Wohnungspaket vs. Einzelkauf: Was Anfänger beim ersten Flip WIRKLICH riskieren

Zwei Wohnungen auf einmal kaufen und flippen, anstatt nur einer? Auf den ersten Blick klingt das nach einer cleveren Abkürzung zu doppeltem Gewinn bei kaum mehr Aufwand. Johannes rechnet in dieser Folge durch, was an diesem Gedanken stimmt, was ein Trugschluss ist, und warum Anfänger beim ersten Flip lieber einen Gang zurückschalten sollten.

Die verlockende Rechnung: Wohnungspaket statt Einzelkauf

Die Frage kam direkt aus der Community und sie ist alles andere als ungewöhnlich: Jemand wird nicht mit einer, sondern gleich mit zwei Wohnungen konfrontiert, ein sogenanntes Wohnungspaket. Der Gedankengang dahinter ist nachvollziehbar. Statt 60.000 Euro Gewinn mit einem Flip winken plötzlich 120.000 Euro, und der Aufwand wirkt im ersten Moment kaum größer, weil man ja sowieso schon vor Ort ist, denselben Handwerker koordiniert und dieselbe Hausverwaltung anspricht.

Johannes kennt dieses Szenario nicht nur aus der Theorie. Er und sein Bruder renovieren aktuell selbst ein Objekt, das ursprünglich als zwei separate Wohnungen geplant war, mit separaten Anschlüssen, zwei Eingängen, zwei Sicherungskästen und zwei Kellerabteilen. Über 150 Quadratmeter insgesamt, die als große Einheit genutzt wurden und jetzt wieder geteilt werden. Was dabei tatsächlich passiert, liefert die beste Grundlage für eine ehrliche Einschätzung.

Was wirklich für das Wohnungspaket spricht

Es gibt echte Effizienzgewinne, wenn zwei Wohnungen im selben Haus gleichzeitig geflippt werden. Das sollte man nicht kleinreden. Johannes listet die konkreten Vorteile auf:

• Es gibt nur einen Notartermin für den Kauf beider Einheiten.
• Die Finanzierung wird einmal beantragt, die Gebühren dafür fallen nur einmal an.
• Grundschulden werden einmal eingetragen und einmal wieder ausgetragen.
• Die Hausverwaltung wird einmal kontaktiert, nicht zweimal.
• Der Handwerker fährt einmal an, liefert Material einmal an und arbeitet dann an beiden Wohnungen. Die Anfahrtskosten fallen also nur einmal an.
• Beim Materialeinkauf lässt sich bündeln, etwa beim Bodenbelag oder bei Sanitärteilen, was Einkaufsvorteile bringt.

Johannes' Bruder, der die aktuelle Baustelle koordiniert, bestätigt das direkt: Der Mehraufwand für die zweite Wohnung liegt bei geschätzten 15 Prozent im Vergleich zur ersten. Definitiv nicht nochmal 100 Prozent. Die Effizienz ist also real. Der Gewinn steigt, während der organisatorische Aufwand deutlich unterproportional wächst. Das ist kein Mythos, sondern Praxis.

Was der Trugschluss dabei ist: Das Klumpenrisiko

So weit, so gut. Aber Johannes macht deutlich, warum genau dieser scheinbare Vorteil für Anfänger zum Problem werden kann. Das Stichwort lautet Klumpenrisiko.

Wer zwei Wohnungen im selben Haus kauft, hat alle Eier in einem Korb. Wenn man beim Einkaufspreis falsch kalkuliert hat, dann zweimal. Wenn der anvisierte Verkaufspreis zu hoch angesetzt war, dann ist er für beide Einheiten zu hoch. Fehler im Fix-and-Flip-Geschäft multiplizieren sich beim Wohnungspaket automatisch mit.

Konkret bedeutet das auf der Kostenseite:

• Die monatliche Finanzierungsrate ist deutlich höher. Statt beispielsweise 700 Euro im Monat an die Bank werden es beim Wohnungspaket eher 1.200 Euro oder mehr.
• Das Hausgeld wird nach Miteigentumsanteilen und Quadratmetern berechnet. Wer statt 70 Quadratmetern plötzlich 140 Quadratmeter hält, zahlt auch doppeltes Hausgeld. Aus 300 Euro werden 600 Euro im Monat.
• In Summe kann die monatliche Gesamtbelastung aus Finanzierung und Hausgeld schnell bei 3.000 Euro liegen, verglichen mit vielleicht 1.000 bis 1.200 Euro bei einer einzelnen Wohnung.

Diese Belastung läuft jeden Monat, solange die Wohnungen nicht verkauft sind. Wer das nicht stemmen kann, gerät unter Druck. Und Druck ist beim Immobilienverkauf ein schlechter Berater, weil er dazu verleitet, zu früh und zu günstig zu verkaufen.

Mehr Eigenkapital, mehr Renovierungsbudget

Ein weiterer Punkt, den Johannes klar anspricht: Die Renovierungskosten sind zwar nicht doppelt so hoch, aber sie steigen trotzdem erheblich. Sanitär bleibt Sanitär. Wände müssen in beiden Wohnungen verputzt, gestrichen und gefliest werden. Der Handwerker arbeitet vielleicht effizienter, weil er schon vor Ort ist, aber er arbeitet trotzdem in zwei Bädern, zwei Küchen, auf mehr Quadratmetern gesamt.

Johannes rechnet am Beispiel: Wer für eine Wohnung mit 50.000 Euro Renovierungsbudget plant, kommt beim Wohnungspaket wahrscheinlich auf rund 80.000 Euro. Das bedeutet, dass auch das nötige Eigenkapital entsprechend steigt. Denn die Bank finanziert die Renovierung in der Regel nicht mit, zumindest nicht am Anfang und nicht ohne Track Record. Wer also früher 50.000 Euro flüssig brauchte, braucht jetzt eher 80.000 bis 100.000 Euro als Puffer auf dem Konto.

Gerade wer noch kein einziges Objekt durchgeflippt hat, unterschätzt diesen Kapitalbedarf schnell. Die Kombination aus höherer monatlicher Belastung und höherem Renovierungseinsatz kann die Liquidität in einer Phase belasten, in der man ohnehin noch lernt, wie das Geschäft funktioniert.

Das Abverkaufsrisiko und die Bonitätsfalle

Johannes benennt noch ein drittes Risiko, das beim Wohnungspaket besonders schwer wiegt: das Abverkaufsrisiko. Beim ersten Flip fehlt noch jede Erfahrung darin, Wohnungen marktgerecht zu bepreisen, aufzubereiten und zu vermarkten. Wenn der Markt gerade schwächelt, wenn die Wohnung nicht schnell genug Käufer findet oder wenn man schlicht zu teuer eingestiegen ist, muss man die monatlichen Kosten so lange tragen, bis sich ein Käufer findet.

Schlimmer noch: Wer beide Wohnungen nicht abverkauft bekommt, läuft in eine Bonitätsfalle. Die Bank sieht weiterhin offene Finanzierungen und wird keine weiteren Kredite für neue Objekte vergeben. Das bedeutet: Man ist blockiert. Kein neues Geschäft, keine Skalierung, keine Möglichkeit, das nächste Objekt zu kaufen, bis wenigstens eine der beiden Wohnungen verkauft ist und die Liquidität wieder zurückgeflossen ist.

Das ist das Gegenteil von dem, was man als angehender Fix-and-Flip-Investor erreichen will. Statt das Geschäft aufzubauen und Schritt für Schritt zu skalieren, steht man still und wartet. Mit schlafloser Nacht inklusive, wie Johannes es beschreibt.

Die goldene Regel für den ersten Flip

Johannes formuliert eine klare Empfehlung, die er als goldene Regel bezeichnet: Schließ einen Flip vollständig ab, bevor du das nächste Objekt kaufst. Das bedeutet konkret: Die Wohnung ist verkauft, der Kaufpreis ist auf dem Konto, die Bank ist bedient, der Gewinn ist realisiert. Erst dann kommt das nächste Objekt.

Der Grund ist nicht nur finanzieller Natur. Es geht auch darum, den Kreislauf einmal vollständig zu verstehen und zu erleben:

• Wie läuft die Abstimmung mit Handwerkern wirklich ab?
• Wie funktioniert die Zusammenarbeit mit der Wohnungseigentümergemeinschaft?
• Was bedeutet es in der Praxis, mit Notaren, Hausverwaltungen und Banken zu kommunizieren?
• Macht einem das überhaupt Spaß, oder hat man es sich glanzvoller vorgestellt?

Diese Fragen kann man nur beantworten, wenn man einen Flip von A bis Z selbst durchlaufen hat. Wer das überspringt und gleich mit zwei Wohnungen startet, baut auf einem Fundament, das noch nicht getestet ist. Und das kann bei allem, was beim ersten Mal schief geht, eben doppelt schief gehen.

Ego zu Hause lassen, nachhaltig aufbauen

Johannes spricht einen Punkt an, der oft unterschätzt wird: der psychologische Faktor. Der Gedanke, beim ersten Flip gleich 100.000 Euro statt 60.000 Euro zu verdienen, klingt verlockend. Aber wer das Risiko dabei ausblendet, lässt sich vom Ego leiten, nicht von einer durchdachten Strategie.

Aus einer langfristigen Perspektive ist es völlig irrelevant, ob man beim allerersten Flip 60.000 oder 100.000 Euro verdient hat. Was zählt, ist, ob man das Geschäftsmodell so aufbaut, dass man es nachhaltig und über viele Jahre betreiben kann. Wer beim ersten Versuch zu groß denkt, riskiert nicht nur finanziellen Schaden, sondern auch die eigene Bonität und damit die Grundlage für alles, was danach kommt.

Das Wohnungspaket ist kein schlechtes Konzept. Für erfahrene Flipper, die bereits wissen, wie der Markt funktioniert, wie man Wohnungen realistisch kalkuliert und wie man Kaufpreise durchsetzt, kann es ein echter Hebel sein. Für jemanden, der zum ersten Mal ins Fix-and-Flip-Geschäft einsteigt, überwiegen die Risiken klar. Mach den ersten Flip sauber durch, lerne dabei alles, was du lernen kannst, und skaliere dann auf Basis echter Erfahrung.