Wie lange dauert ein Flip? Zeitplan von Ankauf bis Verkauf

Ein kompletter Flip dauert im Schnitt vier bis acht Monate, von der Akquise bis zum Geldeingang nach dem Verkauf. Die Sanierung selbst macht davon oft nur sechs bis zwölf Wochen aus. Der Rest geht für Suche, Verhandlung, Notartermine, Bankfreigaben und Vermarktung drauf. Wer die Gesamtdauer unterschätzt, kalkuliert die Haltekosten zu niedrig und verliert Marge.

Du planst deinen ersten Flip und willst wissen, wie lange das Geld gebunden ist und wann du mit dem Gewinn rechnen kannst. Die einzelnen Phasen sind gut planbar, wenn du weißt, wo die Zeitfresser sitzen und an welchen Stellen du beschleunigen kannst.

Wie lange dauert die Akquisephase?

Zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Das hängt davon ab, wie aktiv du suchst, in welcher Region du kaufst und wie viele Angebote du schreibst. Wer täglich Portale prüft und pro Woche zwei bis drei schriftliche Angebote verschickt, hat erfahrungsgemäß nach vier bis acht Wochen ein akzeptiertes Angebot.

Was die meisten unterschätzen: Zwischen akzeptiertem Angebot und Notartermin vergehen nochmal drei bis sechs Wochen. Der Notar braucht ein bis zwei Wochen für den Vertragsentwurf. Die Bank braucht zwei bis vier Wochen für die Finanzierungszusage (bei Neukunden länger als bei Bestandskunden). Und alle Beteiligten müssen einen gemeinsamen Termin finden. Diese Phase kannst du kaum beschleunigen, aber du kannst sie vorbereiten: Finanzierungsunterlagen schon bereit haben, bevor du das erste Angebot schreibst.

Wie lange dauert die Sanierung?

Bei einer typischen Wohnungssanierung (60 bis 90 Quadratmeter, Bad neu, Böden, Malerarbeiten, Elektrik modernisieren, keine Grundrissänderung) rechnen wir mit sechs bis zehn Wochen Bauzeit. Bei einer Kernsanierung mit Grundrissänderung, komplett neuem Bad, neuer Elektrik und neuen Leitungen sind es eher zehn bis vierzehn Wochen. Bei einem Einfamilienhaus mit Dach, Fassade, Heizungstausch und Innenausbau können es vier bis sechs Monate werden.

Die reine Handwerkerarbeit ist dabei selten das Problem. Was die Sanierung tatsächlich verzögert, sind drei Dinge:

Materiallieferzeiten: Fenster haben aktuell vier bis acht Wochen Lieferzeit, je nach Hersteller und Sondermaß. Sonderfliesen drei bis vier Wochen. Einbauküchen sechs bis zehn Wochen. Wer diese Bestellungen nicht sofort nach dem Notartermin auslöst (oder idealerweise schon vorher), verliert Wochen, in denen auf der Baustelle gar nichts passiert, weil das Material fehlt.

Handwerkerverfügbarkeit: Die Gewerke müssen in der richtigen Reihenfolge kommen: erst Abbruch, dann Rohinstallation (Elektro, Sanitär), dann Estrich, dann Fliesen und Böden, dann Türen, dann Maler. Wenn der Elektriker erst in drei Wochen kann, steht die ganze Kette. Deshalb buchen wir Handwerker grundsätzlich vor dem Notartermin vor, mit einem ungefähren Starttermin und zwei Wochen Puffer.

Unvorhergesehenes: Asbest in den Fensterbänken oder im Fliesenkleber, marode Rohre hinter der Wand, Schimmel unter dem Estrich, eine tragende Wand, wo keine sein sollte. Jede Überraschung kostet ein bis drei Wochen und oft auch zusätzliches Geld. Deshalb gehört immer ein Zeitpuffer von zwei bis drei Wochen in den Bauplan. Wer ohne Puffer kalkuliert, wird bei jedem Flip zu spät fertig.

Wie lange dauert der Verkauf?

Im aktuellen Markt (Stand Oktober 2026, Bauzinsen bei rund 4,1 Prozent) rechnen wir mit vier bis acht Wochen Vermarktungsdauer bei richtig eingepreisten Objekten in ordentlichen Lagen. In gefragten Lagen (München, Hamburg, Top-Lagen in Mittelstädten) geht es manchmal in zwei bis drei Wochen. In schwächeren Regionen oder bei Nischenprodukten (z. B. große Erdgeschosswohnungen) kann es auch drei Monate dauern.

Nach der Vermarktung kommt die Notarabwicklung: Vom unterschriebenen Kaufvertrag bis zum Geldeingang auf deinem Konto vergehen nochmal vier bis sechs Wochen. In dieser Zeit passiert: Grundschuldbestellung, Finanzierungsfreigabe der Käuferbank, Kaufpreisfälligkeitsmitteilung durch den Notar, Überweisung. Erst wenn das Geld auf dem Konto ist, ist der Flip wirklich abgeschlossen.

Was den Verkauf beschleunigt: Professionelle Fotos direkt nach Fertigstellung der Sanierung (nicht mit dem Handy, sondern mit einem Fotografen für 200 bis 400 Euro). Ein vollständiges Exposé mit Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung und Wohngeldabrechnung, das alle Fragen beantwortet, bevor sie gestellt werden. Und vor allem: ein realistischer Preis. Wer den Preis 10 Prozent über Markt ansetzt und nach acht Wochen reduziert, hat mehr Haltekosten produziert, als die erhoffte Preisdifferenz wert gewesen wäre.

Wie sieht ein realistischer Gesamtzeitplan aus?

Beispiel: Wohnungsflip, 75 Quadratmeter, Baujahr 1985, Standardsanierung (neues Bad, neue Böden, Elektrik modernisiert, Malerarbeiten, Türen getauscht):

Woche 1 bis 6: Akquise. Portale durchsuchen, Besichtigungen, Kalkulationen, Angebote schreiben. Ein Angebot wird angenommen.

Woche 7 bis 10: Notarvorbereitung und Finanzierung. Kaufvertragsentwurf, Bankgespräch, Unterzeichnung beim Notar. Parallel: Handwerker vorbuchen, Fenster und Küche bestellen (Lieferzeit einplanen).

Woche 11 bis 12: Schlüsselübergabe, Entkernung, Baustelle einrichten. Entrümpelung beauftragen, Container bestellen, Strom ummelden.

Woche 13 bis 20: Sanierung. Elektro und Sanitär Rohinstallation, Estrich, Trocknungszeit, Fliesen, Böden verlegen, Türen einbauen, Küche montieren, Malerarbeiten, Endreinigung.

Woche 21 bis 22: Fotos machen lassen, Exposé erstellen, Inserat auf ImmoScout und Immowelt live stellen.

Woche 23 bis 28: Vermarktung. Besichtigungstermine (Samstagnachmittag), Kaufverhandlung, Finanzierungsbestätigung des Käufers einholen, Notartermin vereinbaren.

Woche 29 bis 32: Notarabwicklung, Kaufpreiszahlung, Übergabe an den Käufer.

Gesamt: rund acht Monate. Davon acht Wochen reine Bauzeit. Der Rest verteilt sich auf Suche, Verwaltung, Wartezeiten und Vermarktung. Bei einem Einfamilienhaus oder einer Kernsanierung liegt der Gesamtzeitraum eher bei zehn bis vierzehn Monaten.

Wo geht die meiste Zeit verloren?

Drei Stellen, an denen fast jeder Flip unnötig Wochen verliert:

Zu späte Materialbestellung: Fenster, Küchen und Sondermaßfliesen direkt nach dem Notartermin bestellen, auch wenn die Schlüsselübergabe noch zwei Wochen entfernt ist. So laufen Lieferzeit und Wartezeit parallel statt nacheinander. Bei uns ist die Materialbestellung ein fester Punkt auf der Checkliste, der am Tag nach dem Notar erledigt wird.

Keine Handwerker-Pipeline: Wer erst nach dem Kauf anfängt, Handwerker zu suchen, verliert vier bis sechs Wochen, weil jedes Gewerk Vorlaufzeit braucht. Wir haben einen festen Stamm an Gewerken, die wir vor dem Notartermin vorbuchen. Das allein spart bei jedem Flip einen Monat.

Zu hoher Verkaufspreis: Jede Woche, die das Objekt unverkauft am Markt steht, kostet reale Haltekosten: Zinsen (bei 200.000 Euro Kaufpreis und 4 Prozent Zins rund 660 Euro pro Monat), Versicherung (30 bis 50 Euro), Grundsteuer (anteilig 20 bis 40 Euro), Strom Baustelle (30 bis 60 Euro). In der Summe rund 800 Euro pro Monat. Ein Objekt, das acht Wochen zu teuer inseriert war und dann um 5.000 Euro reduziert wird, hat in der Zwischenzeit 1.600 Euro Haltekosten produziert und die Gesamtmarge um 6.600 Euro gedrückt.

Was ist der nächste Schritt?

Kalkuliere deinen nächsten Flip mit unserem Online-Rechner und trage die Haltekosten für den realistischen Zeitraum ein, nicht für den optimistischen. Auf unserer Ergebnisseite siehst du, wie lange echte Flips gedauert haben und welche Margen dabei herauskamen.