Aktuell musst du Immobilien gut einkaufen, sonst wird das nichts

Fix and Flip funktioniert im aktuellen Markt, aber nur wenn du weißt, was du tust. Johannes erklärt, warum der Einkaufspreis gerade wichtiger ist als je zuvor, warum Hoffnung keine Kalkulationsstrategie ist und wie du ein gut gepreistes Produkt trotzdem schnell verkaufst.

Fix and Flip im aktuellen Markt: Chance oder Risiko?

Die kurze Antwort lautet: beides, je nachdem wie du vorgehst. Fix and Flip ist gerade eine echte Chance, wenn du den Markt kennst und weißt, wie man eine Immobilie sauber einkauft. Wenn du aber anfängst, dir die Zahlen schön zu rechnen oder mit Hoffnung in eine Kalkulation gehst, wirst du auf die Nase fallen.

Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Die Zeiten, in denen man eine halbwegs renovierte Wohnung zum Höchstpreis an irgendjemanden verkaufen konnte, sind vorbei. Käufer sind informierter, Finanzierungen sind teurer geworden und der Markt reagiert deutlich sensibler auf überteuerte Angebote. Genau das ist aber auch die Chance: Wer jetzt günstig und mit klarem Kopf einkauft, hat die Möglichkeit, ein Produkt herzustellen, das sich wirklich verkauft.

Der Einkaufspreis entscheidet alles

Im Fix and Flip gilt seit jeher: Der Gewinn entsteht beim Einkauf, nicht beim Verkauf. Das war schon immer so, aber heute stimmt es mehr denn je. Wenn du zu teuer einkaufst, kannst du die Wohnung noch so schön renovieren, die Marge wird nicht reichen. Du hast schlicht keinen Puffer mehr für unvorhergesehene Kosten, längere Verkaufsphasen oder einen leicht schwächeren Marktpreis beim Abschluss.

Die gute Nachricht: Die Einkaufsbedingungen sind gerade wirklich gut. Es gibt Verkäufer, die unter Druck stehen. Es gibt Objekte, die schon länger auf dem Markt sind. Es gibt Eigentümer, die Nachlässe akzeptieren, die vor zwei oder drei Jahren undenkbar gewesen wären. Wenn du in diesem Umfeld weißt, wie du Objekte bewertest, Renovierungskosten realistisch einschätzt und Preise verhandelst, dann hast du gerade einen echten Vorteil.

Was du dafür brauchst:

• Ein klares Verständnis davon, was ein Objekt nach der Renovierung realistisch wert ist
• Erfahrung oder eine Person an deiner Seite, die Fix and Flip bereits gemacht hat
• Die Disziplin, ein Objekt loszulassen, wenn die Zahlen nicht stimmen
• Eine Kalkulation, die auf dem Worst Case basiert, nicht auf dem Wunschpreis

Warum Hoffnung keine Strategie ist

Einer der häufigsten Fehler bei Einsteigern im Fix and Flip: Sie rechnen mit dem bestmöglichen Verkaufspreis, gehen davon aus, dass die Renovierung im Budget bleibt, und hoffen, dass sich der Markt bis zum Verkauf positiv entwickelt. Das ist keine Kalkulation, das ist Glücksspiel.

Johannes bringt es direkt auf den Punkt: Hör auf mit Hoffnung einzukaufen. Wenn deine Kalkulation nur dann aufgeht, wenn alles perfekt läuft, dann geht sie nicht auf. Stattdessen solltest du immer mit dem Worst-Case-Szenario arbeiten. Das bedeutet:

• Den Verkaufspreis konservativ ansetzen, lieber etwas tiefer als der aktuelle Marktpreis
• Einen Puffer für Renovierungsmehrkosten einplanen, mindestens 10 bis 15 Prozent
• Mit einer längeren Verkaufsphase rechnen und die Haltekosten entsprechend kalkulieren
• Erst wenn auch im schlechtesten Fall noch eine vernünftige Rendite rausspringt, ist das Objekt ein Kandidat

Wenn am Ende mehr rausspringt als kalkuliert, freust du dich. Aber du hast dich nicht darauf verlassen. Das ist der Unterschied zwischen jemandem, der langfristig im Fix and Flip erfolgreich ist, und jemandem, der nach dem ersten oder zweiten Projekt aufgibt, weil die Zahlen nie so aufgegangen sind wie erhofft.

Der Markt kauft weiterhin, aber er kauft smart

Es wird nach wie vor gekauft. Das ist eine wichtige Feststellung, denn viele haben das Gefühl, der Markt stehe komplett still. Das stimmt nicht. Was stimmt: Der Markt kauft selektiver. Ein überteuerte Wohnung bleibt heute monatelang liegen. Ein gut gepreistes, renoviertes Objekt in einer nachgefragten Lage geht nach wie vor schnell weg.

Dazu kommt ein strukturelles Argument, das sich nicht so schnell ändert: Deutschland fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist real. Die Mieten sind auf einem Niveau, das viele Menschen schlicht nicht mehr zahlen wollen oder können. Das führt dazu, dass Eigennutzer aktiv überlegen, ob es nicht sinnvoller ist, sich etwas zu kaufen, als dauerhaft hohe Mieten zu zahlen. Dieser Käufer ist im Markt, er ist bereit zu kaufen, aber er kauft nicht zu jedem Preis.

Für Fix and Flip bedeutet das: Wenn du eine renovierte, bezugsfertige Wohnung zu einem fairen Preis anbietest, triffst du genau diesen Käufer. Er sucht kein Renovierungsprojekt, er will einziehen. Er will keine versteckten Mängel, er will Transparenz. Und er ist bereit, dafür einen vernünftigen Preis zu zahlen, aber eben nicht mehr als das.

Kapitalanlage funktioniert nur noch mit guten Zahlen

Wer als Kapitalanleger in Immobilien investiert, stellt im aktuellen Zinsumfeld fest: Die Rechnung geht nur noch auf, wenn der Einkaufspreis wirklich stimmt. Eine Wohnung, die auf dem Papier eine Bruttomietrendite von drei Prozent abwirft, ist bei einem Finanzierungszins von vier oder fünf Prozent keine Kapitalanlage, das ist ein Zuschussgeschäft.

Das bedeutet, dass auch der klassische Kapitalanleger als Zielkäufer für Fix and Flip-Objekte im Moment anspruchsvoller geworden ist. Er rechnet genau nach. Er verhandelt. Und er lässt ein Objekt liegen, wenn die Zahlen nicht stimmen. Als Fix and Flip-Investor musst du das wissen und deinen Verkaufspreis so setzen, dass die Rechnung für den Käufer aufgeht. Ein gut gepreistes Produkt findet seinen Käufer. Ein überteuерtes nicht.

Was jetzt konkret zu tun ist

Wenn du gerade überlegst, mit Fix and Flip anzufangen oder dein nächstes Objekt einzukaufen, dann sind das die zentralen Punkte, die du mitnehmen solltest:

• Einkauf vor allem anderen: Verhandle hart und lass Objekte los, die nicht auf das richtige Preisniveau kommen. Es gibt genug Möglichkeiten auf dem Markt.
• Realistische Kalkulation: Arbeite nicht mit dem besten, sondern mit dem wahrscheinlichsten und dem schlechtesten Szenario. Nur wenn auch der Worst Case eine positive Marge zeigt, kaufst du.
• Verkaufspreis konservativ ansetzen: Lieber etwas tiefer einsteigen und schnell verkaufen als monatelang auf den erhofften Höchstpreis warten und Haltekosten aufbauen.
• Erfahrung nutzen: Wenn du das noch nicht gemacht hast, hol dir jemanden an die Seite, der es bereits gemacht hat. Die Fehler im Fix and Flip sind teuer. Von jemandem zu lernen, der sie schon gemacht hat, ist günstiger.
• Marktkenntnis aufbauen: Wisse, was vergleichbare renovierte Objekte in der Zielregion kosten. Ohne diese Grundlage kannst du weder den Einkaufspreis noch den Verkaufspreis seriös beurteilen.

Der Markt bietet gerade echte Möglichkeiten für alle, die diszipliniert und mit einer soliden Kalkulation vorgehen. Wer das tut, kann im aktuellen Umfeld sehr gut verdienen. Wer sich etwas schönrechnet, wird es schwer haben.