Neues Bad, Fischgrät-Vinyl, aber keine Fenster! Was ist hier los? #267

In diesem Update-Video zeigt Johannes den aktuellen Stand einer aufwendigen Renovierung, bei der aus einer großen Wohnung zwei separate Einheiten entstehen. Das Badezimmer ist bereits gefliest, der Fischgrät-Vinylboden liegt bereit, und die Wände sind babyglatt verspachtelt. Gleichzeitig gibt es einen teuren Fehler zu beichten: Falsch kommunizierte Fensterbestellungen kosten rund 3.000 Euro Lehrgeld und sorgen für acht Wochen Verzug auf der Baustelle.

Der aktuelle Stand der Renovierung

Johannes renoviert seit fünf Jahren Wohnungen, meistens hochwertig, und verkauft sie anschließend oder behält sie zur Vermietung. Bei diesem Projekt handelt es sich um eine größere Wohnung, die in zwei separate Einheiten aufgeteilt wird. Eine Wohnung liegt vorne, die andere dahinter, wo früher ein Durchgang war. Der Stand bei beiden Einheiten ist weit fortgeschritten, auch wenn der Fensterfehler für einen unfreiwilligen Stopp gesorgt hat.

Im Eingangsbereich wurde eine separate Abstellkammer geschaffen, inklusive Waschmaschinenanschluss und Steckdose. Klingt nach einem kleinen Detail, ist aber für Johannes ein wichtiger Punkt: Stauraum wird bei Renovierungen häufig unterschätzt oder weggelassen, weil er auf den ersten Blick Geld kostet. Langfristig erhöht er aber die Attraktivität der Wohnung deutlich, sowohl für Eigennutzer als auch für Mieter.

WC und Badezimmer: Fliesen, Fugen und ein Podest-Missverständnis

Das separate WC ist bereits vollständig gefliest. Verwendet wurde die Fliese Arc Ivory im Format 120 auf 60 cm, ein Format, das laut Johannes einen guten Kompromiss darstellt: wenige Fugen, gutes Fugenbild, aber noch handhabbar für den Fliesenleger. Wer auf 120 mal 120 Zentimeter setzt, muss damit rechnen, dass Handwerker das Format aufwendiger finden und entsprechend abrechnen. Die Fliesenabschlussleiste wurde bewusst in einer ähnlichen Farbe wie die Fliese selbst gewählt, also kein Edelstahl, sondern ein nahtloser Übergang. Das Ergebnis wirkt ruhiger und hochwertiger.

Im Badezimmer wurde dieselbe Fliese verbaut. Nicht alle Wände wurden gefliest: Zwei Wände bleiben weiß, was nach Ansicht von Johannes mehr Raumgefühl erzeugt und das Bad luftiger wirken lässt. Das Fugenbild profitiert ebenfalls vom großen Format, weil weniger Schnitte und weniger Eckendetails entstehen.

Ein kleiner Fehler passierte beim Duschpodest. Da der Estrichaufbau zu gering war, um eine ebenerdige Dusche mit Gefälle herzustellen, entschied man sich für ein gefliestes Podest, wie auf vielen anderen Baustellen auch. Der Fliesenleger hatte dieses Podest jedoch nicht vollständig ausgemauert, sondern eine Seite offengelassen. Das wurde im Nachgang korrigiert: Mit sogenannten Ytong-Steinen, leichten Leichtbausteinen, wurde das Podest vollständig ausgemauert und anschließend verspachtelt und ausgeglichen. Der fertige Duschbereich bekommt noch eine Glasscheibe als Abtrennung, die auf einem dickeren Außenfliesenrand aufgestellt wird, eine Idee, die von einem Partnerflipper übernommen wurde.

Der Fensterfehler: 3.000 Euro Lehrgeld durch schlechte Kommunikation

Das ist der Hauptfehler dieses Videos, und Johannes verschweigt ihn nicht. Die Wohnungen haben insgesamt 15 Fenster, die ausgetauscht werden müssen. Die bestehenden Fenster sind braun und entsprechen nicht dem gewünschten Standard. Die Hausgemeinschaft schreibt außen braun vor, innen kann jedoch weiß gewählt werden. Das war so auch bestellt worden: außen braun, innen weiß, zweifach verglast, Kunststoffrahmen, Kostenschätzung rund 7.000 Euro für alle 15 Einheiten.

Die Bestellung lief über einen langjährigen und eigentlich sehr zuverlässigen Handwerker, der polnische Wurzeln hat und einen Kontakt zu einem Fensterhersteller in Polen vermitteln wollte. Fenster aus Polen sind in der Branche nicht ungewöhnlich, viele Hersteller, die unter deutschem Namen auftreten, produzieren ohnehin in Polen oder grenznah. Soweit kein Problem.

Das Problem war der Kommunikationsweg. Die Bestellung lief über einen Mittelsmann, Konversationen wurden per Google Translate hin und her geschickt, und ausgerechnet in der Urlaubszeit im August und September ging eine wichtige Information verloren: Die Fenster sollten vorab vollständig bezahlt werden, bevor die Produktion beginnt. Diese Information kam nie bei Johannes an. Stattdessen wartete man wochenlang, fragte immer wieder nach, bekam Rückmeldungen wie "noch vier Wochen" und "noch eine Woche", bis nach rund zehn Wochen herauskam, dass die Fenster noch gar nicht produziert worden waren, weil die Vorauszahlung nie erfolgt ist.

Die Baustelle lag in dieser Zeit weitgehend brach, weil Handwerker Arbeiten nicht fertigstellen konnten oder wollten, solange die Fenster noch fehlen. Neue Fensterlaibungen verputzen, streichen, fertigstellen, all das macht keinen Sinn, wenn die Fenster danach noch einmal raus müssen.

Ein neuer Lieferant wurde gefunden, der eine Lieferzeit von vier Wochen anbietet, zu einem ähnlichen Preis. Der eigentliche Schaden entsteht nicht durch einen höheren Fensterkaufpreis, sondern durch die Haltekosten. Für beide Wohnungen laufen monatlich Finanzierungskosten mit variablem Zins und Hausgeld. Zwei Monate Verzug bedeuten rund 3.000 Euro zusätzliche Kosten, die direkt dem Kommunikationsfehler zuzurechnen sind.

Johannes zieht daraus klare Lehren:

• Kommunikation über Mittelsleute und automatische Übersetzungstools ist fehleranfällig, besonders bei wichtigen Vertragsdetails wie Vorauszahlungen.
• Schriftliche Rückbestätigungen sind Pflicht, auch wenn man einem Handwerker seit Jahren vertraut.
• Regelmäßiges aktives Nachhaken reicht nicht, wenn man sich nicht die konkreten Produktionsnachweise zeigen lässt.
• Wer Wohnungen renoviert, muss mit solchen Verzögerungen und Kostenpuffern rechnen. Das ist kein Einzelfall, sondern Realität auf Baustellen.

Der Fehler kostet am Ende schätzungsweise 3.000 bis 4.000 Euro. Bei einem geplanten Gewinn von rund 200.000 Euro für beide Wohnungen fällt das rechnerisch nicht ins Gewicht, bleibt aber ein teures Lehrgeld, das hätte vermieden werden können.

Fischgrät-Vinyl: Warum dieser Bodenbelag bei Fix-and-Flip so gut funktioniert

Der Bodenbelag ist eine der auffälligsten Entscheidungen dieser Renovierung. Gewählt wurde ein Vinyl im Fischgrät-Muster, verlegt im klassischen Zickzack-Muster, nicht im Chevron-Stil mit gerader Stoßkante, sondern mit echter Kreuzverlegung. Der Ton ist ein helles, leicht weißliches Eiche, kein rötlicher oder zu warmer Farbton, was gut zu schwarzen Akzenten passt.

Warum Vinyl und nicht Parkett oder Laminat? Johannes erklärt das pragmatisch: Die Wohnungen werden möglicherweise nicht nur an Eigennutzer verkauft, sondern könnten auch als Kapitalanlage an Vermieter gehen. Vinyl ist langlebiger als Laminat, unempfindlicher gegenüber Feuchtigkeit und leichter zu reinigen. Für die Vermietung ist das ein echtes Argument.

Ein weiterer Vorteil, den Johannes erwähnt: Der Vinylboden wird vollflächig verklebt, nicht schwimmend verlegt. Das hat einen direkten Einfluss auf den Trittschall. Ein verklebter Boden überträgt den Schall besser seitlich in die Fläche, anstatt ihn durch einen Hohlraum nach unten weiterzuleiten. Das Ergebnis ist ein dumpferer, weniger störender Aufprall. Wer in Mehrfamilienhäusern investiert und renoviert, sollte das bei der Bodenauswahl berücksichtigen.

Vor der Verlegung musste in den Zimmern stellenweise Ausgleichsmasse aufgebracht werden, weil der Übergang von den Fliesen zur Bodenfläche einen Höhenunterschied von rund 1,5 Zentimetern aufwies. Solche Details kosten Zeit und Material, gehören aber zur sauberen Ausführung dazu, wenn der Boden am Ende eben und ohne Kanten liegen soll.

Glatte Wände, Eckschienen und der Wartezustand

Die Wände in allen Räumen sind verspachtelt, mit Eckschienen versehen und fast vollständig fertig. Gestrichen wird bewusst erst nach dem Fenstereinbau, weil beim Einbau immer Beschädigungen entstehen können. Das ist eine sinnvolle Reihenfolge, die auf Baustellen manchmal aus Ungeduld oder Kostendruck umgangen wird, was dann zu Nacharbeiten führt.

Das Wohnzimmer wirkt mit den glatten, noch nicht gestrichenen Wänden und dem leichten Echo einer leeren Wohnung bereits sehr geräumig. Sobald Bodenbelag und Fenster eingebaut sind, kann direkt mit dem Streichen begonnen werden. Dann ist auch der Vertrieb möglich.

Was diese Renovierung über Fix-and-Flip in der Praxis lehrt

Dieses Update-Video ist ein gutes Beispiel dafür, dass erfolgreiche Immobilienrenovierungen nicht immer reibungslos laufen. Selbst erfahrene Investoren wie Johannes, die seit fünf Jahren mehrere Projekte gleichzeitig begleiten, machen Fehler. Die Fenstergeschichte ist kein Versagen des Handwerkers allein, sondern das Ergebnis einer zu lockeren Projektkontrolle und einer Kommunikationskette mit zu vielen Gliedern.

Die wichtigsten Takeaways aus diesem Video für Immobilieninvestoren:

• Haltekosten sind reale Kosten. Jede Woche Verzug auf der Baustelle kostet Zinsen, Hausgeld und manchmal entgangene Mieteinnahmen. Diese Kosten fließen direkt in die Rendite ein.
• Bestellungen über Dritte brauchen schriftliche Bestätigungen. Mündliche Zusagen und informelle Kommunikation sind auf Baustellen keine sichere Grundlage, besonders bei Produkten mit langer Lieferzeit.
• Materialwahl hat strategische Gründe. Vinyl statt Parkett, großformatige Fliesen statt kleiner Mosaikfliesen, verklebter statt schwimmender Boden, hinter diesen Entscheidungen stecken wirtschaftliche und handwerkliche Überlegungen, keine reinen Geschmacksfragen.
• Fehler einplanen. Wer das erste Mal eine Wohnung renoviert und erwartet, dass alles nach Plan läuft, wird enttäuscht sein. Wer 10 bis 15 Prozent Puffer für unvorhergesehene Kosten und Verzögerungen einrechnet, ist realistisch aufgestellt.

Die zweite Wohnung, die aus derselben Bestandsimmobilie entstanden ist, wird im nächsten Video gezeigt. Dort warten laut Johannes ähnliche Fortschritte und der eine oder andere weitere Fehler, der offen kommuniziert wird.