abschreckt, weil das Bad seit 40 Jahren nicht angefasst wurde, technisch aber völlig in Ordnung ist. In all diesen Fällen klafft eine Lücke zwischen dem, was ein Objekt tatsächlich wert ist, und dem Preis, zu dem es den Besitzer wechselt.

Wer Flipping betreibt, kauft genau diese Lücke ein und schließt sie durch Arbeit, nicht durch Glück. Das ist der zentrale Unterschied zu reiner Wertsteigerungs-Spekulation, bei der man einfach abwartet, bis der Markt von selbst anzieht. Bei einem sauber kalkulierten Flip verdienst du an der Differenz zwischen Ankaufspreis und tatsächlichem Wert nach Sanierung, unabhängig davon, wie sich der Gesamtmarkt in der Zwischenzeit entwickelt.

Bei Flipper Consulting läuft das nicht nebenbei: Über mehrere eigene Firmen für Sanierung und Umbau werden pro Jahr 10 bis 30 solcher Deals abgewickelt, an Eigennutzer genauso wie an Kapitalanleger. Das Prinzip dahinter ist bei jedem Objekt dasselbe, nur die Zahlen und die Sanierungstiefe unterscheiden sich.

Wie lange dauert ein Flip?

Ein realistischer Zeitrahmen für einen Wohnungs- oder Hausflip liegt zwischen vier und zwölf Monaten, je nach Sanierungstiefe und Genehmigungslage. Eine reine Bad- und Elektrosanierung ohne Grundrissänderung ist deutlich schneller umgesetzt als ein Umbau, bei dem Wände versetzt werden oder eine Baugenehmigung nötig wird. Die Dauer wirkt sich direkt auf die Kalkulation aus, über Finanzierungskosten, die während der Bauzeit laufen, und über das Risiko, dass sich der Markt in dieser Zeit verändert. Je kürzer und planbarer die Sanierungsphase, desto berechenbarer das Ergebnis.

Rechenbeispiel: So sieht eine Flip-Kalkulation in der Praxis aus

Theorie ist das eine, aber Flipping wird erst greifbar, wenn man einmal komplett durchrechnet. Die folgenden Zahlen sind ein realistisches Beispiel, keine reale Transaktion. Sie zeigen aber genau das Muster, nach dem jede Flip-Kalkulation aufgebaut ist.

Ausgangslage

Eine Eigentumswohnung mit 90 Quadratmetern in Sachsen steht seit einigen Monaten am Markt, unsaniert, mit altem Bad und Elektrik aus den Achtzigern. Der Verkäufer will zügig verkaufen. Kaufpreis: 220.000 Euro, spürbar unter dem, was eine sanierte Wohnung dieser Größe in der Lage erzielen würde.

Schritt 1: Kaufpreis

220.000 Euro.

Schritt 2: Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer ist bundeslandabhängig und wird von jedem Bundesland per Landesgesetz selbst festgelegt. Sie kann sich ändern. Die tagesaktuellen Sätze aller Bundesländer sind im kostenlosen Rechner hinterlegt, damit du nie mit veralteten Werten kalkulierst. Für Sachsen liegt der Satz aktuell bei 5,5 Prozent:

• Grunderwerbsteuer (5,5 % von 220.000 Euro): 12.100 Euro
• Notar- und Grundbuchkosten (rund 1,75 % von 220.000 Euro): 3.850 Euro

Eine Käuferprovision fällt in diesem Beispiel nicht an, da der Verkauf privat und ohne Makler lief. In vielen Bundesländern gilt beim Verkauf ohnehin das Bestellerprinzip, wonach der Auftraggeber des Maklers die Provision trägt, meist der Verkäufer. Läuft der Ankauf über einen Makler, der für den Käufer tätig wird, kann trotzdem eine Käuferprovision anfallen. Das ist regional unterschiedlich und gehört in jede Kalkulation, sobald ein Makler im Spiel ist.

Kaufnebenkosten gesamt: 15.950 Euro
Kapitaleinsatz für den Kauf: 220.000 + 15.950 = 235.950 Euro

Schritt 3: Sanierungskosten

Für eine tatsächlich hochwertige Sanierung rechnen wir mit 300 bis 800 Euro pro Quadratmeter, abhängig davon, wie tief man eingreift: neues Bad und neue Elektrik am unteren Ende, Grundrissänderung, neue Fenster und Heizung eher am oberen Ende. Diese Bandbreite ist bewusst so breit, weil hier der Unterschied zwischen einer Wohnung liegt, die günstig aufgehübscht wurde, und einer, die ein Käufer ohne Sorgen beziehen kann.

Für unser Beispiel setzen wir eine Sanierung im mittleren Bereich der Spanne an, bei 550 Euro pro Quadratmeter, mit neuem Bad, neuer Elektrik, neuen Böden und frischen Oberflächen durchgehend:

Sanierungskosten: 90 m² × 550 Euro = 49.500 Euro

Zwischensumme: Gesamtkosten

235.950 Euro (Kauf inklusive Nebenkosten) + 49.500 Euro (Sanierung) = 285.450 Euro Gesamtkosten.

Schritt 4: Verkaufserlös

Nach der Sanierung ist aus der unsanierten 220.000-Euro-Wohnung eine Wohnung geworden, die ohne Investitionsstau sofort bezogen werden kann. Für Wohnungen in diesem Zustand und dieser Lage wird realistisch ein Verkaufspreis von 370.000 Euro erzielt.

Wer kauft eine solche Wohnung? Meistens eine von zwei Gruppen, und die ticken unterschiedlich. Eigennutzer achten stark auf Optik, Grundriss und Gefühl. Sie zahlen oft etwas mehr für eine Wohnung, die sich vom ersten Moment an wie ein Zuhause anfühlt, wollen aber bei Bad oder Küche keine Kompromisse machen. Kapitalanleger rechnen nüchterner: Mietrendite, Instandhaltungsrücklage, Zustand der Gemeinschaftsanlagen. Ihnen reicht ein technisch einwandfreier Zustand völlig, Optik ist zweitrangig, solange sich die Wohnung gut vermieten lässt.

Je nachdem, welche Käufergruppe man anspricht, kann sich das auf Ausstattungsdetails der Sanierung auswirken. Für unser Rechenbeispiel bleiben wir beim Verkaufspreis von 370.000 Euro.

Schritt 5: Marge vor Steuern

370.000 Euro (Verkaufserlös) − 285.450 Euro (Gesamtkosten) = 84.550 Euro Gewinn vor Steuern.

Das entspricht rund 29,6 Prozent Marge auf die eingesetzten Gesamtkosten. Nicht eingerechnet sind in diesem vereinfachten Beispiel Finanzierungskosten, Verkaufsnebenkosten und ein Zeitpuffer für unvorhergesehene Positionen während der Sanierung. Diese Posten gehören in jede echte Kalkulation dazu, sie sprengen aber den Rahmen dieses Grundlagenbeispiels. Genau dafür gibt es den Profi-Excel-Rechner, der auch Finanzierung, Verkaufsnebenkosten und Puffer mit abbildet.

Was macht ein gutes Flip-Objekt aus?

Nicht jede günstige Immobilie ist ein gutes Flip-Objekt, nur weil der Kaufpreis niedrig ist. Ein Objekt kann billig und trotzdem ein schlechtes Geschäft sein, etwa wenn die Lage keine Nachfrage hat oder die Bausubstanz so stark beschädigt ist, dass die Sanierung jeden möglichen Gewinn auffrisst. Am Ende hängt es an vier Dingen, ob aus einer Kalkulation wie oben wirklich ein Gewinn wird: Gibt es in der Lage Nachfrage nach genau dieser Wohnungsgröße, und lässt sich die Immobilie später auch wieder verkaufen? Ist die Bausubstanz grundsätzlich in Ordnung, oder gibt es K.-o.-Kriterien wie Feuchtigkeitsschäden am Fundament oder Schäden an der Statik? Liegt der Kaufpreis wirklich unter dem Marktwert nach Sanierung, mit genug Abstand für eine Marge? Und lässt sich durch eine clevere Grundrissänderung zusätzlicher Wert schaffen, etwa durch ein zusätzliches Zimmer?

Wie diese Kriterien im Detail geprüft werden und woran man ein Objekt mit echtem Potenzial von einer Kostenfalle unterscheidet, zeigen wir ausführlich im Artikel Welche Immobilien eignen sich zum Flippen?

Rechne dein eigenes Beispiel durch

Die Zahlen oben sind ein Beispiel, keine Vorlage für jedes Objekt. Jede Immobilie, jede Lage und jede Sanierungstiefe verändert das Ergebnis. Mit dem kostenlosen Online-Rechner kannst du innerhalb weniger Minuten mit echten Zahlen aus deiner Region rechnen, inklusive der aktuellen Grunderwerbsteuersätze aller Bundesländer. Wer tiefer einsteigen will, findet im Profi-Excel-Rechner die Version mit Finanzierung, Verkaufsnebenkosten und mehreren Szenarien nebeneinander.

Wer sich fragt, wie belastbar solche Kalkulationen in der Praxis wirklich sind, findet unter dokumentierten Kundenergebnissen reale Beispiele, nicht nur Rechenmodelle.