Welche Immobilien eignen sich zum Flippen? Auswahlkriterien
Nicht jedes günstige Objekt ist ein gutes Flip-Objekt
Ein niedriger Kaufpreis ist der erste Blickfang, aber er sagt für sich genommen nichts darüber aus, ob eine Immobilie sich zum Flippen eignet. Wir sehen regelmäßig Objekte, die auf den ersten Blick wie ein Schnäppchen wirken und bei genauerem Hinsehen ein Fass ohne Boden sind: marode Bausubstanz, eine Lage ohne Nachfrage oder ein Grundriss, der sich zu keinem vernünftigen Preis in etwas Verkaufsfähiges verwandeln lässt.
Genauso gibt es Objekte, die auf den ersten Blick unattraktiv wirken, weil das Bad seit 30 Jahren nicht angefasst wurde oder der Grundriss aus heutiger Sicht unpraktisch geschnitten ist, und die trotzdem ein hervorragendes Flip-Objekt abgeben, weil genau diese Punkte lösbar sind und der Kaufpreis das entsprechend widerspiegelt. Wer Objekte richtig einschätzen will, braucht klare Kriterien statt Bauchgefühl. Fünf davon entscheiden in der Praxis über Erfolg oder Verlustgeschäft.
1. Lage: Nachfrage, Infrastruktur, Wiederverkaufsfähigkeit
Die beste Sanierung rettet keine schlechte Lage. Bevor überhaupt über Zustand oder Kaufpreis gesprochen wird, muss die Lage stimmen. Zuerst die Nachfrage: Gibt es genug potenzielle Käufer für genau diese Wohnungsgröße und dieses Preissegment in dieser Gegend? Eine 4-Zimmer-Wohnung tut sich in einer Gegend, in der fast nur Singles und Paare suchen, schwerer als eine 2- oder 3-Zimmer-Wohnung. Dann die Infrastruktur: Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kitas in der Nähe, wenn Familien zur Zielgruppe gehören. Diese Punkte verändern sich kaum und wirken sich direkt auf den späteren Verkaufspreis aus. Und schließlich die Wiederverkaufsfähigkeit: Selbst wenn du von einem Objekt überzeugt bist, muss es sich auch in ein paar Monaten wieder verkaufen lassen. Eine sehr spezielle Grundrissaufteilung oder eine ungewöhnliche Bauweise kann die Zielgruppe stark einschränken.
Eine gute Faustregel: Wenn du dir vorstellen kannst, dass sowohl ein Eigennutzer als auch ein Kapitalanleger an diesem Standort zugreifen würden, ist die Lage grundsätzlich in Ordnung. Fällt dir auf Anhieb keine der beiden Gruppen ein, die dort kaufen würde, ist das ein Warnsignal.
2. Zustand: Was ist sanierbar, was ist ein K.-o.-Kriterium?
Der Zustand einer Immobilie entscheidet über die Sanierungskosten, aber nicht jeder schlechte Zustand ist gleich problematisch. Es gibt einen wichtigen Unterschied zwischen Dingen, die man saniert, und Dingen, die ein Objekt grundsätzlich disqualifizieren.
Normal sanierbar, kein Grund zur Sorge:
- Veraltete Elektrik, alte Bäder, in die Jahre gekommene Böden und Oberflächen
- Alte Fenster und Heizungsanlagen
- Ungünstiger, aber veränderbarer Grundriss
K.-o.-Kriterien, die man sehr genau prüfen sollte:
- Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, deren Ursache nicht eindeutig geklärt ist
- Risse und Schäden an der Statik oder am Fundament
- Massive Schäden am Dachstuhl oder gravierende Mängel an der Bausubstanz insgesamt
- Rechtliche Probleme wie ungeklärte Eigentumsverhältnisse oder massive Rückstände am Gebäude
Der Unterschied ist entscheidend: Das Erste kostet Geld, aber der Betrag lässt sich vorher einigermaßen genau kalkulieren. Das Zweite kann jede Kalkulation sprengen, weil sich der tatsächliche Aufwand oft erst zeigt, wenn die Wand schon geöffnet ist. Wer hier zu optimistisch schätzt, verwandelt ein vermeintliches Schnäppchen schnell in ein Verlustgeschäft.
3. Preis unter Marktwert als Grundvoraussetzung
Ohne einen echten Abstand zwischen Kaufpreis und Marktwert nach Sanierung gibt es keine Marge, egal wie gut Lage und Zustand sonst passen. Das ist keine Nebensache, sondern die Grundvoraussetzung für jeden Flip. Der Marktwert nach Sanierung lässt sich über Vergleichsobjekte in der gleichen Lage einschätzen, die bereits saniert und verkauft wurden.
Die Faustregel: Kaufpreis plus Sanierungskosten plus Kaufnebenkosten müssen deutlich unter dem realistischen Verkaufspreis nach Sanierung liegen, mit ausreichend Puffer für Unvorhergesehenes. Wie sich das konkret durchrechnet, mit Kaufnebenkosten, Sanierungskosten und Verkaufserlös an einem vollständigen Beispiel, zeigen wir Schritt für Schritt im Artikel Was ist Flipping? Einfach erklärt mit Rechenbeispiel. Wer die eigene Kalkulation direkt mit echten Zahlen durchspielen will, macht das am schnellsten im kostenlosen Rechner.
4. Grundrisspotenzial als Wertsteigerungs-Hebel
Neben der reinen Sanierung ist der Grundriss oft der größte Hebel, um aus einem Objekt spürbar mehr Wert herauszuholen. Eine schlecht geschnittene Wohnung mit überdimensionierten Fluren oder einem Zimmer, das kaum sinnvoll nutzbar ist, lässt sich durch eine durchdachte Grundrissänderung deutlich attraktiver machen, und das wirkt sich direkt auf den Verkaufspreis aus.
Ein besonders anschauliches Beispiel, wie stark sich eine Grundrissänderung auf den Wert einer Immobilie auswirken kann, zeigen wir im Artikel Aus 2 mach 3 Zimmer | So steigerst du den Wohnungswert massiv. Aus zwei Zimmern wird dort ein drittes, ohne dass sich die Wohnfläche verändert, nur durch eine klügere Aufteilung. Genau solche Potenziale solltest du dir bei jedem Objekt anschauen, bevor du eine Kaufentscheidung triffst: Wo liegt ungenutzter Raum, und lässt sich der Grundriss mit vertretbarem Aufwand verändern?
Wichtig dabei: Nicht jede Wand darf versetzt werden. Tragende Wände, Statik und in manchen Fällen auch baurechtliche Vorgaben setzen Grenzen. Das Potenzial muss also immer im Zusammenspiel mit dem tatsächlich Machbaren bewertet werden, am besten schon vor dem Kauf und nicht erst danach.
5. Sanierungsaufwand realistisch einschätzen, bevor du kaufst
Der größte Fehler beim Flippen ist nicht ein schlechtes Objekt, sondern eine zu optimistische Einschätzung der Sanierungskosten vor dem Kauf. Wer erst nach der Unterschrift merkt, dass die Elektrik komplett erneuert werden muss oder der Estrich mit heraus muss, hat keine Verhandlungsposition mehr.
Deshalb gehört eine ehrliche technische Einschätzung vor jeden Kaufentschluss, im Idealfall durch jemanden, der schon viele Sanierungen begleitet hat und weiß, wo sich Kosten verstecken, die auf den ersten Blick nicht sichtbar sind. Für eine echte, hochwertige Sanierung, keine oberflächliche Kosmetik, bewegen sich die Kosten üblicherweise zwischen 300 und 800 Euro pro Quadratmeter. Wo ein konkretes Objekt in dieser Spanne landet, hängt vom Umfang ab: reine Bad- und Elektrosanierung am unteren Ende, Grundrissänderung mit neuen Fenstern und neuer Heizung eher am oberen Ende.
Wer diese Einschätzung vor dem Kauf sauber macht, verhandelt aus einer Position der Stärke und weiß bereits am Tag der Unterschrift, mit welcher Marge er rechnen kann.
Wie eine Objektprüfung in der Praxis abläuft
In der Praxis prüfen wir jedes Objekt in genau dieser Reihenfolge, weil sie auch die Reihenfolge ist, in der sich Fehler am teuersten rächen. Zuerst die Lage, weil sie sich nicht verändern lässt. Dann der Zustand, weil er entscheidet, ob überhaupt kalkuliert werden kann oder ob ein K.-o.-Kriterium das Objekt sofort aus dem Rennen nimmt. Erst danach folgen Preis, Grundriss und die konkrete Sanierungskalkulation.
Bei der Besichtigung zählt vor allem, wo man selbst hinschaut. Viele Käufer konzentrieren sich auf Optik, Farbe an der Wand, den Zustand der Küche, Dinge, die bei einer Sanierung ohnehin verschwinden. Wichtiger sind die Punkte, die sich nicht einfach überstreichen lassen: Feuchtigkeit im Keller, der Zustand des Dachs, die Bausubstanz insgesamt, das Baujahr und damit verbunden die zu erwartende Art der Elektrik und Heizung. Wer bei der Besichtigung nur auf die Oberfläche schaut, übersieht genau die Dinge, die später über die Marge entscheiden.
Ein weiterer Punkt, der oft unterschätzt wird: die Unterlagen. Grundriss, Baujahr, bei Eigentumswohnungen zusätzlich die Teilungserklärung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese Dokumente verraten oft mehr über den tatsächlichen Zustand eines Objekts als die Besichtigung selbst, etwa wenn aus den Protokollen hervorgeht, dass in den nächsten Jahren eine größere Sanierung am Gemeinschaftseigentum ansteht, die zusätzliche Kosten verursacht.
Fazit: Auswahl entscheidet mehr als Sanierung
Eine mittelmäßige Sanierung an einem richtig ausgewählten Objekt bringt oft ein besseres Ergebnis als eine perfekte Sanierung an einem falsch eingeschätzten Objekt. Lage, Zustand, Preis unter Marktwert, Grundrisspotenzial und realistische Sanierungskosten, alle fünf Kriterien zusammen entscheiden, ob aus einem Objekt ein gutes Geschäft wird. Wer bei einem der Punkte grob danebenliegt, spürt das am Ende in der Marge, oder im schlechtesten Fall gar nicht erst am Ende, sondern schon während der Sanierung.
Wie sich das Ganze konkret durchrechnet, zeigen wir Schritt für Schritt im Rechenbeispiel unter Was ist Flipping?. Und wer sehen will, wie eine solche Objektauswahl in der Praxis aussieht, findet unter dokumentierten Kundenergebnissen reale Beispiele.