Vorfälligkeitsentschädigung: Berechnung, Höhe und wann sie entfällt

Vorfälligkeitsentschädigung: Was die Bank beim vorzeitigen Ausstieg verlangt

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Betrag, den eine Bank verlangt, wenn Du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor Ablauf dieser Bindung zurückzahlst. Sie gleicht den Zinsgewinn aus, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entgeht. Rechtlich stützt sie sich bei einer Immobilienfinanzierung auf Paragraf 490 Absatz 2 BGB: Du darfst kündigen, wenn Du ein berechtigtes Interesse hast, etwa weil Du verkaufst, musst der Bank dafür aber den Schaden ersetzen.

Woraus sich der Betrag zusammensetzt

Die Bank vergleicht, was sie mit Deinem Darlehen bis zum Ende der Zinsbindung verdient hätte, mit dem, was sie heute mit dem zurückgezahlten Geld verdienen kann. Die Differenz wird auf den heutigen Tag abgezinst. In der Praxis sind vier Größen entscheidend.

• Die Restschuld zum Ablösezeitpunkt.

• Die Restlaufzeit der Zinsbindung in Monaten.

• Der Unterschied zwischen Deinem Sollzins und dem Wiederanlagezins, den die Bank heute erzielt.

• Deine vereinbarten Sondertilgungsrechte, die rechnerisch abgezogen werden müssen.

Abgezogen werden außerdem ersparte Verwaltungskosten und ersparte Risikokosten. Aufgeschlagen wird oft eine Bearbeitungsgebühr.

Rechenbeispiel mit Beispielzahlen

Die Zinssätze im Beispiel sind frei gewählt und sagen nichts über das aktuelle Zinsniveau aus. Du löst ein Darlehen ab, bei dem die Zinsbindung noch fünf Jahre läuft.

Hättest Du in diesem Beispiel nur noch zwei statt fünf Jahre Bindung, läge der Betrag bei etwa 5.500 Euro. Die Restlaufzeit ist der größte Hebel. Liegt der Wiederanlagezins über Deinem Sollzins, entsteht rechnerisch gar kein Schaden und die Bank kann nichts verlangen.

Wann die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt

• Nach zehn Jahren: Nach Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst Du ein Darlehen mit festem Zins zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Die zehn Jahre laufen ab der vollständigen Auszahlung, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einer Nachfinanzierung verschiebt sich der Startpunkt.

• Am Ende der Zinsbindung: Danach kannst Du frei ablösen oder umschulden.

• Bei variabel verzinsten Darlehen: Sie sind nach Paragraf 489 Absatz 2 BGB jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.

• Im Rahmen vereinbarter Sondertilgungen: Was der Vertrag erlaubt, ist entschädigungsfrei.

• Bei fehlerhaften Pflichtangaben im Vertrag: Ist die Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend, kann der Anspruch der Bank entfallen. Das ist ein Fall für eine anwaltliche Prüfung des konkreten Vertrags.

Relevanz beim Verkauf

Beim Verkauf einer finanzierten Immobilie muss die Grundschuld gelöscht oder abgelöst werden, also fällt das Darlehen vorzeitig zur Rückzahlung an. Die Vorfälligkeitsentschädigung gehört damit in Deine Verkaufskalkulation, genau wie Makler, Notar und Steuer. Fordere sie vor der Preisverhandlung schriftlich bei der Bank an, nicht erst nach dem Notartermin.

Zwei Alternativen sparen in der Praxis oft Geld. Bei der Pfandübernahme wechselt die Grundschuld auf ein anderes Objekt von Dir, das Darlehen läuft weiter. Bei der Darlehensübernahme tritt der Käufer in Deinen Vertrag ein, was nur passt, wenn Zins und Restschuld für ihn attraktiv sind und die Bank ihn als Schuldner akzeptiert.

Was das für Fix und Flip bedeutet

Beim Flip ist die vorzeitige Ablösung der Normalfall, nicht die Ausnahme. Du kaufst, sanierst und verkaufst innerhalb von zwölf bis 24 Monaten. Nimmst Du dafür ein Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung, produzierst Du sehenden Auges eine Vorfälligkeitsentschädigung im fünfstelligen Bereich, die Deine Marge auffrisst.

Wir finanzieren Flips deshalb mit kurzer Zinsbindung, hohen Sondertilgungsrechten oder variabel und rechnen vor dem Ankauf durch, was eine vorzeitige Ablösung im ungünstigsten Fall kostet. Diese Zahl gehört in die Kalkulation, bevor Du ein Gebot abgibst.

Häufige Fehler

• Die Zinsbindung nach Gefühl wählen und erst beim Verkauf merken, was der Ausstieg kostet.

• Die Berechnung der Bank ungeprüft akzeptieren. Sondertilgungsrechte, ersparte Verwaltungs- und Risikokosten müssen abgezogen sein.

• Den Zehnjahreszeitraum nach Paragraf 489 BGB ab Vertragsunterschrift statt ab vollständiger Auszahlung rechnen.

• Die Sechsmonatsfrist der Kündigung übersehen und den Verkaufstermin zu eng legen.

• Pfandübernahme und Darlehensübernahme gar nicht erst ansprechen.

• Die Entschädigung nicht in den Verkaufspreis einpreisen und die Marge dadurch verlieren.

So gehst Du vor

Zieh Dir zuerst das Datum der vollständigen Auszahlung und das Ende der Zinsbindung aus dem Vertrag. Lass Dir dann von der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung zu einem konkreten Ablösedatum schriftlich ausrechnen. Vergleiche die Zahl mit den Zins- und Haltekosten, die bei einem späteren Verkauf zusätzlich anfallen würden. Erst dann entscheidest Du, ob Du jetzt verkaufst, den Zehnjahrestermin abwartest oder den Weg über eine Pfandübernahme gehst.